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物业部2013年工作总结及2014年工作计划
2013年是 实现科学创新、快速发展的一年，也是 三年打造全国现代百货“样板店”的收官年，同时物业部将本年度定为促进和谐、实现精细化管理的“物管服务年”。物业部遵照曲总提出的“卖钱是硬道理，管理是红利，人是根本”的指导方针，从安全、服务、环境、节能四个基础做起，为 经营做好后勤保障工作，促进企业更好更快的发展。物业部在2013年做了如下具体工作：
加强物业管理，提升技工班各项基础工作
技工班围绕物管服务年，对各工种工作细节补充细化、完善各工种岗位职责标准，加强员工仪容仪表、文明用语的使用规范和“五个一”的推广。
1、制定和修订各种规章制度: 建立了《安全生产投入台账》、《设施设备管理台账》、《劳保用品管理台账》、《职业健康管理台账》等十二个管理台账，又编制了《极端天气应急处理办法》（含暴雪、暴雨、强风等天气）。完善《特种设备管理制度》、《特种作业人员管理制度》、《高危作业安全管理制度》等7个管理制度；《电梯操作员安全操作规程》、《停送电操作规程》等7个安全操作规程，并将电话申报、维修服务、水电费收费等12个服务流程进行展示上墙。
2、做好设备用电及工程用电安全管理
年初对高低压间的87台高、低压柜，9台变压器进行了一次全面检修、除尘和螺丝紧固等工作；每月2次对现场的电源柜（箱）进行检查、保养工作；每周对电管井内电源柜（箱）母排导线进行温度检测、餐厅用电设备自查；每天班后对商场、员工餐厅和加工间内的24小时用电设备冷库、冰箱、冰柜等进行用电检查；全年共更换故障电气开关200余个；4月份对发电机进行全面检查保养，更换1号机组起动机1个、2号机组的电子调节器1个；8-9月份在物业部的精心准备下，完成了 和红旗超市的6次计划停电及应急停发电工作，确保了
用电系统/ 11
正常、安全运行。
在二楼、员工餐厅、美食城改造、高低压增容、扶梯增层、空调主机房、超市熟食区等工程改造过程中，物业部电工每天对施工现场的临时用电及施工用电进行巡查，并对电气隐蔽工程进行监督。
3、改造了给排水系统：
全年共拆除、更换、安装各类管道5600余米；更换供暖主阀门36个、三期、A、B座1、2楼做保温2000余平米；安装、调试卫生间洁具160余套、隔油排污设备3套；疏通下水井30余个。
积极参与十层美食城、员工餐厅的给排水设计并绘制施工图。
4、完善电梯设施及冷柜设备检测维修工作：
按扶梯新检规要求，设计完成78部扶梯的防撞装置、防夹装置、防攀爬装置及安全使用标识，以及12部直梯井道防护工程的安装及验收工作。9月初完成新增11部电扶梯的吊装、水平调整、安装及验收工作。按标准加大电梯夜间保养力度及时更换扶手带、传动链等100余个磨损严重的部件；在国家质检总局及省市区历次特种设备安全检查中，均未发生安全问题，得到肯定。
全年共排除冷柜、冷库制冷故障9起；
5、合理增加空调设备、加大空调设备维保力度
在空调系统制冷前对5台空调主机冷凝器进行化学清洗、3台约克主机添加润滑油和制冷剂、更换油过滤器及冷剂干燥器，对空调电气控制系统及28台空气处理机进行检修保养。
更换高低区旧空调冷却塔补水管和冷冻水膨胀管260米，同时在原有水箱前各安装1个专门给系统补水的水箱，解决了系统溢水情况。
配合工程改造施工，在2楼A区、3楼、5楼、10楼美食城新增4台带加热功能的空气处理机，解决了营业现场过渡季节温度高、空气质量差的现象，达到既降温又节能的效果。并每天安排专人对现场温度进行巡视、监测、调节，二层以上控制在24℃-26℃ 之间，一层、负一层冬季控制在18℃以上。/ 116、进一步完善了安防通讯系统：
全年共计完成闭路监控维修206点位；闭路监控拆除安装迁移77处；闭路监控外罩清理590余处；110报警器拆除安装各1处；城市超市EAS防盗系统维修20处、拆除安装8处；存包柜维修32处；楼内背景音乐广播维修18处；工程、维修布线2000余米；安装、维修电话、宽带2000余次，安装网线、电话线4500余米。
7、加大消防维保及隐患排查力度
全年进行了三次消防联动测试，完成负一层至十层烟感、温感探测器（5800余个）的清洗；十部消防电梯的检测；消防排烟和送风系统（43台）的测试，维修排烟风机1台及控制柜1台、风道15处；防火卷帘门系统（484樘）的手、自动维修和保养，更换电机3套，控制箱9个；消防应急电源系统（73台）的检修；消防水系统中压力开关（102个）的检查维修；对
防火门闭门器检修68套；对消火栓末端及喷淋泄水装置做到每月冲洗一次。并完成和红旗超市的年度消防检测。
在负二层小吃城、二层、八层、十层美食等改造工程中，协调各施工单位，严格按照建筑消防验收标准进行施工，使改造工程顺利和消防主机系统并网运行。
8、认真检查基础设施，排除安全隐患：
对楼体外立面墙砖进行检查维修20余平米，更换理石80余块，维修更换停车场地砖330平米，楼内破损地砖130平米，修补棚面破损70余处，修补楼梯白钢护栏50余处，维修款台60余处、门窗、锁等50余处；因雪天地滑为
门洞两侧台阶、红旗超市台阶粘贴地毯约50平米
9、加强了施工单位的现场施工管理：
全年对各商场、施工单位共计下发各类隐患整改单 230份，处罚26 份，办理临时用电审批单和上棚审批单600 余份。安排专人对施工现场24小时看护协调，其中动火、动焊看护360人次约2530余小时，保证施工动火、动焊的安全。/ 1110、通过业务培训及演练，提升技工班素质：
由技工班技师根据的实际情况，对电气、暖通、空调、消防、监控通讯以及电梯、冷柜等方面的工作原理、管线分布、开关阀门管辖区域、操作方法以及简单故障排除等对全体技工进行11次培训，共参加180人次，提高了全体技工处理突发事件和排除隐患的能力。
全年组织了3次二部电源停发电应急演练，并对发电程序进行全方位考核，编制了《停发电操作流程》。组织电梯维保人员进行8个梯种，100余人次的应急解困演练，提高了应急解困反应速度。
为加强实战效果，配合保卫部进行防火演习一次，应急疏散演练二次。
此外为配合 申报吉林省质量管理奖，统计编辑有关基础设施及能源资源方面的申报材料，并通过了评审专家的实地考察验收、评审工作。
增强对电梯操作员培训、考核工作
（1）对每位电梯操作员都下发了《岗位职责标准》手册，要求电梯操作员熟知本岗位的职责和标准。并通过62次例会，对电梯操作员进行了文明用语、导购知识、电梯操作原理等培训，并举办了首届电梯知识礼仪大赛。
（2）电梯柜组在 每次活动前，均认真传达活动方案，电梯操作员知晓率100%。在大型活动中，合理安排电梯运行时间，并对客流较大的电梯安排专人排队，加强管理，实现了“零失误、零事故、零投诉”
提高员工餐厅的安全、服务工作
在2月份 新建员工餐厅正式投入使用，可同时容纳800余人用餐，2-11月末实现销售1000万元。
1、注重食品及四防安全的管理
（1）把好进货关，杜绝假劣伪冒材料进入餐厅；监督、检查承包商进货渠道。
（2）严把加工关，杜绝加工腐烂变质材料；当日所剩菜品必须清除销毁，禁止再次使用；并对加工菜品执行48小时留样制度。（3）把好消毒关，建立洗消间餐具每天消毒记录本，建立相关消毒岗/ 11
位责任制；
（4）要求所有工作人员必须持有效健康证、按要求穿戴工作服上岗，前台窗口人员必须佩戴工作帽和口罩；
（5）建立总值及副总值值班记录表，要求各承包商班后认真检查并签字记录，确保班后水、电、气阀门全部关闭；（6）制定设备操作规程，并进行宣贯落实。
（7）所有用电设备每周检查一次，烟道每季度清理一次；
2、餐厅的培训及主副食品种
员工餐厅成立以来，共对窗口服务人员进行文明用语、服务礼仪、四防安全等培训12次。为了保证员工用餐质量，员工餐厅根据季节变化，不断调整主副食品种，做到多样化、特色化、精品化。套餐菜品由6选3，改为8选3；主食增加包子、馅饼、蒸饺等品种；
严抓节能降耗工作，做好节约增收工作；
消耗最大能源和主要支出就是电，为了降低电能消耗，1、物业部相继对楼内卫生间、红旗超市、负二停车场、低压间、楼道照明更换为LED光源，共计1400余只，年节电费用约14万元
2、经合理调节，今年空调机组开启比去年少开机255小时，节约电费约11.6万元；空调在制冷期间冷却水泵采取调节机组冷却水流量控制，减少一台冷却水泵的开启，每年节电费用24万元；
3、全年对临时促销展位收取电费全年共计14333.05元
4、技工班加强了废旧物资回收再利用，其中：
（1）利用旧货架给网购组装41组，节省费用1.85万元
（2）维修利用废旧楼型灯灯体3个；木制休闲椅9个，节省费用5100元；
（3）回收利用的消火栓玻璃门11个，烟温感设备230余个，闭门器防火锁16套，老电机2套，节约费用3.3万元，5、为减少外包节约资金，技工班为员工餐厅焊接储物架30余个、木制踏板13块，自制煤气阀门扳手、防火门栓等节省人工费近3500余元。合计节约资金约57万元；/ 11
做好各种费用的管理与支出工作
1、水费、电费
①2012年电费支出33308058.31元（3331万）
2013年电费支出33654360.52元，（3365万）； 2012年业户回收16395482.10元，回收率为49% 2013年业户回收18168730.86元，回收率为53.9% 同期回收比例增长4.7%，约177万元；
2013年
实际支出（设施设备及公共照明）用电约1500万元； 物业部通过更换LED光源、合理调节空调机组开启时间、调节机组冷却水流量控制，节约电费49.6万元；占
实际支出的3.3% ②2012年水费支出1146183.40元（114万）2013年水费支出1114826.4元（111万）
同期支出比例减少2.6%，减少费用约3.1万元 回收业户水费2012年合计182387.00元，占总支出的15.9% 2013年合计267560.73元，占总支出的24%
同期回收比例增长了8.1%，金额增加8.5万元
2、其他费用收支
2013年工程付款198笔，工程付款总计30,783,625.00元。对外出租房屋30间，收回租金7万元，支出采暖费、房费合计2万元；
检察院车库支出租金8万元，用于商场特卖9月-11月实现销售44.3万元。
员工餐厅全年回收设备折旧费120万元；废旧纸壳回收全年承包费29万元。
严细备品管理，避免库存积压
加强
备品库的管理，将备品分为5大类、200多个品种，做到账目清晰，帐物相符。并严格按照年初预算进行发放，控制在预算范围内。为避免赠品、礼品造成积压，每月向企划部上报一份库存数量明细表，确保及时发放。/ 11
增强对外协调工作力度，确保经营工作需要
为了保证
各项工程的顺利进行，物业部相关人员积极到相关政府职能部门进行沟通协调，为工程的施工及前期筹备工作奠定了基础。物业部及时同市容管理部门进行协调，保证
门前各大型促销活动的顺利进行，全年共审批门前活动批件50多次。在红旗街亮化改造期间，物业部积极同朝阳区区市容部门沟通，保证了工程质量和进度，同时为
节省费用近百万元。
加强样板达标、计生、福利等方面工作
1、为了尽快推进样板达标进程，物业部采取自愿原则进行“一帮一”传帮带工作，对未达标人员进行讲解、帮扶，提高达标意识，查找不足，到目前为止物业部共有34人评为样板达标人员占总数55%，其中电梯第一小组被评为“样板柜组”。
2、计生工作，按照市、区计生办要求，按时填报各种报表，全年共验证约1200人做到持证上岗。认真审批婚假、产假，对0-18岁参保儿童按时交纳保险费，并按时退保险费。按规定审核托儿费及产费报销工作。
3、11月中旬物业部接管了员工福利的发放工作后，及时联系厂家在11月底为员工发放苹果2000多箱，大米10万余斤；
4、为了保证冬季
周边积雪的及时清理，物业部提前签订了清雪合同，确保了
门前、停车场及周边马路做到了无冰、无积雪。11月中旬暴雪后，物业部组织人员20多人对红旗超市及
彩钢房棚顶积雪进行清理，累计清雪约1000立方米；
以上是物业部2013年的主要工作，虽然取得了一定的成绩，但工作中还存在很多不足，主要有以下几点：
1、物业部服务意识、服务质量有待提升，电梯、餐厅的服务水平还有很大差距应大幅提高；餐厅的主副食花色品种还需补充；
2、节能降耗方面还有潜力可挖，还有很大节能空间；/ 113、采购途径还需扩充、方式还需多样化；
4、工作的主观能动性及执行力还有待提高；
5、技工的专业技能单一。
工作中存在的不足，我们将在今后工作中不断完善、改进，为的快速发展做好后勤保障工作，2014年再继续推广物管服务的基础上，加大细节服务力度，为的招商经营提供舒适环境，具体工作计划如下：
1、提升服务理念
物业部2014年服务标准要坚持常态化；
做到“五个到”即：身到、心到、眼到、手到、口到；
七个现场服务，即“问题在现场解决、工作在现场推进、协调在现场落实、经验在现场总结、员工在现场培训、服务在现场体现、形象在现场塑造”；
电梯礼仪标准做到“四个一”即“一个标准手势、一个甜美微笑、一句文明用语、一句温馨提示”。
2、培训与考核相结合：
（1）对技工采取内部、外部培训相结合的方法，将在2014年邀请外部专业技术人员从水、电、空调、消防等多方面进行培训，进一步提升技工的综合素质；经过多年积累，在2014年复合型技工达到20%以上
（2）对员工餐厅工作人员，主要进行服务提升为主题的培训，并要求承包单位对厨师的技能进行重点培训，以提升菜品加工质量。（3）对电梯操作员采取多样式培训，让培训趣味化、生动化，更容易接受，分别从电梯操作常识、企业文化、礼仪知识、沟通技巧等方面进行培训；
（4）进行2次对专业技师的技能考核，采取能者上庸者下的方式吐故纳新；
3、为增强管理人员的工作效率，要求所有管理人员建立工作日记制；根据日记制定个人工作计划，逐一跟进、落实，确保工作严谨、无漏洞。同时加强现场管理严格执行“五到”的工作标准。增强管理人员的工作/ 11
责任心、主观能动性和执行力，是工作由变被动为主动；
4、建立完善的回访体系，定期对业户和商场发放物业意见卡，征求意见，对提出合理化建议进行改正，满意率达到95%以上；建立维修承诺制，维修及时率达到100%，避免重复维修，技工班返修率控制在1%以下；
5、严细收费管理，堵塞收费漏洞，会同有关职能部门制定相关的管理制度和工作流程，确保费用收缴最大化；
6、加强学习采购产品的专业知识，拓宽采购途径，对大宗采购进行招标采购，引入公平竞争机制，使供货商更加注重产品质量，采购物资做到高质价廉，最大限度的满足需要；
7、节能降耗方面应拓展思路学习和掌握新技术，将该项工作扎实推进，物业部计划在2014年电费节约80万左右，即占
实际支出金额的5%（其中装修及临促电费收缴约3万；引进新风减少空调主机开启时间节约电费约9万；灯具改造及LED灯的推广节约电费约10万；加强班前班后用电管理节约电费约30万；空调冷冻冷却水泵采用变频装置可节约电费约30万）。
8、制定详细的设备维修维保计划未雨绸缪，确保各种设备安全运转，做到零故障、零事故，（1）电梯对1号扶梯7部项修，对地下停车场2部液压梯及3号、4号、10号、14号直升梯进行项修改造；
（2）供暖期过后根据维修记录，对老化供暖管线和阀门制定更换计划；
（3）对的供电系统进行安全检查，包括供电设备的维修保养，对供电线缆进行排查，更换老化线缆，确保用电安全
（4）配合工程部对新进4台冷水机组并网，部分投入使用，营业室温度均衡、可控；
9、计划将新区1000吨水窖正式投入使用，将原有两个水窖与之相连互补，保证用水供应；/ 1110、十楼美容区将改造成美食城，物业部将根据工程需求同燃气部门进行协调，保证室内管线按计划进行铺设、开栓，确保美食城按期开业。
11、做好各项工程的协调与验收工作；安排人员全程监管、看护，提高对施工工艺细节的检查标准，重点对隐蔽工程的施工质量进行全程监管；同时做好对新增、改造设备的登记管理及固定资产管理工作；
物业部在新的一年中要以严谨、严细、严格的工作态度，我们将做好与各商场部室间的交流互助、加强对外的沟通能力，在实际工作中不断总结、不断改进、不断提升，增强全员主观能动性，发挥团队力量，为企业的快速发展奠定夯实的物业基础。
物业部
二〇一三年十二月三日
读书的好处
1、行万里路，读万卷书。
2、书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。/ 113、读书破万卷，下笔如有神。
4、我所学到的任何有价值的知识都是由自学中得来的。——达尔文
5、少壮不努力，老大徒悲伤。
6、黑发不知勤学早，白首方悔读书迟。——颜真卿
7、宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来。
8、读书要三到：心到、眼到、口到
9、玉不琢、不成器，人不学、不知义。
10、一日无书，百事荒废。——陈寿
11、书是人类进步的阶梯。
12、一日不读口生，一日不写手生。
13、我扑在书上，就像饥饿的人扑在面包上。——高尔基
14、书到用时方恨少、事非经过不知难。——陆游
15、读一本好书，就如同和一个高尚的人在交谈——歌德
16、读一切好书，就是和许多高尚的人谈话。——笛卡儿
17、学习永远不晚。——高尔基
18、少而好学，如日出之阳；壮而好学，如日中之光；志而好学，如炳烛之光。——刘向
19、学而不思则惘，思而不学则殆。——孔子
20、读书给人以快乐、给人以光彩、给人以才干。——培根/ 11
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