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2011年上半年工作总结及2011年下半年工作计划 2011年上半年，****项目在集团公司的指导和关怀下，各项工作紧张而有序的进行着。项目计划完成投资9081万元，实际完成投资7515万元，完成计划投资额的83%。一期计划形象进度至5层，实际进度至9层，完成计划进度的140%。二期计划形象进度砼垫层浇注，实际进度砂石换填，完成计划进度的90%。项目安全指标完成100%，无伤亡事故发生。
纵观2011年上半年洛阳房地产市场，洛阳楼市受到了政策调控一定程度的影响，部分项目已经提前认筹和开盘。为此，**针对2011年上半年的工作进行梳理和总结，认真安排下半年的工作计划，积极应对房地产行业复杂多变的形势。
一、2011年上半年工作总结
（一）工程形象进度
在建项目为龙城项目一期、二期及售楼部工程。
1)一期工程为21#地块1#、2#楼及附属地库。1#楼完成至八层，1#楼地库完成西半部分的施工，2#楼完成至九层，2#楼地库完成西半部分的施工。
2)二期工程为21#地块3#、6#、8#楼。目前基础处理工作即将完成，准备进行基础静载试验。
3)售楼部工程位于21#地块东北角，建筑面积1880平方米，为钢结构建筑。自2010年12月30日开工以来，主体工程已于2011年4月15日完成。目前正在进行的是外装饰、景观及室内装修工程，预计2011年7月中旬开放。
（二）营销工作
1)上半年通过招投标形式在2月底确定上海德扬机构为项目的广告推广公司，上海同策咨询为本项目的销售代理公司。德扬机构从2月份开始为项目服务，上海同策销售代理公司在6月20日人员进驻项目为项目后期销售进行前期市场调查和前期工作。
2)项目整体营销策划推广方案最终形成。根据项目的市场、客户、产品和价格定位，进行广泛和深度市场调研，针对**项目周边的市场进行多轮摸底，对比优劣势，最终确定**的项目主旨，项目的logo及形象表现的基调得以整体确定。针对新政细节，调整年度营销方案，细化卖点，优化产品，制定了从“地段营销”、到“产品营销”、再到“价值营销”的营销三部曲，实现客户的步步套牢与层层逼定。
3)售楼部依据项目本身属性、立面风格和特点，结合建筑总设计师意见和集团公司要求，确定售楼部装修风格及详细设计。确定售楼部施工单位并展开一系列的装修定板工作，现正在装修，预计7月中旬开放。
4)营销媒体广泛接触。以“大媒体、大传播、低成本”为宗旨，以整合营销为手段，就报媒、户外、短信、网路、广电媒体等进行全面的接洽。销售热线电话已经确定（0379-65557777 65557778）。
5)项目亮相工作顺势开展。项目三维动画、单页、折页、户型单张、纸杯、手提袋等媒体物料正在设计中，销售说辞及答客户问日益完善，并针本项目进行深度调研，就面积、楼层、付款方式、承受价格等进一步摸底，为项目的正式亮相做足准备。
（三）设计工作
1)完成了**21地块单体施工图及施工图评审；
2)完成了**21地块景观初步设计；
3)完成了**22/23地块总规初步调整；
4)完成了售楼处景观、室内装饰施工图；
5)完成了售楼处空调、石材、窗户方案深化设计及施工图；
6)完成了售楼处软装设计方案；
7)配合完成了21地块1#2#3#6#8#施工图审查及面积测算；
8)配合完成了销售道具及物料的准备及制作。
（四）报建工作
1)取得22地块土地证。
2)21#地块总归方案洛阳市城乡规划局审批通过。
3)根据施工进度相继完成21#地块各楼取得建设工程规划许可证，完善了在施工过程中政府的相关规划手续。
4)根据施工进度相继展开21#地块各标段的建委招投标手续，为取得建设工程施工许可证打下良好基础。
5)公司暂定资质考核通过。
（五）成本控制工作
1)龙城项目21#地目标成本的确定 针对各个项目在不同阶段均有不同特点，必须有与之相适应的目标成本，制定了目标成本二个阶段测算的标准模板讨论稿，方案版、批准执行版目标成本表，方案版已经汇报通过。
2)21#地一期二期施工合同条款的谈判及合同价的确定 与宏程公司开展21#地一期二期施工合同条款的谈判及合同价的确定，计划6月30日前确定一期工程的合同价，7月30日前确定二期工程的合同价。
（六）财务工作
1)积极配合利安达会计师事务所做好2010年度财务决算报表审计工作，事务所出具了无保留意见审计报告，并在审计过程中对经营管理等方面提供了口头指导。
2)积极配合河南永华资产评估事务所对自去年开业以来至今年3月底的资产、负债等情况提供全面、详实、准确的资料，为股权评估奠定了良好基础。
3)积极配合税务局做好2010年度企业所得税汇算清缴工作，在没有聘请税务中介机构的情况下自行完成该项工作；与税务局协调建立了纳税一般账户，在其指导下开始进行土地增值税前期工作；每月及时足额解缴税款，与税务局建立了良好互动关系。
4)在全面预算管理指引下不断加强资金预算管理以及与之相关的合同管理，确保按照合同和预算拨付资金，提高资金使用效率和效果，降低资金成本。
5)在“六好”财务部活动要求下，继续推进会计基础工作规范化，加强审批环节管理，逐步建立规章制度并随着工作环境变化、政策法规等的变动而修订和完善，保持制度的可操作性、科学性。
二、2011年下半年工作计划
（一）工程形象计划
1)一期1#、2#楼，至2011年12月31日，主体工程完成至二十九层，砌体工程完成至十六层。
2)二期3#、6#、8#楼，至2011年12月31日，主体工程完成至十三层，砌体工程完成至四层。
3)三期5#、7#、9#楼，将于2011年8月份动工，至2011年12月31日，完成至±0.000工程。
（二）设计工作计划
1)积极配合售楼处各项施工，做好技术支持；
2)完成样板房及展示区的方案及施工图；
3)完成21#地块景观施工图设计；
4)完成21#地块室外管网施工图设计；
5)完成21#地块供水、供电、供暖、供气、建筑照明、智能化等单项施工图设计；
6)完成22/23#地块总规调整通过评审；
7)完成22地块住宅部分的建筑方案设计及立面精细化；
8)完成23地块住宅部分的建筑方案设计及立面精细化；
9)争取完成22、23地块部分住宅施工图设计；
（三）开发报建工作计划
1)根据建设要求，调整龙城项目22#23#地块的总归方案，确保调整后的方案经过洛阳市城乡规划局审批。
2)根据施工进度相继完成21#地块剩余各楼的建设工程规划许可证。
3)根据施工进度相继完成21#地块各标段的建委招投标手续，取得各楼的建设工程施工许可证。
4)根据施工进度完成21#地块部分楼的预售许可证，确保项目的顺利开盘销售。
（四）成本控制工作计划 对流程要求范围内的各类招标进行招标文件编制、并会同工程部招标入围单位资格预审、考察，提出各类招标的合理化建议，从源头上把控成本，跟踪成本落实与执行情况。
在质量方面进一步加强过程控制，做好事前事中控制，发现问题及时纠正，避免返工。安全方面，提高防范意识，狠抓现场管理，避
免安全事故的发生。进度方面，加强执行能力，任务分配明确，对可能影响工期的因素提前做好防范措施，保证工作顺利进行。
（五）营销计划
1)通过合理的营销策略和集中推广，确保**项目充足的客户积累，并成功开盘销售。（计划**项目9月开盘）
2)完成**项目二期（3、6、8、10号楼）前期形象定位，产品包装等推广准备工作，计划春节后集中推广蓄水。
3)督促**项目销售，重点完成资金回笼任务。下半年完成销售320套，38400平方米，实现合同金额19200万元。
面对复杂多变的市场形势，在集团公司对项目的整体部署和要求下，以市场营销为主线，把握和控制销售的时间进度节点。重点关注市场环境对销售的影响，适时调整和推动营销各项工作展开，并取得工程进度和形象上的支持。
我们坚信经过项目各位同事的共同努力，一定会克服项目工作中的各种困难和障碍，成功完成公司的经营目标，取得项目的顺利开发。
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2011年6月25日
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