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业委会主任工作体会建议
本人因为体验过业主维权活动和被民主高票选为某小区业主委员会主任，有一点感触和体会。现在本人仅就业主委员会职责问题提出以下几条不成熟意见：
一、关于业主委员会与业主大会的关系
当然，首先是主从关系。没有业主大会就不可能有业主委员会。没有业主大会的决定，业主委员会不能对跟全体业主切身利益有关的重大问题擅作主张。然而，业主委员会是业主大会的执行机构。小区要召集业主大会是很难的，就是召开业主代表大会也很不易。因此，管理和主持小区日常工作就落在业主委员会头上。这种关系既密切，又具有一定距离。双方均不能互相替代。这要求业主委员会主任必须很艺术地掌握与处理好这个关系。我只任一届主任。在2年9个月的时间里，我召开过五次业主大会（平均半年一次），十八次代表大会。所以我在任期间没有犯过什么错误、失误。总而言之，委员、主任既然是经过全体业主民主直选出来，是邻居对我们的信任，所以我们就应该义无返顾地为邻居们当义工。
二、关于业主委员会职责
业主委员会虽说是一个无职无权松散形的住宅小区业主自治性质的群众组织。其成员都是业主群众通过民主选举出来的热心于公益事业的正派业主。然而，他们却是维持小区正常秩序和构建文明、和谐、平安和美丽小区上的中坚力量，尤其是业主委员会主任更是主要领导和起着重要榜样作用。榜样的力量是无穷的。但是群众的力量更为重要，万夫之力，天下无敌呀！业主委员会如何团结最广大业主投入小区公共事业？如何把一切好的想法变成最广大业主的想法？如何发挥拥有技术专长的业主的积极性共建和谐美丽家园？等等。这些都是主任应该考虑的。我根据小区内人才济济、生活现实和将来可能遇到的实际情况，倡议并得到全体代表的赞同，在业主委员会下面设立八个专委会，如：由律师、法官邻居组成“法律专委会”、由工程师邻居组成“工程专委会”、由警察邻居组成“安全专委会”、由文艺工作者组成文化专委，还有卫生专委、财务专委、新闻专委、维权专委等。这叫“万人操弓，共射一招，招无不中”。
鉴于业主委员会的重要地位，我认为在《条例》中必须明确其职责、权利、义务和任职条件。建议《条例》在业主委员会一章增加“业主委员会职责”条文内容。
1、积极配合政府、社区，带领广大业主参与和谐、平安和美丽的文明小区建设。
2、依法维护全体业主的共同权益。
3、依法保护属于全体业主的公共场所、公共设施与其它公共财产。
4、依法维护小区正常秩序，调解纠纷，协调业主与物业公司以及街坊单位之间关系。
5、监督业主和物业管理公司严格遵守和执行国家有关法律法规和《业主公约》。
6、坚决执行《业主委员会议事规则》。
7、依法及时组织召开业主大会会议。
8、依法及时组织业主委员会换届选举并做好移交工作。
9、监督物业管理公司严格执行《委托服务合同》做好本小区物业服务和安全工作。
10、监督物业管理公司对本小区公共设施、设备的使用和维护。
11、监督物业管理公司对本小区绿化养护。
12、管理 “专项维修资金”并监督其合法合理使用。
13、管理小区公共文化健身活动场所及器械。
14、组织小区健康文化体育活动。
15、监督物业公司保管好本小区一切物业管理资料，并在更换物业公司时全部收回。
16、支持物业管理公司收缴物业管理费。
17、利用诉讼主体资格依法保护广大业主共同权益和公共财产。
18、坚持公正、公平和抑恶扬善原则，调解本小区业主纠纷。
三、关于业主委员会成员条件、义务与权利
1、业主委员会成员首先必须具备如下条件：A、爱国主义精神，B、强烈的公益心，C、为人正派，D、有公信力和组织能力，E、不以权谋私，自己及其家人不参与本小区任何与经济利益有关系的工程或活动项目，F、在刑事或贪渎方面没有不良记录，等等。
2、义务：
同意第三条内容。建议增加：
A.在前期物业管理阶段，必须了解并查验本小区公共场所和公共设施及一切与物业管理有关的文字资料和设计图纸。
B.必须忠实履行委员职责，遵守《业主公约》、《业主委员会议事规则》和执行业主大会与业主委员会决议。
C.忠实、诚信与保密。不得利用委员或主任、副主任职权为自己或家人谋私利，不得从事与业主公共利益相冲突的交易或经营活动，不得泄露业主在物业管理中不宜对外公开的私人秘密。
D.必须参加业主委员会、业主代表和业主大会会议，不得无故缺席。
3、权利：
A.有选举与被选举权，B.有权参与业主委员会解决处理的事项的讨论和投票表决，并拥有提建议或批评或反对或保留意见的权利，C.有权依法向开发建设单位主张移交公共物业资料并接受移交。
D.有权提议召开业主委员会、业主代表大会或业主大会。
E.有对业主委员会主任或成员提出质疑的权利，F.有权对主任或委员提出罢免案，G.有权监督业主委员会和物业管理公司，H.有权对小区任何工程或活动项目的经费开支提出质疑和审计要求，I.可以领取经业主大会批准的职务补贴，等等。
四、其它建议：
A.《条例（草案）》第十三条
„„有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）百分之
（十）以上业主提议的；
[ 10%业主提议召开业主大会足够。如果要发动%20以上业主，很可能会影响小区稳定。
B.第十四条 经业主大会会议依法选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，应当向业主大会报告工作情况。经业主大会授权，业主委员会可以代表全体业主依法从事下列活动：
（一）涉及全体业主的物业管理（及公共财产）纠纷进行诉讼；
[ 当小区全体业主公共财产被某个单位或个人侵犯，而经调解未果的时候，业主大会可以授权业主委员会进行诉讼。
（四）其他经业主大会授权的与物业管理（和维护公共财产）有关的活动。
[ 现实生活中需要业主委员会带领广大业主维护公共财产安全。
C、第十六条
第一段“业主委员会的组成人员（及其家属）不得在本区域内物业管理企业中兼职。业主大会和业主委员会的工作经费筹集、管理和使用办法，由业主大会决定，但不得要求物业
管理企业提供工作经费（除另有约定之外）。”
[ 不应该排除有的物业公司同意向业主委员会提供一定工作经费之可能。所以法律不要硬性作出不准的决定。
第二段“业主大会和业主委员会工作经费的使用，（必须严格遵守财务制度，）使用情况应当定期在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。”
[ 应该强调这一点。
[ 业主委员会在建构小区文明、和谐、稳定、安全的工作中将起到至关重要的作用，也是主要领导力量。因此必须对业主委员会成员的道德品质与法制观念要有很高的要求，尤其是主任。近年来偶有关于业主委员会特别是主任以权谋私或不负责任的传闻。比如：有的主任暗地拿了开发商或物业公司的钱物，而放弃原则，甚者出卖业主共同利益；有的主任纵容老婆擅自将“业主文化活动室”搞成麻将馆，收费赚钱（只向物业象征性交一点电费），业主们和物业服务处怨声载道。故特建议第二十一条加以下
（五）（七）两条：
D、第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格终止：
建议：
*
（四）后加一条：
（五）不热心参加公益事业的；
* 应该再加一条：
（七）以权谋私或为私利而出卖集体利益的；
* 原
（七）（没有请假或无正当理由）连续三次不参加业主委员会会议的；
[ 如遇出差、住院而没有接到会议通知的，或者无法参加会议的，应该照顾到。
* 原
（八）内容改成（九）
E、关于第四章 物业管理服务
第三十五 条物业管理企业应当在其资质等级范围内依照物业服务合同约定，提供相应的物业服务。
物业服务合同应当约定下列事项：
（四）（小区平安与）公共秩序维护；
F、第三十六条 物业管理企业应当（保护小区业主生命财产安全），并会同（当地有关行政管理部门机关）做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
建议加以下内容：
l小区是居民集中的生活地，是现代社会的重要组成部分。小区的安全与否直接影响到平安社会的建设。因此公安机关、街道办事处和社区居委会，必须加强住宅小区治安工作。他们必须对维护小区的秩序与平安，保护小区业主生命财产安全，应该与业主委员会、物业公司形成联防联治。
l物业公司和业主委员会必须遵纪守法，并主动积极配合公安机关作好建设平安小区宣传与防治工作。
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