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首都经济贸易大学密云分校
毕业实习报告
系别 经济管理系 专业 物业管理 班级 09物业管理
题目
姓名指导教师实习单位
二○一一年月日
北京科海物业管理公司实习报告
一、公司简介
我所实习的北京科海物业管理公司，隶属于北京新泰方胜科技发展有限公司。
北京科海物业位于北京市顺义区北小营镇，为北京顺义北小营镇建设试点低密度住宅项目，周边市政配套齐全，中学、小学、中心幼儿园、医院、银行、超市等生活设施一应俱全，天然气入户。紧临京密路和大秦铁路，交通方便快捷，915（支）、970等多条公交车直达小区。“科海物业”西临潮白河，为北京上风上水之地，小区由独体别墅，双联别墅，联排别墅和多层洋房组成，设有十余种户型，建筑面积由140平方米至320平方米不等，为北欧的现代风情别墅。“科海物业”将引领21世纪新一轮别墅消费新理念，为消费者营造一个自然、舒适、高品质的生活居住和投资环境。
在实习期间，我依次对设施管理、绿化管理进行了实习。在实习中，我在管理处指导老师的指导下，积极参与了物业管理相关的工作，并注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作，把理论知识运用到实际工作中去，同时又用实践验证了我所学的物业管理理论，并将两者很好的结合起来。在这简短的实习生活中，我既紧张，又新奇，收获了很多。
二、实习内容
（一）设备设施管理
1.住宅小区的设备设施主要由给排水系统、燃气系统、空调通风系统、消防系统、电气工程设备系统、智能化楼宇的技术设备系统、电话通信设备等构成。而我首先就要对这些设备的基础资料进行管理，建立设备管理原始资料档案和重要设备的维修资料档案。开始整理资料还是很乱，根本找不到头绪，因为第一次接触过这么多复杂的资料，外加一些紧张，导致我有些手忙脚乱，还好师父告诉我不用着急，慢慢统计就行。
2.我了解到原始资料就是指设备在接管后，有验收文件，包括验收记录、测试记录、安装合同、设备安装图与建筑结构图、使用维护说明书等。此外我还了解了设备卡片，设备卡片记录了有关设备的各项明细资料，如房屋设备类别、编号、名称、规格、附属物所在的地点、建造年份、开始使用日期、中间停用日期、报废清理情况等等。
3.重要的设备维修资料档案管理包括：
（1）报修单：当小区内的防盗设施、对讲机、电梯等出现故障需要维修时，我们需要填写报修单，在每月月底都要统计，直到一季度后还要装订，然后放在物业维修管理部门负责保管以备存查。
（2）运行记录：值班人员都要在当班过程中，填写设备的运行情况。我在师父的陪同与指导下填写了电梯的运行情况。类似于这种表格填写的还有住宅小区的自动门的使用情况。每月一册，每个月还要统计一次，到年底再装订，最后还要交由我们的物业管理企业设备运行部门保管好，以备存查。
（3）技术更新资料：设备运行的改进、设备更新、技术改进措施等资料，有设备管理部门汇总存查。
4.我还做了对房屋设备的运行管理:
房屋设备运行管理的主要是建立合理运行制度和运行操作规定、安全操作规程等运行要求和标准，及文明安全运行的管理，并建立定期检查运行情况和服
务的制度等。其中，对于设备安全管理，除了加强设备安全检查和对操作人员、维修人员的安全操作、安全作业的训练和管理外，还要建立安全责任制和对用户进行安全教育，我们要向住户宣传一些危险设备（如电梯）的安全使用知识。
5.我们还进行了房屋设备的维修管理：
根据设备性能，按照一定的科学管理程序和制度，以一定的技术管理要求，对设备进行日常养护和维修、更新。如通信设备，在实习过程中我就接触了通信设备的维修管理，当发现通信设备出现问题时，便迅速联系电信局派人进行维修，以便尽快恢复正常通信，方便住户的生活和工作。维修完毕还要对出现的问题进行记录，保存资料，以备存查。
6.设备设施管理总结：
对于物业的设施设备管理，科海物业公司对其管理得非常好。其过硬的专业技术与优秀服务意识，使得大多数业主都感到满意。如工程部当值员工在接到故障投诉后能在10分钟之内到达现场，若果检查属一般故障就立即排除，若复杂的故障立即向领导汇报，由领导组织力量排除，使住户的问题能得到及时的解决。
（二）绿化管理
科海物业也十分重视物业的绿化管理。物业环境绿化养护管理是一项经常性的工作，物业公司根据所管物业的类型、规模和绿化管理要求，做到合理组织人力、制定相应的工作计划，责任落实，管理到位，保证绿化工作的正常开展和物业环境绿意盎然。其还设置了绿化部，下面有养护组、花圃组。
养护组负责对小区内的绿地、树木、花草等所有绿化进行养护和培育，做好对损坏花木、践踏草坪者的劝阻教育和处罚工作；妥善保管、使用好各种器具、肥料和药品。花圃组负责培育各种花卉苗木，定时对花圃进行修剪和护理，而服务组人员，负责种花、插花、养花、摆花，并不断学习、提高花饰技艺，收集花卉苗圃市场行情，做好相关工作。
我被安排进行绿化养护管理方面的工作。实习中我主要负责日常绿化养护工作的巡查和记录。我按照绿化管理工作内容、要求及标准对绿化养护工作进行巡查。
1.首先，我按标准巡查了所有的花草树木长势是否良好，看有无虫害、病态及修剪是否成型。
2.然后，我检查了绿化的保洁情况，主要查看绿地有无枯叶、石块、杂草、纸屑、烟头、花卉的清洁及修剪的枝叶是否随时清除和是否对绿地标识是否干净、整齐。
3.浇水，每天我会对绿化养护人员的浇水情况进行检查，那些绿化养护人员都是在早、晚浇水，并且要浇湿浇透。
4.在巡视过程中，我发现绿化工每周除草、松土一次，并将树木根部土壤做成锅状，经了解，是为了便于绿化保养人员对树木浇、灌水。
5.除了以上日常工作以外，在绿化管理中师父还告诉了我一些绿化养护的知识：
（1）绿化养护人员要定期施肥：春、秋季节对各种植物施肥一遍，其它季节视情况而定，肥料的选择以有机肥为主，尽量少施化肥。
（2）绿化区内的花灌木，以及绿篱、草皮，造型乔、灌木，每月修剪一次，平时发现与总体造型不协调时必须修剪。
（3）其它各类植物的修剪主要集中在冬季进行，春、秋季定期每月喷杀二
次，平时发现虫害即时喷杀；补种以春季为主，绿地要求保持无黄土裸露；
（4）苗木出现拥挤现象时，可进行移植，对不适应环境树木给予更换品种，进入风季前必须对新种的或具一定高度、冠幅大的乔、灌木进行撑牢。这些都是绿化养护工作中的基本工作。
我在巡视检查中对一般问题（如清除杂草不及时、发现虫害等）交由绿化养护人员立即采取措施加以解决，并对检查结果及处理情况进行登记。从中我不仅学会了很多绿化养护的基本知识和操作，而且对大厦绿化植物的习性和绿化工具的使用有一定了解和掌握。
二、公司优势
（一）做好员工的入职、在职培训工作。科海物业对新招聘的员工进行上岗前的相关培训工作，使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数，减少盲目性；随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会。科海物业还提倡“工作就是学习，工作就是创新”，每位员工都争做“学习型、创新型”员工，员工中形成了一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。从而，使员工个人素质得以提高，管理处的管理服务水平和管理效益得以提高，树立了良好的企业形象。
（二）科海物业管理公司从实际出发，管理处严格参照lS09000质量体系运作，制定了严格的规章制度和岗位规程、工作标准、考核标准。管理处根据员工的工作职责，制定全方位的上级、平级、下级的360度考核办法；制定量化考核标准，实行定性和定量考核相结合，增强了考核的可操作性，减少考核时人为因素的影响；建立完善考核机制，实行末位淘汰制，避免了考核走过场的现象，通过考核机制的建立，增强了员工的危机感、紧迫感，促使员工不断提高自身素质。
三、给公司的意见
（一）建立企业文化：物业管理企业的服务特性决定了必须从文化层面上去提高员工素质，只有建立起适合本企业特点的企业文化，从文化的高度和层面来突出企业价值观，以此规范员工的服务水平、服务态度和服务意识。这样才能促进企业的正常运行、高速发展。
（二）提高员工素质：只有提高员工整体素质，才能形成优秀的团队，才能打造成功的企业，才可以树立科海物业品牌。提高员工素质可以从以下几个方面入手：一方面，内部培训。经常开展业务知识、专业知识、服务意识学习活动，整体提高员工的业务水平和服务意识；另一方面，就是从优秀的物业公司，请专业知识渊博，实践经验丰富的专家，进行培训，学习优秀物业管理企业的成功经验；最后，引进人才。
（三）改善物业管理环境：改善管理环境，就要理顺各方面的关系，使得各部门可以协调配合。减少在不必要的环节上的开支，用于改善设备、设施。在资金有限的情况下，最大限度的提供优质服务，尽最大努力满足业主的合理要求，以提高收费率，增加企业收入，使企业走上良性循环的道路，能够使其正常运作。
四、实习感想
在这一过程中，我学到了物业管理工作中具体业务知识，丰富了所学的专业知识，为以后正常工作的展开奠定了坚实的基础。在学习和工作过程中，加深了对物业管理工作的认识：物业的附属配套设施与设备是物业不可缺少的重要组成部分，配套了完善的、先进的各种辅助设施和设备，可以满足住宅小区内人们生活水平的提高和满足了人们的各种不同的需要；而物业的绿化管理，又可以美化环境，为业主、使用人创造清新优美的生活、工作环境。
五、结束语
短暂的实习转眼而过，回顾实习生活，我在实习的过程中，既有收获的喜悦，也有一些遗憾。由于时间短暂，感到有一些遗憾。对物业管理有些工作的认识仅仅停留在表面，只是在看人做，听人讲如何做，未能够亲身感受、具体处理一些工作，所以未能领会其精髓。但通过实习，我认识到要做好物业管理工作，既要注重物业管理理论知识的学习，更重要的是要把实践与理论两者紧密相结合。物业管理作为微利性服务行业，它所提供的产品是无形的服务，物业管理是一种全方位、多功能的管理，同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的服务性工作。通过实习，加深了我对物业管理知识的理解，丰富了我的物业管理知识，使我对物业管理工作有了深层次的感性和理性认识。同时，在物业管理实际工作中，要时刻牢记物业管理无小事，以业主的需求为中心，一切从业主需求出发，树立“想业主之所想，急业主之所急，做业主之所需”服务宗旨，不断学习，不断创新，与时俱进，为业主提供整洁、优美、安全、温馨、舒适的居住环境，为全面建设小康社会开创物业管理新的里程碑。
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