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加快旧村改造推进居住集中
――关于***镇集中居住的调研报告
***镇总面积67.6平方公里，总人口5.86万人。行政村总数55个，其中农业人口5.39万，17650户。人均宅基地占有面积约150平方米，远超过省政府规定的人均100平方米。现在一户两宅、一户多宅现象比较严重，再者现在很多村都是沿路建房居住，空心村有很多，荒费了大量了土地。市委、市政府提出统筹城乡一体化，实现“三个集中”以来，我们按市、区工作部署，积极开展工作，加快旧村改造，推进农民向城镇集中。
一．我镇集中居住的开展情况
2005年，针对原先城镇规划滞后，集约化水平较低的现实，聘请了山东城乡设计院修编完善了小城镇总体规划和住宅生活区、行政办公区、文化区、游园绿地和工业聚集区5个详细规划。2007年按照市区的规划布局要求，立足实际，制定完善了新一轮村庄规划，把全镇55个村调整合并为6个中心村，18个重点村。同时，按照“科学规划、合理布局、因地制宜、分类指导”的原则和社会主义新农村居住发展规划的要求，以旧村改造，建农村新社区带动居住集中，集中力量开展了镇驻地中心居住区――方厦家园建设工作。
(一)规模选址。按照实际、实效、实用的原则，经过反复分析分析论证、估算预测，对居住集中区的规模进行了界定，在方寨路以东、幸福路（土楼村委大院外南北路）以西，府前路（泰山路）以南、土楼路以北的位置。总面积800亩，其中居住用地680亩，公共设施占地30亩，商业设施占地20亩，公共绿地54亩。拟建居民楼200栋，总建筑面积600000平方米，建成后，可安置镇驻地周边12个村1万余居民及企事业单位职工入住，12个村整体搬迁后，可节约土地2000多亩。主要依据是：1.靠近省道(泰莱路)、县道(方寨路)、城市路（泰山路），交通便利；2.镇政府及教育、企业居民楼已建成并投入使用4栋，沈家岭、刘家庙的旧村改造早已起步，进展较快，前期基础工作较好，容易在近期内尽快形成居住规模；3.近靠已经形成的行政办公、文化教育等功能区，新一轮总体规划确定的大型市场、公共汽车站点等设施也在该区域之中，已完成中心公园一期工程，并且靠近泰山纸业热电厂，供排水设施已有基础，便于配套公共设施基础、综合利用资源、减少资金投入，对周围单位形成辐射带动作用；4.土楼砖厂承包期满，停产关闭，便于调剂使用建设用地指标，解决土地制约问题。
（二）规划设计。立足于建设布局合理、功能齐全、环境优美、特色鲜明、适宜居住的一流的居住小区，聘请莱芜市城乡设计院在遵循城市总体规划的前提下高标准进行了规划设计。在功能布局上，分为居住区、办公区、商贸区、休闲区、绿化区等五个功能区，内设幼儿园、超市等配套设施；在位置摆布上，按照相对集中的原则，对12个村庄各自划分集中居住区，便于今后社会事务的统一和各自管理；在楼房设计上，分为小户型、一般型、别墅刑，满足不同群众的居住需求。同时对建筑风格、单体设计、功能配套等进行了详细规划。此外，还将按照市场化运作方式，成立物业公司，统一管理。
（三）工程进展。一是调整充实领导小组，加强工作班子的力量。由镇长牵头，分工领导负责，从建设、国土、环保、财政、经管、经贸、水利等部门抽调得力人员组成镇中心居住区建设工作领导小组，设立办公室，集中开展镇驻地中心居住区建设工作。
二是强化宣传，积极引导。运用各种方式大力宣传农民集中居住的重要意义，并组织镇驻地12个村的两委成员和部分村民代表到九龙家园、工业区等旧村改造建设较好的单位进行参观学习，使他们亲身感受到外地推进居住集中的魄力，体会居住集中的好处，提高参与的积极性和主动性。
三是完善政策，调动积极性。根据市、区旧村改造的有关规定，结合我镇情况，制定具体的政策措施和实施办法，对被迁并的村，在履行民主程序、住户异地安置、腾空土地分配、投入资金筹集、经济利益调节、竞争激励扶持等方面，认真调查研究，制定出符合上级要求和各村实际、能够充分调动各方面的积极性、加快居住集中区建设实质性工作的政策措施。特别是对拆迁户安置补偿，采取评估公司评估旧房，成本价安置新房的方式，统一实行低于市场价、略高于成本价的价格，严格按政策规定面向搬迁户销售，这样除去旧房补偿款，农户再花很少的钱就能买到一套楼房，真正让群众买得起、住得起，杜绝将楼房变成商品房或变相成为房地产开发项目，损害群众利益，真正把好事办好。
四是严格管理，确保质量。按照市场经济规律，坚持用创新的观念、思路和措施，实行市场化开发、市场化建设、市场化管理。根据总体设计，聘请有资质的预算单位对整个工程进行了综合测算，经专业机构评审后对外公开招标，由承包商严格按设计进行开发建设。为保证工程的质量和安全，聘请监理公司对工程开发的各个环节全程监控，确保不出问题。一期工程由土楼村、刘家庙、沈家岭率先建设24栋居民楼。现已相继动工建设，已建成居民楼13栋，力争在3年内建成居民楼50栋，安置1500户。
二、工作中存在困难和问题
1、乡土观念制约。青年人进城镇居住愿望迫切，而中老年人特别是老年人由于习惯了恬静安逸的农村生活方式，对节奏较快竞争激烈的城市生活有所顾虑，无法完全从传统的“乡里乡亲”热热闹闹向住宅楼里的“左邻右舍”各自忙碌、较少往来的生活方式转变，同时对土地的眷恋和传统的家乡观念使得他们长期的农耕生活形成对土地较强的依赖性。
2、配套建设滞后。集中居住不是简单的建房集中，必须各类设施配套同步到位。基础设施。主要指路、水、电等生活必须的基础性设施，据有关方面测算每平方至少需要60－70元的投入。怎么样将集中区的基础设施迅速建设到位，又牵涉到紧张的资金问题。公共服务设施。主要指直接服务于生活的有线电视、电信、绿化、垃圾处理等公共设施，现代人越来越依赖于这类服务，农民也不例外。这类设施的配套完善也需要有一个过程，农民进区后生活的实际困难就显而易见。
3、建设资金不足。农民集中居住区建设是一个系统工程，需要投入大量资金，尤其在启动阶段，首先要解决路、水、电等基础设施建设问题。而目前我镇村级经济还不壮大，多元化筹措资金的机制和渠道还未形成。政府资金十分有限的情况下，集中居住区建设存在不同程度的资金缺口。
4、相关政策缺乏。由于农民集中居住区建设缺乏可依托的相关政策，因此，市政配套设施管理部门目前对农民集中居住建设项目基本上参照房地产开发的标准收费，手续申批繁琐、费用过高，所需费用将占农民集中居住区房屋售价的10%-15%，这也增大集中居住区建设的资金缺口。
三、推进农民居住集中的几点建议
(一)加快编制农民居住集中区的控制性详规。根据规划部门总体规划的要求和我区的发展特点，应该进一步深化、细化、优化镇村布局，加快编制完成新型社区控制性详细规划，从而为农民居住集中区建设提供有力的规划指导。规划、建设等政府职能部门要在宏观上进行统筹考虑，使农民居住集中点的规划布局符合我区的总体发展要求。建议农民居住集中点的布局要尽量紧邻原有城镇，利用和完善原有基本配套设施和其他生产、生活资源，以降低建设成本。要充分体现“有利农民生产，方便农民生活”的原则，照顾到农民居住的各种功能需要。
(二)加强建设管理，坚持高标准建设农民居住集中区。农民居住集中区的建设应坚持”造价不高标准高、面积不大功能全、占地不多环境优”的原则，平面布置要合理，功能设计要齐全。在方案设计上，要听取农民的意见，以农村城市化为前提，以改善农民居住条件、提高农民居住水平为目的，既要考虑农民经济上的实际承受能力，又要顾及农民生产、生活方面的特点和要求。建设行政管理部门应当加强管理，对房屋的建设通过招投标，择优确定施工单位和监理单位，按城镇建设标准进行严格管理，确保建筑质量。开发商和施工单位统一思想、加深认识，在工程质量方面要加强管理，杜绝安置房工程质量问题。
(三)多方筹措农民居住集中区的建设资金。农民居住集中区的建设资金一直是一个困扰人的问题，要主动研究对策，多方筹措建设资金，政府也要在合理、合法的原则下提供政策支持。农民居住集中区的建设应区别于房地产开发项目，其市政配套设施建设费用不应由农民承担，政府应当减免煤气、污水、供电等各种配套设施费用，减免农民居住集中区建设过程中的一些行政事业性收费与经营服务性收费。要落实相关优惠政策，将农户拆迁复垦土地收益用于集中居住区建设。要探索市场化运作方式，把部分公用基础设施和社会服务设施的建设、维护和经营，交给社会，交给市场，吸引和鼓励企业、个人投资。
(四)及时完善推进农民居住集中的相关配套政策。农民居住集中区的规划、建设是一项事关全局的工程，除房屋本身的规划、建设外，还必须完善农民保障、就业等各项相关的配套政策措施，统筹考虑并切实解决农民居住集中过程中引发的社会问题，为农民居住集中区的规划与建设创造良好的社会环境。如在集中过程中统筹联动推进社保、建立农民承包地的流转机制、打破镇或村的行政区域界限、增加农民非农就业机会、缩小农民住宅拆迁补偿价格差距等，切实保护农民的基本权益。
(五)拓展非农就业渠道，提高社会保障水平。要保证农民居住集中工作的最终成效，必须着力研究实现农民居住集中以后的就业和生活保障问题。农民的居住环境由农村传统的分散居住转化为集中公寓式居住，并不意味着农民就转变成了市民。要切实加强对失地农民的就业服务，强化就业技能教育和培训，增强其就业能力。要充分发挥城镇的产业集聚优势，大力发展二、三产业，创造更多的非农就业岗位。要积极推进十大民生保障体系建设，为失地农民提供基本生活保障、医疗保障，解决其后顾之忧。(六)建立健全土地储备、使用的控制机制。国土部门要切实加强土地的规划、使用管理。对农民居住集中后腾出的土地实施平复还耕，并根据政策规定实行集中管理和经营，其土地出让收入和经营收入要统一纳入专项扶持基金，以弥补前期的农民居住集中工作的投入。
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