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新江门人或将撑起楼市
广州日报 [微博] 黄国金、陶旺波2014-02-21 08:18
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[摘要]近年来，江门土地市场的需求并不旺盛，虽然2012年下半年出现了短暂的增长，但又迅速地恢复平淡。江门房地产对土地的需求持续回落，并没有造成楼市供应的紧张。专家指出房地产未来数年都可能供大于求 市民换房高峰期已过核心提示：
近年来，江门土地市场的需求并不旺盛，虽然2012年下半年出现了短暂的增长，但又迅速地恢复平淡。江门房地产对土地的需求持续回落，并没有造成楼市供应的紧张。虽然开发商努力营造供不应求的市场氛围，然而在2013年成交量首次破万套的情况下，江门楼市还是出现了明显的供大于求的情况。楼市专家指出，尽管近年来江门房地产对土地的需求有所回落，但由于此前开发商已经囤积了大量土地，因此江门房地产未来数年可能都会处于供大于求的市场状况。开发商过去曾通过放缓推货节奏来营造市场供不应求的气氛，这种做法将难以奏效，未来江门楼市需要更多新江门人的购买力来支撑。土地需求回落 房企购地更谨慎
2013年江门市区土地供应计划中，商住和住宅项目用地供应共1031亩，同比去年供应的1229亩下降16%。且所供应的地块呈现“量小地少”的态势，供应的8块地仅有2块单块用地超过100亩，其中1块早早就由大连万达以压倒性的优势“预订”了。
事实上，2013年江门市区供应的商住地共有18幅，其中挂牌出让地块12宗，1宗流拍，其余6宗为“三旧”改造协议出让用地。除掉流拍地块，2013年房地产供应用地面积总共932.55亩，同比减少36%。
2013年江门市区商住用地供应的实际情况比有关部门早前的计划呈现出更明显的“量小地少”，实际上这种情况只是2012年的延续。2012年，江门市区有效供应房地产用地共14块，用地面积约1464亩，可建成计算容积率的建筑面积共277.05万平方米。2012年的江门土地市场先冷后热，房企购地较为谨慎，地块大多以底价成交，小型地块流标率比较高，土地单价有所下降。
“2012年的土地供应量比往年有所增加，但也仅仅只是热了半年。”江门市房地产分析师王先生指出，江门市区近几年的土地市场总体比较疲弱，2012年下半年出现了短暂的回暖，但很快就恢复了平淡，江门开发商对拿地表现出了前所未有的谨慎。
成交量首次破万套 “供不应求”有真有假
“开盘销售N百套。”“开盘当日，劲销N亿元。”“组团加推，已售N成。”2013年，关于楼盘热销的报道不断见诸于各大媒体，一片火红的销售数据，被购房者围得水泄不通的销售现场，不断上涨的房价，无不撩动着购房者脆弱的神经。
不要以为这一切都是假象，江门市住建局的数据可以证实，过去的2013年真真切切是江门楼市最为火爆的一年。2013年中心城区商品住宅累计网签11664套，同比增长34.3%，中心城区的网签数据首次突破了万套。
“工程进度没赶上，去年有好几个月都处于断货状态。”江海碧桂园有关负责人告诉记者，该项目前年的销售业绩名列江门市区楼盘的前列，但去年却饱受工程进度跟不上销售节奏的痛苦，长期处于断货状态，销售业绩大受影响。“供不应求？有真有假吧！”但江门市北新区某楼盘营销策划总监指出，仅从部分销售表现好的楼盘来看，供不应求可以说是真实的写照，但并不适用于全
部楼盘。“去年楼市供应量远远大于成交量，存量房的数量上涨的幅度很大，从总体数据推断，应该有不少楼盘的新货存在难以消化的情况。”
不少楼盘是在消化存货
“部分楼盘供不应求的情况确实存在，但也有不少楼盘的存货一直未能全部消化，长期都在走尾货。”江门市房地产分析师刘先生指出。“去年楼市销售市场的分化情况比较明显，月销售量前5位的楼盘，其成交量往往已占据当月成交总量一半以上，而部分正在消化存货的楼盘经常只有寥寥个位数的月销售业绩。”开发商注意把控推货节奏
“这种分化的情况的出现，让开发商更为注重推货节奏的把握。”刘先生表示，2013年江门楼市一个显著的特点是，销售业绩排名靠前的楼盘都在有意无意地错开推货时间，形成你方唱罢我登台的销售节奏。而一些销售业绩不甚理想的楼盘，其推货速度明显放缓，且有意避开热销楼盘开盘档期。
“什么时间推货已经不是由开发进度和传统节点决定，更多的是由楼盘的揽客情况决定，并根据揽客的数量最终决定推货的数量。”江门市北新区某楼盘营销策划总监也指出，此前更多的是放缓推货节奏，造成楼市供不应求的市场状况，从而创造更利于开发商的销售环境。而去年，市场出现了明显的供大于求的状况，部分楼盘突然加快了揽客和推货节奏，让后知后觉的楼盘一下子就陷入了被动。市民改善型换房潮已过
“江门楼市已经从持续的供不应求向供大于求转变，反映在销售上，楼盘分化现象已经出现。”江门市房地产分析师王先生指出，少数优质楼盘备受追捧，而部分楼盘受冷落的情况会越来越明显。
江门怡福地产策划总监谭华驹指出，目前江门房地产市场正在面临着前所未有的巨变，在整体经济保持稳定上涨的前提下，江门楼市的购买力得到保证，江
门房价虽然季度之间的波动会相当明显，但全年的房价将稳中微涨，涨幅在6%~9%之间。
“经过10多年的发展，江门市民换房潮高峰已经过去。”江门市房地产协会有关负责人表示。而如今在江门市民的换房需求已经逐渐恢复常态的情况下，江门房地产市场要持续发展，未来将更多地需要依靠城市经济高速发展而吸引来的新江门人。
引进的大项目会带来新机遇
“江门近年引进了很多大项目，不仅能为江门经济发展提速，更能为未来楼市提供不少购买力支撑。” 江门市房地产协会有关负责人说。近年来，江门相继引进了南车轨道交通生产基地、海信、高新区LED产业基地等一系列发展潜力较大的项目。这位负责人表示，大项目引进江门，随之而来的就是较高收入人才的引进和定居，对住房的需求也会在未来显现出来，这些都是江门楼市潜在的利好因素。
业内人士分析，受江门较低房价、优良环境和不断完善的交通配套设施吸引，未来将会有更多的佛山人甚至广州人到江门置业，这将成为江门楼市新的增长因素之一。
去年蓬江、江海区土地供应
2013年，蓬江、江海区有效供应房地产用地共17块，用地面积合共59.99万平方米（约900亩），同比减少38.5%；可建成计算容积率的建筑面积共168.86万平方米，同比减少39.0%；成交总价24.04亿元，同比增长1.4%；折合楼面地价约为1423元/平方米，同比增长66.2%。
（来源：2013年江门房地产市场分析报告
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