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关于租赁土地、房屋进行基站建设的法律意见书
一 事由
基站是我公司提供移动通信服务的重要基础设施。公司的基站建设一般需要借助他人土地竖起铁塔，或在高楼楼顶立杆架设天线，为此需要大量租赁土地和房屋，其中涉及农村的耕地、宅基地以及城镇居民小区房屋等。根据我国现行法律规定，租赁行为属于民事范畴，可能涉及物权、租赁权、相邻权等普通民事法律关系，而移动通信服务属于公用服务领域，其服务对象属于社会不特定的公众群体，其法律关系不完全等同于一般的民事法律关系，并且其租赁行为具有长期性、持续性的特点，容易发生纠纷。纠纷发生后影响面广，处理难度较大，从而加大了通信企业面临的法律风险。目前公司就面临几起此类法律纠纷。二 法律分析
根据《土地管理法》和《农村土地承包法》，农村的土地、宅基地属于集体所有，农民对集体土地享有占有、使用、收益的权利，因此农村集体经济组织和土地承包经营者都享有出租土地的权利。实践中，我公司一般统一采取与土地承包经营者或者乡（镇）村集体经济组织签署租赁合同的方式取得集体土地的使用权，然后再进行基站建设。通信企业进行基站建设一般认为属于建设用地，会改变土地用途，《土地管理法》和《农村土地承包法》对集体建设用地有严格的限制规定，通信企业原则上不得利用农村集体农业用地直接进行基站建设，因此通信企业在基站建设前要依法取得土地建设用地审批手续。另外，通信企业一般只与农民或者集体经济组织签署土地租赁合同，根据我国土地法规定，农村的土地属于集体经济组织所有，代表集体经济组织的主要是村委会，但土地往往又是承包给农民个人的。若只与村委会签订合同，容易与土地承包人发生纠纷；若只与土地承包人签订合同，村委会又经常以承包人私自改变土地用途加以阻挠，其中涉及众多利益纠葛。
在城市，通信企业一般通过租赁的方式在居民小区的建筑楼顶上建造基站、通信机房等设施设备。这里就涉及到《物权法》关于建筑物区分所用权的规定，小区业主对小区内共有部分有共有和共同管理的权利，而楼顶等多属于小区业主共有。实践中通信企业多与物业公司、居民委员会，甚至个别业主签订租赁合同，而未经授权的物业公司、居民委员会均不具有出租的主体资格，与其签订后，一旦发生产权纠纷，基站将面临搬迁或者遭到索赔的风险。有些房屋虽没有产权证明，但是依据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》，只要是按照城市规划并经过核准建设的房屋是可以承租。三 法律意见
第一，根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地依法用于非农建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。我公司相关部门应当就用地审批事宜与农村集体经济组织、土地承包经营者以及相关行政部门协商，向当地土地管理部门提出用地申请，在办理完毕用地手续后用于基站建设。第二，在基站用地相关租赁合同签订前，应当做好实地勘察工作，详细了解土地性质及归属，确定土地所有权人、使用权人，以及此土地的利益相关人，避免合同主体签订错误以及利益第三者提出相关利益诉求，并要求出租方出具土地使用权的相关证明等文件，对于实际工作中出现土地出租方无相关土地凭证的情况，可以要求出租方出具集体经济组织的相关证明、相关证人证言或出租方的个人承诺书等并附上个人身份证件。我国法律保护农民对所承包土地的承包经营权，通信企业建设基站，要尽量通过签订通信企业、村委会、承包人三方用地协议，约定相关权利义务，即租赁合同要与当地的村委会或者村民小组签订，并要求土地使用权人在合同中签字确认；在租赁合同签订后，为确保村民委员会将相关租赁费用足额支付给土地使用权人，要将土地使用权人的签字确认的收费收条作为合同的附件，作为避免法律纠纷发生时的证据文件。
第三，在居民小区的基站建设中，若是租用居民区的楼顶或者公共用地的，必须与该小区的全体业主或者能够代表全体业主的合法主体签订租赁合同。实践中，如果成立了业主委员会的可以和业主委员会签订租赁合同，如果没有成立的，应当与全体业主或者推选的业主代表签订合同；若物业管理公司取得了全体业主或者业主委员会授权的，也可以同物业管理公司签订合同，但出租方应当出具相关的资质证明。
第四，通信企业在进行基站建设前，应当进行资质调查，确认出租物业权属清晰、不存在影响租赁的情况后，应通过明确具体的合同约定保证租赁目的的有效实现。除一般租赁合同中的共性条款外，基站土地、房屋租赁合同的内容，应重点约定保证基站建设和正常运行的内容，租赁合同期限不能太短。为避免合同到期后，出租人漫天要价，应尽量提前约定续签合同的一个合理的价格区间。为避免出租人日后以基站建设私自改变土地、房屋用途为借口引发纠纷，应在合同中明确约定土地房屋租赁的用途为建设基站。同时规定出租人配合基站施工、电磁辐射测试以及楼顶天线安装、确保机房用电、同意房屋装修改造等条款内容及相关违约责任，以维护移动通信网络的正常运行。
第五、土地的使用权以及房屋的所有权是民事主体所享有的物权，受法律保护，因此在租赁过程中往往会出现转租的情况。首先，我公司在租赁转租的土地房屋时应当严格审查先合同的内容，看有无不准转租等禁止事项，合同租赁期限是否超限等；对合同的内容有异议的可以要求承租人进行书面说明。其次，这种情况下，要转租的前提是必须经原出租人同意，其具体表现形式可以在原租赁合同中明确约定承租人可以转租，如原出租合同未明确约定，承租人必须在转租前以书面形式征得出租人同意，或者与出租人协商签订一份同意承租人转租房屋的补充合同。否则，属于承租人违约，不仅转租关系不能成立，而且出租人据此有权解除租赁合同，这必将影响我公司租赁合同的效力。最后，在土地或者房屋上建设基站往往会涉及相关物权的利益第三者以及《物权法》所规定的相邻权问题，因此在实际操作中，要认真核对原出租人以及承租人的的身份信息，做好调查了解，排除外部权利的不当干涉，及时留存证据。
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