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宿迁项目考查及招商建议
宿迁市现人口居住密集地及商业区方圆十公里，以大运河为中界线分为河东、河西区，以河西区为重点商业发展区。本项目所处河东区外环边缘处，从城市及商业发展史、人群消费水平，市政府发布的“北扩西进”政策未涉及至河东区的发展等不利条件，此项目匀不占优势。
我公司对宿迁及周边地区做了详细的市场调研、对项目进行可行性论证并寻找招商亮点，为招商前期做好充分的前期准备工作，现将项目可行性及卖点总结如下：
人文环境：宿迁市有着悠远的人文环境，市政府已投资八个亿打
造未来的旅游城市。项王故居向人民娓娓道来楚霸王
项羽与虞姬生死不弃的爱情故事；乾隆行宫讲述着一
代帝王六下江南寻母的执着；素有小西双版纳之称的骆马湖天然风景公园依山傍水，湖波荡漾；且政府已
将运河两边规划为观河酒吧餐饮区，责令运货船只改
道市外进行货物运输。政府所给予的旅游开发政策支
持，必将宿迁市在未来的三至五年内打造成直径为四
十公里方圆的旅游城市，由此带来的商机可想而知。
地理环境：随着运河十余座大桥的落成，市府将河东区规划为住
宅用地，众多小区拔地面起，而就是这样一个高密度的人口居住聚集地却没有一个餐饮购物的氛围市民
购物仍需前往河西区，而对于一个投资者来讲，在河
东区投资经营，升值的利润空间要远远大于河西区。
一个大型集餐饮、娱乐、购物为一体的商业综合体理
当应运而生。
政策支持：在十二五规划中，此项目为商业规划用地，不会存在拆迁、改项等变动。宿迁市经济信息委员会已以官方
名义发送邀请函至各厂方手中。
项目优势：紧临红星凯盛项目处属于市府在宿迁地区试点开发的唯
一为一家大型全民键身地，针对小区人群，设施齐全，收费低廉。宿迁汽车客运东站将紧邻红星凯盛项目而
设，改造后为主要客运站，每日客流吞吐量及大，将成为宿迁城东地区最大的交通枢纽。项目还开辟了仓储物
流区，填补了宿迁地区这一空白，解决了宿迁地区货运
时间长，中途中转多，货特易受损等缺憾。红星凯盛建
材城，茶叶城与服装轻纺城会形成商圈，成为河东众多
小区的重点消费场所。
运营团队：我公司现已具备一支专业的招商、运营管理团队，在北京及全国打造了天雅服装、古玩、五金、汽配。。。
等专业的品牌市场。并已于前期利用人员对该项目进
行宣传，起到宣传成本低，针对专业人群等作用。先
进的经营管理理念，众多成功的管理案例，必将整合宿迁服装、轻纺市场，打造苏北地区一个具有专业特
色的商业亮点。
招商建议：
市场可分区以多种形式出租、出售、自持、竞标（市场布局图出台后可按比例拟定区域的划分）：
一层：经营品种为女装（以制造人气繁荣市场为主）
产权出售区均价13000元/㎡，租赁区均价5元/天㎡。
甲级展位以竞标形式出售。甲级展位以知名品牌为主，以
提升市场档次为目地，可暗箱操作一些价格。出售区以保
证商品质量为前提，以自主品牌、实力厂商为主。为提高
招商门槛及制造声势，安排专业团队上门进行调查认可后
方可入场经营购买。出租区的位置相对要差些，以增加流
行元素为主，满足不同层次消费群体。这部分商户可能没
有齐全的手续，自主的品牌，但可填补一层位置相对差些的展位。自持展位以协调价格、解决当地政府，关系单位
燃眉之需等使用。
二层：经营品种为男装、裤装（设有花车及临时大买场以弥补男
装人气不足之缺陷）。
产权出售区均价11000元/㎡，租赁区均价3.8元/天㎡。（出租出售方案男装）。
三层：经营品种海宁皮衣、皮鞋、皮具、童装、针织内衣（带动
二楼客流量）
产权出售区均价8500元/㎡，租赁区均价2.7元/天㎡。
分为两个大区，皮衣、皮鞋、皮具可流水倒扣或出售产权
后运管公司负责出租，童装针织区以出租为主。
四层：经营品种轻纺、纺织半成品，窗帘、床品
产权出售、出售后交回运营公司另行出租、出租三种形式。产权出售6500元/㎡，出租2.2元/天㎡
考虑到四层经营的商户需求的面积均偏大，楼层偏高，价
格应放低些，出售出租方式应灵活掌握。
五层：经营品种餐饮、娱乐设施
餐饮为出租形式，不出售产权，以便于随时提高租金，租
金价格要高于经营商品价格为：7元/天㎡，娱乐设施可
做溜冰场，游戏厅等，流水倒扣方式。
此方案以多种出售出租方式运营，前期为甲方制造混乱的假 象，使出租出售后甲方接手市场有一定的难度，为下一步管理市场做好前期准备。
妥否
供参考
2012年2月10日相利文
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