第1篇：关于房地产经营中的物业管理论文
关于房地产经营中的物业管理论文
摘要：近几年来，我国的房地产业发展迅猛，已经成为我国国民经济的一个重要产业。随着房地产业发展的常规化和我国居民住房商品化改革的进一步推进，作为房地产开发经营中的一个专门方面一一物业管理正日益为诸多行业有识之士所重视。本文拟对物业管理的一些问题作一初步探讨。
关键词：房地产，物业管理，经营
一、物业管理的概念与意义
所谓物业，即是指在一定土地范围内以建筑物形式存在的产业。它具有如下特点:
①一般是在一定土地范围内的;
②具有不可移动性;
③具有一定的价值和价格。物业的具体形式多种多样，既可以是办公大厦，也可以是公寓住宅和别墅，还可以是商场店铺，还包括工厂的厂房、学校的教学楼、医院的门诊楼和各类仓库等。饭店也是一种物业，但由于已经形成了专门的管理体系，所以有别于一般意义上的物业管理。
可以说，人类自拥有了建筑物起也就拥有了物业，对物业的一些基本管理活动一也就随之而起，但物业管理成为现代服务业的一个门类则是社会经济发展到一定程度和社会分工进一步完善的产物。物业管理是指通过有效的市场营销和规范的日常管理，保持并实现物业价值，满足物业客户需要的经营管理活动。物业市场营销与其它商品营销有许多共通之处，它必须根据物业的实际价值，包括工程造价、质量水平、建筑风格、使用目标以及区位地域因素，再考虑到国家政策和市场环境，对特定物业进行正确的市场分析和品牌定位，选择合适的销售对象，采取相应的营销策略。
物业的日常管理，也即狭义的物业管理，它主要通过经常性的维护保养、清洁和保安服务以及必要的社区公共关系活动来实现的，其目的在于使业主获得租金收益，使物业设施保持完好，为使用单位提供满意的办公、居住、商业、工业、仓储等场所和使用条件。近几十年来，我国的物业管理基本上是由各单位的行政部门或地方政府的房管部门来进行的，并没有形成现代服务业意义上的物业管理体系。
80年代后，改革开放的大环境使国外先进的物业管理经验得以在我国引进和传播。广东、上海及北京等地房地产业的有识之士在学习国沙卜经验的同时，又结合国内的实际情况进行了探索，正在尝试建立具有中国特点的物业管理事业。从我国房地产业的发展趋势看，专业性物业管理公司的出现具有重大意义。原各物业机构大而全、小而全的管理格局将逐渐被所有权与经营权的分离，配套服务诸如专项维修、清洁、保安等工作由相应的专业公司承担的新格局所取代。根据西方国家的经验，房地产开发商和物业主可以聘请专业公司，通过委托契约和必要的财务监督来实现自己的经济目标，以避免造成人力、物力、财力上的浪费，减少因专业管理经验欠缺所可能造成的损失。作为现代服务业的一个门类，目前我国的物业管理事业尚处于探索初创阶段。随着市场经济改革的推进和房地产业的规范发展，物业管理的重要性将日益显现出来，物业管理也将成为我国90年代具有较大影响和广阔前景的新兴行业。
二、物业管理的内容
随着时间的推移，建筑物由于使用和自然磨损等因素，如不及时进行维修和加强管理，就会使建筑物的结构逐渐损耗，甚至过早损坏。如我国一些城市的住宅小区刚使用两三年，就已面目全非，玻璃残缺不全，阳台等房屋结构和外观被随意改变，楼道挤满自行车和杂物，而小区原配套建设的商业网点也改变了性质，等等。这与缺乏正常的物业管理有着直接的联系。物业管理的内容，可以分为管理和服务两个方面。
①管理方面，主要是掌握房地产的变动和作用情况，使房屋及时得到修理，保持房屋功能;把房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备作用情况及时准确地记录下来，随时变更原始记录。
②服务方面，主要是充分满足用户要求，及时登门服务，如提前检修上下管道、暖卫管道、换纱窗、检修门窗等。另外，及时检修锅炉，保证供气;及时检修泵房、变电所，保证供水、供电;对于房屋、设备必须登记齐全，建立保管卡，向用户点交清楚，明确保管责任。在日常工作中要注意宣传适当使用房屋设备的常识，并注意设备变化情况。用户迁入或迁出门寸，要进行清点。物业管理总的来说是服务性行业，其目标是为用户提供完善的服务，服务内容还可以根据用户的需求而加以调整。
具体的工作内容一般包括如下几个方面:
1.注意房屋的经常维修，提高物业的价值。应经常维修管理和保养，使建筑物始终处于完好的使用状态，包括建筑物外型不会因日久失修而残破，影响观感，杜绝一切人为的外型破坏，保持其完整;建筑物内部的水、电、暖、卫、气更要运行畅通，不致使物业价值下降。
2.注意设备的正常运行，努力避免事故。物业管理应尽量方便用户，使用户不会因电梯中途停运、照明中途停电而烦恼。要求各项公用设施正常运行，避免因突然损坏而给用户带来不便。
3.注意资金的合理运用，切实做好收支平衡。特别是来自用户的管理费收入，必须有效地分配在各项服务上，使每项支出均可以为用户提供利益，杜绝资金浪费。另外应注意资金储备，以应付突发事件所造成的损失。
4.注意环境保护。要代住户搞好住宅区的清洁和绿化，防止一切对环境的破坏行为。禁止在小区千道上发展农贸集市，造成环境脏、乱、差，在休息时间杜绝各种噪音发生，以免影响住户休息。
5.加强治安防范，保障住户人身和财产安全。可以通过建立专职的保安队伍，辅之以不同建筑物内配备的各种有效保安器材或设施，来加强住宅区内的治安防范，保护住户人身和财产安全。
三、物业管理的组织与经营策略
现代社会分工的专业化趋势与发达国家的物业管理实践告诉我们，成立专业的物业管理公司是现代物业管理的主要组织形式，而物业公司内部的多个部门又构成了其完整的内部结构，履行着物业管理的各种职能。
1、办公室:负责协调公司各部门的工作，并充当公司和业主联系的桥梁。
2、发展经营部:策划公司的服务和经营项目，制定公司的发展计划，负责项目经营创收，增强公司的财力。
3、财务部:负责制定公司财务计划，预算管理费等各项费用，制定合理的收费标准，监控资金收支、做到专款专用。做好公司财务报表，接受客户的.监督。
4、保安部:负责治安保卫，参与社会联防，维护小区(大厦)正常的工作、生活秩序。
5、清洁绿化部:负责小区(大厦)的绿化，保证小区(大厦)环境清洁、美化。
6、工程部:负责维护小尽.(大厦)的登共设施，导证其止常运行开展各种服务项目，为住户排忧解难。
物业管理工作，可以按照不同特点的物业而制定不同的经营策略：
1、住宅管理工作着重为用户提供舒适的生活环境，所以清洁、保安、设施维修及园艺、康乐设施的管理或服务较为重要。
2、办公大楼管理应该着重于水、电、冷热气、保安、清洁及维修，要求较高，故各项细节工作必须完善，以免影响用户的正常使用。
3、对商场的物业管理，除一般服务外，必须保持商场的外观及形象，以吸引消费者来购物、饮食、消遣，提高知名度，增加消费者的流量，但有关推广及宣传费用则不列入管理费支出项目。
4、工厂大厦主要是水、电的供应不受影响，保证生产顺利进行。此外，货物运输必须流畅，大厦货物起卸区的设立和管理都是大厦管理的重要方面。
5、停车场要方便车主，车场内应光线充足，通道畅通，有清楚而又足够的指示信号，停车位易于识别。对收费系统的操作等也应给予重视。
四、物业管理费用的筹集和使用物业管理经费的来源
主要有以下三个方面:
1、收取管理费。其标准根据各类物业的不同特点和业主内外有别的原则而定。业主如逾期未交管理费，则加收滞纳金。一般采用并鼓励住户提前预交，以保证管理工作的正常进行。
2、收取水电管理费备用金。缴纳办法是根据低层、高层楼了和商场三种不同类型一次付清，其标准应按当地水平而定。备用金是专款专月J，主要是对配套设施如供电、机电、电涕、消防等重要设备的更新和突发事故抢修时所设立的，抢修大型设备动川备用金后可如数向业主摊分，以保证备用金的资金量。
3、屋村的其他收人，也称杂项收入。一般根据当地政府有关规定制定收费标准，在屋村范围内收取停车费、单车、摩托车保管费、迟纳金、装修管理费、小商店租金等。随着屋村老化和物价指数的上涨，每两年适当调整一次管理费，以保证收支平衡，略有节余。管理费用于维修小区的各项费用开支，主要用来支付小区的道路维修、园林绿化、清洁卫生、治安保卫、公共设施、机电设备的保养维修，并支付管理公司办公室(占管理费收入的15%)和管理人员的工资、劳动保险、工伤保险、员工福利、行政费用等。物业管理经费的筹集和使用是当前尚处初创阶段的行业热点问题。一般来说，一些高档别墅区的物业管理费的收取问题不大，但对普通类住宅小区来说确实是个问题。因此，在进行或组建对一般物业的一长期管理时可以在物业建造初期就留出一部分，作为今后长期管理的经营所需，以弥补长期管理的经费不足，达到管理部门或物业公司的收支平衡。
五、发展物业管理事业值得注意的几个问题
1、树立物业管理的市场营销观念，即物业管理不能等建筑物落成投入使用后再开始，而是应该超前地考虑市场的需求。在物业尚在设计阶段，即对开发、设计等提供专业意见和建议，反映用户的要求，务求物业的设计更符合实际的应用和方便日后的管理工作。
2、及时做好有关物业管理的规章制度乃至立法工作。使用户更好地享用物业内的设施和服务。新加坡等国的物业管理在某些方面己经通过国家立法(住宅法)来保证，我国有条件的城市似也可通过类似的试点工作，以推进我国物业管理事业的规范化发展。
3、适当宣传物业管理的重要性，以促进我国物业业主和消费者的观念。由于我国味期计划经济体制一F复杂的产权关系和短视的消费观念的影响，物业管理的意义并未普遍地为以政府为代表的业主和消费者所接受，随着我国全面市场经济改革的推进，国有资产产权归属的清晰化，将有助于物业管理工作的推进，物业管理企业更应该积极地通过多形式的传媒适当地宣传本行业的重要意义。
4、加强从业人员的队伍建设，做好从业人员的培训工作，尽快建立并形成一支具有较高职业道德和管理水平的从业队伍。
第2篇：物业管理对房地产经营的影响
1、房地产物业管理的概念
物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
物业管理作为房地产业延伸出的新行业，作为房地产消费环节的主要管理活动，与房地产开发建设有着互动互进的关系。它实际上是房地产开发的延续与完善，在房地产开发建设、流通、消费使用的全过程中，起着至关重要的作用。
2、国内的物业管理的发展
近几十年来，我国的物业管理基本上是由各单位的行政部门或地方政府的房管部门来进行的，并没有形成现代服务业意义上的物业管理体系。80年代后，改革开放的大环境使国外先进的物业管理经验得以在我国引进和传播。广东、上海及北京等地房地产业的有识之士在学习国外经验的同时，又结合国内的实际情况进行了探索，正在尝试建立具有中国特点的物业管理事业。
从我国房地产业的发展趋势看，专业性物业管理公司的出现具有重大意义。原各物业机构大而全、小而全的管理格局将逐渐被所有权与经营权的分离，配套服务诸如专项维修、清洁、保安等工作由相应的专业公司承担的新格局所取代。根据西方国家的经验，房地产开发商和物业主可以聘请专业公司，通过委托契约和必要的财务监督来实现自己的经济目标，以避免造成人力、物力、财力上的浪费，减少因专业管理经验欠缺所可能造成的损失。
作为现代服务业的一个门类，目前我国的物业管理事业尚处于探索初创阶段。随着市场经济改革的推进和房地产业的规范发展，物业管理的重要性将日益显现出来，物业管理也将成为我国21世纪具有较大影响和广阔前景的新兴行业。
3、房地产的主要内容
物业管理总的来说是服务性行业，其目标是为用户提供完善的服务，服务内容还可以根据用户的需求而加以调整。具体的工作内容一般包括如下几个方面：
1）房屋的经常维修，提高物业的价值。应经常维修管理和保养，使建筑物始终处于完好的使用状态，包括建筑物外型不会因日久失修而残破，影响观感，杜绝一切人为的外型破坏，保持其完整;建筑物内部的水、电、暖、卫、气更要运行畅通，不致使物业价值下降。
2）设备的正常运行，努力避免事故。物业管理应尽量方便用户，使用户不会因电梯中途停运、照明中途停电而烦恼。要求各项公用设施正常运行，避免因突然损坏而给用户带来不便。
3）资金的合理运用，切实做好收支平衡。特别是来自用户的管理费收入，必须有效地分配在各项服务上，使每项支出均可以为用户提供利益，杜绝资金浪费。另外应注意资金储备，以应付突发事件所造成的损失。
4）环境的密切保护。要代住户搞好住宅区的清洁和绿化，防止一切对环境的破坏行为。禁止在小区千道上发展农贸集市，造成环境脏、乱、差，在休息时间杜绝各种噪音发生，以免影响住户休息。
5）治安的切实防范，保障住户人身和财产安全。可以通过建立专职的保安队伍，辅之以不同建筑物内配备的各种有效保安器材或设施，来加强住宅区内的治安防范，保护住户人身和财产安全。
4、房地产物业管理的具体作用
房地产物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高人民居住水平。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。所以，当地产物业管理在房地产的开发，销售，品牌创立等过程中会产生巨大的影响、下面我就分三个部分来说说物业管理对房地产的影响。
4.1开发过程中的影响
这是在房地产正式销售之前物业管理的阶段。这个阶段相当于我们经常所说的售前服务，这个阶段的服务主要应该针对于房地产开发公司来说的，但是很遗憾的是物业管理在这个过程中并不是很受重视。很多房地产开发公司觉得在这个开发过程物业管理并不能起到什么作用，所以便没有怎么让物业管理参与这个过程，其实这是个错的观念，物业管理在房地产开发过程同样起着重要的作用，可以说它影响着接下来房地产的整体质量。在前期规划设计阶段，从房地产开发方来看，物业管理可以深人市场调研，修正市场定位，改进产品的设计和服务，从而更有利于把握市场动向，减少决策的盲目性，更有效的把握市场脉搏，迎合市场需求；从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验和以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题和缺陷，对物业的规划设计进行审视，对不适之处提出修改方案，以优化、完善设计中的细节，避免一此在后期工作中难以解决的设计缺陷问题及保持房地产开发项目的市场竞争力。在建设阶段物业管理公司参与工程建设活动，有利于了解该物业的内部结构、管线布置，甚至所用建材，这样才能开展后续服务工作。与此同时，结合物业管理经验，能从实际使用角度提出对工程核心部位施工质量控制的意见。另外，物业管理公司参与施工管理有利于物业的良性开发。对开发商来说，使工程多了一份质量保证，同时又保证了建筑移交和今后物业管理的续性，为开发商节省了时间，有利于提高工质、工期及售后服务等方面的信誉.4.2销售过程中的影响
物业管理已越来越成为投资置业者选择物业的一项重要标准。近年来，随着生活水平的日益提高，人们的居住观念也发生了很大变化，住房不再仅是遮风避雨的场所，而是安全、文明、舒适的工作和生活环境。购买者花钱买的不仅仅是房子，还有管理和服务。随着房地产市场逐步走向理性和成熟，在新一轮经济周期里，房地产企业之间可能将价格竞争转向多元化竞争，功能、品质、位置和物业管理好的房地产将占有更多的份额。据专家评论，目前物业管理的因素已占到楼宇价值的20%—30%，而且越来越多的房地产投资者把物业管理效果的优劣，作为投资和消费的重要选择因素。良好的物业管理服务能给人们带来舒适、优美、安全的工作和居住环境；反之，则让人感到不舒服，甚至觉得“买房等于买气受”。目前，广州市房地产投诉案例七成 以上是关于物业管理方面的。物业管理好的楼盘一直好销，而物业管理遭到投诉的楼盘，有的甚至已经“死火”。这说明物业管理对房地产的销售有着非常直接的影响。其实很明显的道理，物业管理相当于管家，这时候的服务可以比作我们经常所说的“售中服务”。在人们越来越看重生活质量的时候，好的生活管家也就是好的房地产物业管理是必要的，他们可以省去后顾之忧，不会感到不舒服烦心。好的物业管理不但可以适当提高房地产的销售价格，增加房地产公司的利益，而且还可延长物业的使用寿命，充分发挥物业的使用价值。缺乏良好的物业管理常导致物业内部设施运行不良，加速物业物理损耗的速度，使物业使用价值超前消耗，造成财富的巨大浪费。
4.3创立品牌，建立良好房地产企业形象的影响
随着房地产行业的发展，产品差异减小，服务成为房地产企业创立品牌的重要途径，优秀的物业管理成为许多房地产企业的核心竞争力。这是物业管理对房地产经营最大的影响，也是最重要的作用。这阶段的物业管理就相当于“售后服务”。一个好的物业管理可以给房地产公司带来更多的品牌效应，相反地混乱的物业管理可以给房地产企业抹黑，不利于企业的长期发展。物业管理的好坏，对于安全，舒适，便利有很大的影响，已经成为居民选购住房考虑的重要因素。良好的物业管理服务对于购买者来说有非常大的吸引力。房地产是为消费者提供安全，美观，舒适，便利的居住场所。对于房地产开发商来说，物业的好坏直接关系到房地产的区位与价值，完善的物业管理不仅很大程度上提高房地产的价值，而且能为开发商树立良好的企业形象，从而吸引更多的房地产交易商和消费者。创立自身品牌是房地产企业长期发展最重要的规划之一。一个房地产企业假若没有品牌意识，他们的发展便寸步难行，业务便得不到拓展，公司的长期良好发展也就无从谈起。在房地产质量普遍提高的条件下，名牌的有无将成为购房者的首选，它能带给人们更多的物质享受和心理满足。由此可见，良好的物业管理对房地产企业的经营中是可以起到很重要的作用，对于企业自身的良好的形象建设，品牌建立有着积极的影响。
5、总结
作为房地产开发的延伸，物业管理同房地产的关系越来越密切。在人们越来越讲究生活质量的当今，物业管理的重要性愈加突出。当下，房地产企业改变对物业管理不重视的错误观念，在房地产开发，销售，品牌创立等阶段积极发挥出物业管理的作用，将先进的管理理念根植与房地产开发的整个过程，从而切实保障业主权益以及树立房地产企业的良好形象，实现房地产企业的长久发展。
6、参考文献
[1] 洪静娜.浅谈房地产行业中的物业管理.现代经济信息.2011.[2] 华越.浅谈我国物业管理的特点及发展趋势[J].辽宁行政学院学报.2003.[3] 周秀珠.论房地产经营中的物业管理.财经研究.1994.[4] 程本强.物业管理在房地产开发中的作用——兼论物业管理工作的完善途径.现代物业.2013.[5] 韩毅.浅议物业管理对房地产价格的影响.城市开发.2004.[6] 成欣荣.房地产经营中的物业管理初探.中外房地产导报.1995.
第3篇：物业管理(房地产经营与评估)论证报告
物业管理（房地产经营与评估）专业论证报告
本专业主要培养掌握国内房地产经营方针、政策、法规和基本制度，系统掌握本专业必需的基本理论，专业知识及相关的经济、金融和管理知识，具有较强的专业基本技能，具备从事房地产的估价，开发、经营、市场营销、物业管理等能力的房地产综合开发和经营管理的中初级应用型、复合型人才。
一、市场需求分析
我们走访了中直物业公司、金网络物业公司、健翔园物业公司、我爱我家房产销售公司、大恒房产有限公司等单位，了解到目前从事物业管理、房产经营的一线技术人员很受企业的欢迎。
国务院2008年11月10日在京召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议,总理部署了落实中央政策措施的七项工作,其中第三项提出促进房地产市场平稳健康发展,再次明确了房地产业的支柱产业地位,这种提法预示房地产凭借其
