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我国城市房屋拆迁存在的问题及其治理
文章摘要】城市房屋拆迁制度是我国一项重要的公共政策和法律制度。文章详细讨论了我城市拆迁制度本文详细分析了我国城市房屋动拆迁管理中存在的问题及难点，针对这些问题，作者提出了一定的对策。
【关键词】房屋拆迁；问题；治理
随着城市旧城改造步伐的加快，城市拆迁量日益增多。城市拆迁为城市建设创造了条件，带动了房地产业的快速发展，推进了城市功能的进一步完善，改善了居民的居住条件，提升了城市土地的使用价值，因此得到了全社会的广泛认可。
一、我国城市房屋拆迁活动中的存在的问题
1、补偿安置的标准不够完善
由于拆迁时间、区域的不同，特别是随着城市建设，开发区和工业园区的开发建设和社会各项事业的发展需要，地方政府对农民建房先后分批进行了控制，造成了农民建房的占地面积、建筑面积相差悬殊，同时造成乡与乡、村与村、户与户的农民得到补偿价格、安置房面积相差悬殊，贫富差别越来越大。搭建违章建筑、拖延拆迁时间等情况比较突出。
2、房屋拆迁手续不健全
在城市房屋拆迁过程中，有一些具备拆迁资质的公司，常常把拆迁工程出包或转包给那些没有拆迁资质的拆迁单位进行拆迁；有些单位虽具备拆迁资质，但拆迁手续却不健全，一边拆迁，一边办理拆迁手续，有的甚至根本不办理拆迁手续就开始拆迁等等，这些都严重损害了被拆迁人的权益。
3、住宅擅自改造成的非住宅房屋拆迁补偿
安置矛盾突出改革开放以来，政府为多渠道解决劳动就业问题，允许破门、破窗
开店，一定程度上解决了部分人的就业问题，缓解了政府的压力，但遇到拆迁补偿安置时却又产生了新的问题。有的地区规定：取得工商营业执照并持续营业一年以上的，可以参照非住宅房屋进行评估。于是，个别人钻政策的空子，在住宅楼内开公司、搞经营，一旦遇到拆迁就可比同区位、同结构住宅房屋多获得些补偿，因而引起住户相互仿效，给拆迁安置工作增加了难度。
4、操作程序不够规范
对居民房和单位房拆迁操作程序不够规范，未严格按照拆迁管理办法执行。（1）补偿协议签订主体不规范。按规定，单位房拆迁应与具有拆迁资质的拆迁公司签订补偿协议。而在实际操作中，有的与拆迁公司签订，有的与建设方签订。（2）补偿协议签订程序不规范。部分单位房在没有正式评估报告前就已签订补偿协议，正式评估报告是后来补的；（3）补偿政策执行操作不规范。在具体实施过程中，各单位掌握补偿的标准不一致，有的实施单位为了赶进度任意提高补偿标准，影响了城市的拆迁市场。
二、解决我国城市房屋拆迁的治理措施
1、进一步完善房屋拆迁立法
由于我国城市房屋拆迁的相关法规尚不够健全，在法规中存在一些自相矛盾的现象。如我国《城市房屋拆迁管理条例》第10条与第17 条规定的相互矛盾，应当对其进行修改。将《城市房屋拆迁管理条例》第17条内容修改，与第10条相衔接，保持一致，避免法规内部的矛盾。科学构建城市房屋拆迁法律法规体系，对拆迁活动的基本原则、合理的拆迁规模确认程序、拆迁人的市场准入制度、拆迁补偿和安置、拆迁纠纷的仲裁制度、对拆迁人的监督机制等内容做出详尽的规定。建立对各方拆迁当事人公平、合理的法律法规体系，保证各方拆迁当事人的权利与义务对等，依法建立公平有序的社会环境。
2、强化城市拆迁缔约中的政府管制行为城市房屋拆迁缔约中，拆迁人和被拆迁人之间的缔约过程理论上是一个在完全垄断市场上有限讨价还价的双头垄断博弈过程。然而，实践中该双头垄断市场却又无法形成，而一般只存在拆迁人一方产品市场上卖方垄断和拆迁安置补偿中要素市场上买方垄断的“单方双重垄断性”，原因在于，除了少数“钉子户”外，单个被拆迁人在拆迁缔约中常常处于“弱势” ；还由于集体行动的逻辑，被拆迁人联盟的不稳定。拆迁人的这种单方双重垄断行为，必然导致拆迁缔约成本的加大、社会福利的损失以及资源配置的无效率。为此，政府有必要对城市拆迁契约条款加以管制。
3、健全拆迁补偿制度
(1)确立土地使用权补偿制度。在城市房屋拆迁中，房屋及附属物所占用土地使用权的补偿是一个非常重要的问题，在许多情况下已超过了房屋所有权补偿本身。
(2)完善城市房屋拆迁补偿制度。确定房屋拆迁补偿标准时，应明确规定按照房地产市场价格评估确定的价格给予补偿，充分体现公平合理原则。
(3)确定合理的补偿标准。拆迁补偿标准应是动态的，应随市场的变化及时调整，根据被拆迁房屋的土地区位、用途、建筑等因素，按照拆迁当时的市场正常交易价格评估。
4、不断完善拆迁政策和办法，规范拆迁操作行为作为政府拆迁主管部门，一方面要全面了解和掌握全市的拆迁形势，正视存在的问题，积极做宣传解释工作，对一些带有普遍性的明显与市场不相符的政策、办法及时进行研究，会同评估机构主管部门制定补充规定，尽量使目前的拆迁政策与市场接轨。另一方面，拆
迁主管部门要加大对各拆迁实施单位的检查和监督，规范各拆迁实施单位的行为，对部分拆迁实施单位自定拆迁标准与政策，影响全市拆迁市场的行为要坚决予以纠正，确保全市拆迁政策完整和统一。
5、完善城市房屋拆迁估价方法一般情况下，对住宅房屋的评估主要采用市场比较法；对非住宅的评估，首选市场比较法，结合成本法与收益法，按照其性质与用途分类后，进行市场化评估。对于采用“基准价格＋修正”方法的地区，应从三方面加以完善，一是房屋拆迁补偿基准价格的制定，要依据当地的房地产市场实际情况，真正体现出房屋的区位、用途、结构、楼层、朝向和建筑面积等因素；二是基准价格的制定要公开、透明，建议采取包括房地产开发商、普通居民和土地、房屋等部门专业人员在内的听证会方式；三是基准价格要定期修订，房价变化较快的地区可半年修订一次，一般地区应每年修订一次。
【参考文献】
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