应用地租理论分析我国土地制度改革和房地产市场健全由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产与地租理论”。
应用地租理论分析我国土地制度改革和房地产市场健全
由于土地资源的稀缺（不可再生的天然资源）,以及由于城市经济快速发展，城市中心区位的级差地租必然大幅上升;必然导致区域地价快速上升，这就是古典经济学家李嘉图所谓“级差地租”理论。所以，房价的上涨不是经济泡沫。那么区位级差地租究竟如何计算？只要从一座房子的销售价格中扣除其实际造价（包括原材料费用、人工费用、能源费用、税费及贷款利息），所余部分就是其纯利，纯利中高出其他行业平均利润率的部分，就是目前房地产业的暴利，也就是隐含在房价后面的级差地租。只要国家对这一行业课以重税，从中对原住民给予高额补偿，迫使房地产业由目前的暴利利得，回归到接近国民经济其他行业的正常利得水平，那么房地产热就会立即退热降温。至于目前的一些遏制办法，其实效果则往往适得其反——如提高贷款利率，限制开发征地数量，加高进入房地产业的准入门槛等；其实这些都反而有助于目前已经成形成气候的少数房地产大集团提高行业垄断性，便于其紧缩和控制房地源，从而反而有利其进一步向上拉高房价。
在这里用级差地租理论对房地产开发过程进行分析，房地产开发商相当于（级差地租理论中的农业资本家），房地产开发商在进行房地产开发的过程中必须向政府（相当于大土地所有者）购买土地使用权，而房地产开发商之间就会对那些地理位置优越的土地（靠近商业区、交通方便、环境优美、未来发展前景看好以及人流、物流、客流、资金流大的地区）进行竞相拍价，这样就加大了构建成本而这个拍价就会形成级差地租理论中的超额利润，作为购买土地使用权的价格交付给政府。根据我国的土地管理制度规定，土地归全民所有，而政府在征用土地后所得的收入只是作为财政收入的一部分，不是“取地于民，还之于民”而是用所得收入进行了政府大楼建设、购买办公设备形象工程、政绩工程等等。而房地产成本的构成并不是仅仅就只有这些，根据郎咸平对当前中国经济运行基本面的精辟分析，影响房地产成本的因素还有：一是两大核资源——土地开发权以及银行信贷权，这两个权力基本上操纵在政府的手上，只要在政府的手上就有“寻租”的可能。二是地产市场的长流程管理，就是从立项到最后起码有100多个环节，这环节里面每一个环节都需要政府盖公章，每盖一个公章就有可能出现腐败现象。这100多个公章的积累造成了非常大的寻租空间，拉升它的产业成本。三是地方政府的卖地心态进一步拉升它的产业成本。改革措施如下：
一要稳定承包权，确保收益权，改革所有权。农村土地承包责任制的核心是确保农民对土地经营的自主权和收益权，实践证明，这种制度安排是符合中国国情的。但是，自1978年改革以来，农村土地制度的另一个方面，即村民集体对土地的所有权不仅在实现当初制度设计时的目标方面作用不大，而且导致了诸多弊端，已经不能适应社会发展的需要[15]。
目前的土地集体所有，对于农民来说，某种程度上是虚无的，土地集体所有往往成为实际上的村长和村委会少数人所有。从实践看，有的基层政府借土地集体所有者之名，违背农民意愿对土地进行大面积流转；特别是在征地过程中，一些政府部门往往滥用征地权，动用行政手段圈占耕地，“暗箱操作”、权钱交易，一些地方未批先占、少批多占、越权批地、擅自改变土地用途的违规用地现象大量存在。
二要建立农村社会保障体系。农民对承包地拥有流转的权利，并不能保证土地流转能顺利进行，或者达到社会经济发展需要的流转规模。为此，要为农民建立完善的社会保障体系[16]。一是完善农村养老保障制度，实行个人账户和社会统筹相结合，从根本上解除农民的后顾之优。二是坚定实施新型农村合作医疗保障。三是完善农民工的工伤保险制度。国家应优先建立农民工的工伤保险救济制度，完善相关法规，强制用人单位对有参保意愿的农民工创造条件允许他们个人参保。四是积极推进农村最低生活保障制度、扶贫救助和其他农村福利制度建设。国家除了向保障对象提供资金补助外，还应采用实物补助，以及面对五保对象等特困人口提供救助性服务。五是对农民工及其子女的相关保障权利。应将农民工家庭纳入城市社会保障范畴，并保障其子女享受与城镇居民子女相同的受教育权利，消除教育、就业等方面的歧视，让城市完全接纳为城市和国家建设做出贡献的农民工。
三要建立使用权转让价格机制，制定高效的粮食生产补贴制度。地租的变化以及土地价格的变化是土地所有者分享经济发展成果的重要途径。如果土地使用权的流转由市场决定，国家不应对价格过多干预，但为了防止基层政府损害农民利益，国家应制定最低补偿标准，目前的补偿办法正好相反，应进行改革。此外，为了鼓励土地使用权的转让，防止土地撂荒，目前的补贴政策也需要相应改革。现行补贴制度实际上鼓励了农业生产的零碎化，虽然对提高农民收入是必须的，但长期来看，反而不利于农业生产率的提高和土地流转，也不利于农业生产方式的转型。未来应把农业补贴的重点向农业科技金融支持和固定资产的改造贴息等有利于生产率提高的方向调整，以此提高农业生产的回报率，促使地租和地价的上升。这样的补贴措施对土地供给者和需求者都是有利的，而且还能促进规模化生产。
应用地租理论分析我国土地制度改革和房地产市场健全由于土地资源的稀缺（不可再生的天然资源）,以及由于城市经济快速发展，城市中心区位的级差地租必然大幅上升;必然导致区域地价......
我国房地产市场供求关系分析市场供给基本平衡房地产业的开发投资状况从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是......
本科生毕业设计（论文）封面（ 2015 届）论文（设计）题目 作 者 学 院、专 业 班 级 指导教师（职称） 论 文 字 数 论文完成时间大学教务处制会计原创毕业论文参考选题 (200个) 一、论......
我国房地产制度改革情况市场规模越来越大，其发展变化不仅影响金融安全和社会稳定，而且影响整个国民经济的健康运行，政府一方面要培育和发展房地产市场，一方面又要调控和驾驭房地......
中央经济工作会议释放出明确信号，专家群议明年房地产市场形势---12月14日，备受瞩目的中央经济工作会议闭幕，传递出2012年中国总体经济政策走向的新信号。针对房地产市场，会议提......
