第1篇：商品房销售管理办法
商品房销售管理办法
为了规范我公司商品房的销售行为，调动销售人员的积极性，特制定本销售管理办法。
1、商品房销售人员必须严格遵守公司的规章制度及员工行为规范，维护公司利益和形象。
2、销售部是公司的窗口，应保持环境整洁、优美。销售人员在营业场所应做到着装整齐、仪表大方、热情周到、有礼有节、业务熟练、顾全大局、团结协作。
3、销售人员联系洽谈客户，在洽谈过程中要礼貌并准确地介绍公司状况及开发商品房的布局、结构、装修和各楼盘的具体特征以及价格、付款办法等，不得擅自承诺公司没有承诺的事宜。
4、销售人员在任何情况任何环境下，不得与客户发生争吵，不能在同事间搬弄是非，损害公司形象。
5、销售人员应对公司的销售政策，所推销的产品及经办的业务了如指掌，在推销过程中做到实事求是、全面周到、不夸大、不无中生有。
6、销售人员应严格在公司确定的优惠权限下进行推销，不越权，不擅自向客户承诺。
7、销售人员要具有良好的素质，要保守公司的营销手段，不得与客户串通，不得从事中间倒房，接受贿赂等行为。
8、购房定金，住宅不得少于10000-20000元，商业用房不得少于20000-50000元，售楼员不得以任何借口预留空房，实行先将定金足额付至公司帐户，签订合同者优先。如果由于价格、装修标准未确定，可收取定金确定预售房，待价格、装修标准确定后15日内签订商品房买卖合同，若逾期不签合同者，预交订金不退，房屋可再次出售。
9、购房户若分期付款，可采用：（1）公司赊欠的办法：须签订欠款偿还协议并办理公证，或由售楼员提供担保，期限最长一年，月利率10‰；（2）银行按揭贷款：住宅1—15年，首付款40%；商业用房1—5年，首付款40%-50%（首套房）。按揭贷款的具体要求（指期限、额度、利率及规定应承担的相关费用等）均以银行同期要求为准。在购房户按要求已提供齐全有效的资料后，贷款未审批下来时，欠款不需付利息。对于贷款户应办未按要求办相关手续的，暂扣售楼经办人当月工资100元，待手续清理后如数退还；对于贷款户连续2个月以上未办相关手续的，每月暂扣售楼经办人当月工资200元，待手续清理后如数退还。以上暂扣工资以户为计算单位。
10、购房人及经办人（必须持购房人授权委托书）持定单到财务部办理付款、收款手续，收据（发票）付款人姓名应与合同约定购房人相符。否则不签订商品房买卖合同.11、签订商品房买卖合同时，一次性付清房款的必须全款交清方可在网上签订商品房买卖合同。分期以现金支付房款的首付款必须达到总房款的40%方可签订商品房买卖合同，并在合同付款方式中注明已付款数额和未付款后期如何支付。办理按揭贷款的首付必须达到银行要求的首付款比例方可签订商品房买卖合同。合同份数规定：一次性付清房款和分期以现金支付房款的商品房买卖合同一式四份：甲方二份，乙方一份，产权一份，办理按揭贷款的商品房买卖合同一式五份，甲方二份，乙方一份，产权一份，银行一份。销售人员签合同时必须认真仔细、数据准确、条款责任清楚，如房屋面积、付款方式、交房时间、利息计付、违约责任、银行按揭应付费用等。合同条款要认真填写，并给住户做详细解释，不留后遗症。办理按揭贷款的相关手续及代收款项须向购房户解释清楚明白，资料（如办理按揭贷款进行房屋登记时所需的商品房预告登记约定书、赤峰市商品房预告登记申请书、商品房预售许可证等）配备完整。销售合同不缺项、漏项。如果因销售人员计算不准确、合同填写有误，致使欠款不能按时清收，给公司造成损失，销售人员应承担全部责任。
12、购房人签字后，由财务部审核无误，销售经理签字，再由经办人员到办公室公章管理人员处审核、盖章，并办理存档手续。合同购房人与签字人必须是同一个人，当不一致时须出具合法委托书，并提供委托人、受委托人双方身份证明。
13、未经销售主管经理及经办人、购房人签字，办公室公章管理人员不得盖章，合同章应妥善保管，不得丢失或挪作他用，否则由合同章管理人员承担责任。
14、销售合同签订后，必须及时交财务部及公司合同管理人员保管，合同管理人员随时登记造册，并准确反馈空房的信息，妥善保管销售合同资料，如因信息提供不准确，给公司造成损失，合同管理人员应承担主要责任。销售部合同管理人员每周六向售房部公布一次销售情况，空房以销售部合同管理人员公布为准。
15、销售人员负责合同履行全过程，并承担合同担保责任，即：对合同签字人员的签字行为负责。如果出现购房户与签字人的行为纠纷，售房经办人员承担全部责任。
16、销售提成办法，凡公司内部人员、关系单位有关人员购房按公司规定的优惠比例成交的合同，销售人员不享受提成。公司对外抵帐成交的合同销售人员不享受提成，其余成交的合同，销售人员可按公司确定的提成比例享受提成。销售提成依据当期销售资金全款现金入帐后实际数额计提。
17、销售人员向购房户移交商品房时必须严格按照合同规定，按程序办理，认真填写有关表格，并负责向购房户解释清楚商品房的使用须知、注意事项、保修范围、期限等。
18、退房程序：由购房人到合同管理人员处领取退房审批单，填写退房原因、申请，签字按手印，并提供有效身份证明，由原售房经办人签署处理意见，说明是否同意退房。由售房经办人持审批单到分管经理处审批，经分管经理同意后方可办理退房手续。出具向当地房产管理局提供的纸质《退房申请》，并在网上登录《内蒙古自治区商品房预销售管理系统》提交退房申请，退房人夫妻双方持身份证（原件、复印件）、结婚证（原件、复印件）、《退房申请》（原件）、原网签的《商品房买卖合同》（原件）到房产交易大厅查档、到房产局市场科退房。经当地房产管理局在《内蒙古自治区商品房预销售管理系统》中审批同意退房后，由合同管理人员按退房审批单收回原《商品房买卖合同》加盖作废章，退房人持原收款票据由售房经办人、合同管理人员、退房人签字后按审批单处理意见到经理处办理退款审批。房屋办理退房手续后一律交由销售部统一对外销售，不得由原购房人出卖，否则不得退房。
19、换房程序：先按退房程序办理后，再办理购房手续，退、换房人都必须与原购房人为同一人，并且须持本人有效身份证明，售房业务员不得代办，否则，不得办理相关手续。
20、退换房违约金约定：购房人退房的如未在《内蒙古自治区商品房预销售管理系统》网上签订《商品房买卖合同》的，收取购房人10000元违约金；如在《内蒙古自治区商品房预销售管理系统》网上签订《商品房买卖合同》的收取30000元作为违约金。购房人换房的如未在《内蒙古自治区商品房预销售管理系统》网上签订《商品房买卖合同》的，收取购房人5000元违约金；如在《内蒙古自治区商品房预销售管理系统》网上签订《商品房买卖合同》的收取20000元作为违约金。退换房审批单中须写明违约金数额。
21、本办法自2011年4月1日起实施。
22、附件：合同签订审批单
退房审批单 换房审批单
第2篇：商品房销售管理办法
商品房销售管理办法
建设部令88号
第一章 总则
第一条 为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
第二章 销售条件
第六条 商品房预售实行预售许可制度。
商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
第七条 商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
第八条 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
第九条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。
第十条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
第十三条 商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
第三章 广告与合同
第十四条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。
第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
第十六条 商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
第十七条 商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。
第十八条 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第十九条 按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，接以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
第二十一条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
第二十二条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
第二十三条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
第四章 销售代理
第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
第二十六条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。第二十七条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。
第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
第二十九条 商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。
第五章 交付
第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第六章 法律责任
第三十六条 未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。
第三十七条 未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。
第三十八条 违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
第三十九条 在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十条 房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
第四十一条 房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。
第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
（一）未按照规定的现售条件现售商品房的；
（二）未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；
（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；
（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；
（五）分割拆零销售商品住宅的；
（六）不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；
（七）未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；
（八）委托没有资格的机构代理销售商品房的。
第四十三条 房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。
第四十四条 国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附则
第四十五条 本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。
本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。
本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。
第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。
第四十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第四十八条 本办法自2001年6月1日起施行。
第3篇：商品房销售管理办法
商品房销售管理办法
商品房销售管理办法
(2001年3月14日经建设部第38次部常务会议审议通过，建设部部长俞正声4月4日签署88号部令发布，自2001年6月1日起施行。)
第一章 总则
第一条 为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条 商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。
第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地
