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南方某城市商业中心 规划项目策划建议书
策划人：杨文娟
一、规划背景
1、规划的起源
自80年代中期开始，因经济社会发展迅猛，中山市被誉为广东“四小虎”之一而名闻于世。随着广珠城轨的建设开通，以及西部沿海铁路、港珠澳大桥、深中通道的规划建设，中山成为粤西连接深圳、香港乃至更宽地域的黄金走廊。这样一个著名的侨乡，缺乏大型的中心商业区。因而在旧城中心地段改造项目中 将本案规划成为集商业与居住功能为一体的综合性商业中心一期。
2、规划的背景资料
中山，古称香山，人杰地灵，名人辈出。1950年4月，中山县以其人口稠密、土地
广阔、财税丰厚，被广东省民政厅列为特等县。1997年，被联合国授予“世界人居奖”。2005年在中国社科院公布的我国城市综合竞争力排名中，中山市名列第17位。2005年，中山市荣膺首批“全国文明城市”称号，成为全国9个获此殊荣的城市之一。2010年，中山市被列为国家历史文化名城。
二、规划条件
1城市规模 中山位于广东省，人口140万人，流动人口200万。位于珠江三角洲中南部，珠江口西岸，北连广州，毗邻港澳，总面积1783.67平方公里，为全国不设区的地级市之一旅居世界各地海外华侨和港澳台同胞80多万人，连续多年保持广东省第5的经济总量。中山是一座社会和谐、经济兴旺、环境优美、民生幸福的现代化城市。
2基地基本情况本案位于城市中心，地势平坦。北至城市主干路红线，其它三边至城市次干路中心
线。基地北边有公园、多层商业建筑，东面为二期规划用地，南面和西面分别为行政办公用地和居住用地。规划用地内有新建的商场和小学，以及旧民居点。因临近城市公园和主干道，交通量较大。
3规划市场条件
中山市发展快速，第三产业需求量大。商业中心的建成，促进消费带动第三产业以及经济发展。商业区从某种角度标榜一个城市的发展。中山市需要一个具有代表性的商业中心。
三、swot分析
1、优势：商业中心一期在城市老城区改造地段，占据城市中心地段。
北面的公园以及商业建筑，本身就汇聚了大量人流。
东面的二期规划用地使商业中心有更大的发展前景
2、劣势：临主干道人流车流很多，道路处理不好会导致交通隐患
本案东面有二期规划，建设周期长、加大了投资风险。
本案为旧城改造，规划受局限
3、机会：在城市中心区，与周边商业很好的融合。
项目有丰富的市场基础
填补了中山市的商业中心区和步行街的空缺
4、威胁：周边商业区的竞争激烈
四、商业中心定位
1、项目在中山市的定位
项目为中山市中心区综合性商业规划，将会成为中山市商业中心，成为中山市的象征。为广大市民提供一个功能齐全的购物休闲中心。
2、项目战略定位
以带动中山市商业发展为目的，集购物、金融、文化、娱乐和居住一体的商业发
展模式。
弥补中山市大型商业步行街的空缺。
五、规划原则和中心思想
1、规划定位目标
体现以人为本的核心思想，合理的组织人流车流，实现人车分流。将商业区与居住片区分开布置，分为商业带、和居住带。商业带具备现代化商业意向，强调舒适化、人性化和科技化。居住带强调居住与工作相互协调的都市化生活。
2、规划策略
强调“混合分区”，商业融入居住，但保证较合适的居住舒适度。使商业区成为城市的有机结合体，并具有弹性可持续发展的潜在空间。并最求经济、生活和生态环境的全面可持续。
六、整体规划策略建议
组团，三片区”的模式。在其中一商业片区内做商业步行街。在整体布局上围绕商业价值最大化的同时也要满足舒适度，将本案规划为”两中心，两
1、两个中心：在商业片区中心处结合尽管设置布置主商业中心，同时其也是步行
街主节点，使商业区有一个围合的开场空间，供人们聚集休闲。同时使整个商业区在总体上突出中心，层次分明，分区清晰；居住区提供合适的围合空间，为居民生活带来便利舒适的环境。
2、两组团：分别以两个中心布置两个功能组团，每个组团中心区在空间环境，景
观上都有相应的联系。
3、三片区：划分两个组团，商业片区与居住片区及分割开来又相互渗透。居住组
团围绕小学布置。一方面阻挡了商业区的嘈杂，为学校营造安静的环境，一方面又方便了居住区内学生的出行，同时与基地西边的居住片区形成整体。在基地东北边整体布置商业区，并分为两个片区，其中一个片区布置商业步行街。保证了二期发展的商业可持续性。
七、规划的基本内容建议
1、交通规划建议
为了不损失项目的商业价值，同时应避免出现人车之间的干扰，务必做到人车分流。将地下车库出入口放置在商业价值较低的地方。
车位配置建议：因本案为商业与居住混合区，所以对车位的配置量要求较高，在商业区设置地下车库，在居住区设置地下车库与地上停车位。
2、环境景观设计建议
本案为商业中心区规划，基本无法做到大面积集中的绿化景观，为了体现项目的时尚舒适性，更多的利用景观小品花坛等方式点缀。充分利用广场和商业建筑裙楼做绿化。
⑴、中心广场设置音乐喷泉：增添项目休闲气氛
⑵、结合商业步行街的走向，布置连成一体的活水体系:活跃绿化环境
3、建筑风格及外观风格建议
考虑到项目中有旧居民点的改造，旧民居周围小体量围合，4、商业部分规划设计建议
⑴、商业组合形态
商业区分为两个组团，其中一个小组团设置金融类的商业建筑。文化和娱乐部
分安置在有商业步行街的组团内。
⑵、商业规划布置建议
小组团中以高层建筑围合形成，大组团内主要考虑步行街的布置以及对旧民居的改造问题。重点布置景观广场。
⑶、商业内部交通布置
步行街内部不通车，全步行系统。步行系统两侧设置消防通道。商业步行街外
连接车行道。在其外部合理设置地下停车库，满足步行的可达性。
5、住宅部分规划设计要点建议
住宅组团内布置高层点式住宅以满足商业区的经济利益，同时满足环境绿化的要求，保证舒适性。住宅套型比为大：中：小=30:50:20，日照系数为1.1组团内配备相应的生活设施，设置地上和地下停车场。
八、重点考虑问题（商业区特色规划）
1、旧居民点改造建议
根据旧民居的特点，以及周边独有的古井，计划将其改造成特色主题咖啡茶座，作为
中心景观广场的一部分，成为重要景观节点。茶座以古井水为源泉制作饮品，体现以自然为本的理念，吸引顾客。茶座内开设城市演变历史的小展览，展现旧民居的沧桑，同时成为城市的一处景观。
2、中心景观广场设计建议
中心景观广场作为商业构成中不可缺失的一环，是人们公共休憩区，并提供小型表演
舞台。在广场周边形成小尺度商业曲轴，中心广场不宜太小。广场可以说是3个组团的连接点，无特殊规划要求，不建议设置下沉式广场。
3、步行街规划建议
中心城区的步行街可以说是代表城市形象的重要部分，对其的规划非常重要。强调步
行街的面建设而非线性建设。建议步行街的主入口在规划用地的东面，与二期规划用地形成联系。围绕中心广场和步行道路建设2层商铺。景观上引入活水体系，与中心喷泉可连为一体。
九、销售政策
1、资金来源：通过对城市内外宣传，
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