小议房屋抵押权与虚假租赁权由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“虚假租赁权”。
小议房屋抵押权与虚假租赁权
--肖桂云
在我们生活当中，债权人为了保护自己的债权，通常要求债务人或者第三人提供房屋抵押担保。由于房屋抵押担保并不要求转移抵押物的占有，故抵押人对抵押物仍能享有占有、使用、收益等权利。也正是因为如此，租赁权与抵押权经常并存。在债务人不能履行到期债务，且债权人为实现债权而需要处分抵押物时，抵押权与租赁权便会产生冲突。根据我国目前法律相关规定和实践，抵押权与租赁权冲突时，需依据租赁权与抵押权设立的时间具体确定如何解决二者的冲突。《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”（“买卖不破租赁”）。该法条理解和运用起来并不难，但生活中往往千变万化，有时候债务人为了逃避债务的履行，往往通过各种方式编造虚假的租赁合同，当真实抵押权遇上虚假租赁权，由于举证困难，债权人甚至执行法院都相当棘手。
最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。该条规定对虚假租赁权的认定提供了相关的司法实践指导。即：租赁合同是实践性合同，应实际占有使用；虚假租赁合同的甄别一般从是否存在明显不合理租价或伪造证据等方面着手审查。
经翻阅中国裁判文书网（http://wenshu.court.gov.cn/）与虚假租赁合同认定的相关判决，被认定为虚假租赁合同的情形主要包括：
1）租金一次性支付。如（2016）粤12执异5号案，异议申请人在《房屋租赁合同》生效之日一次性向被执行人缴纳2013年3月1日至2023年2月28日（10年）的租金4576647.6元，且租金收据无原件提供进行核对，被法院驳回异议申请人的申请。
2）未实际占有租赁房产。如（2015）青执复字第59号案，某某投资管理有限公司没有提供足够的证据证明其已经占有使用涉案房产，被法院驳回异议申请人的申请。
3）倒签租赁合同。如（2016）浙07民终2256号案，宏某布料厂与星某公司于2014年1月2日签订的《房屋租赁合同》约定，星某公司将其所有的案涉房屋出租给宏某布料厂，租赁期限自2014年1月31日起至2015年2月18日止。但在该合同租赁期未届满之前即2014年6、7月间，双方又就案涉房屋签订《房屋租赁合同》且租赁期限长达15年，并将合同落款日期倒签至2014年1月31日。被法院认定为不符合常理及双方交易习惯。结合一审中张某某关于上述《房屋租赁合同》及三方《协议》的合同落款日期2014年1月31日系倒签，法院最终不予支持宏某布料厂拥有涉案房屋租赁权。
上述虚假租赁合同的认定当然不仅仅只基于一个方面直接予以认定，而是根据系列证据形成的证据链。实践中，法院还有通过司法鉴定确定是否存在倒签合同、租赁合同是否备案及备案具体时间、租赁合同多份之间存在冲突等予以认定。但是，关于何为“不合理租价”，由于没有统一的标准，对于法官来说，存在较大的自由裁量权，诉讼当事人也会因为标准不一造成公说公有理婆说婆有理。
既然虚假租赁合同的认定存在相当的困难，作为债权人，为了保护自己的合法权益，结合司法判例，既然抵押权容易遇上虚假租赁权，个人建议：
1）抵押权人对提供抵押的房屋，需实地查看，确认抵押物的现状（有无出租、自住、空置等），并要求抵押人出具抵押声明书。如有出租的，要求抵押人出示租赁合同，如有可能要求承租人出具放弃优先权等声明等。
2）各地高院对租赁合同真实性认定提供指引，减少法官自由裁量权。比如与房管局等相关部门协作，建立类似于房地产交易地段最低交易价格一样地段租金最低价格，作为明显不合理租价的认定标准；比如对一次性支付长期租金，要求达到一定金额后必须由异议人提供付款的证据等。
3）对于抵押权人，虽有合理怀疑存在虚假租赁合同但又无法获得法院支持的，申请法院就抵押物现状及时进行拍卖，毕竟租赁权的存在影响的主要是抵押物的拍卖价值，待法院多次降价拍卖仍流拍时，申请以物抵债，再与“承租人”商谈抵押权与“租赁权”冲突之问题。
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