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购房合同十大误区
编者按：在购房过程中，消费者往往担心在签订商品房预售合同时遇到合同陷阱。但有时矫枉过正，却产生了对合同的种种误解。为了理清这些误解，帮助消费者消除误解，还楼市一个公道，记者会同法律专家，从当今楼市交易行为中提炼出了有关购房合同的十大误解，希望能给读者有所提示。
误解1：代定前期物管，并非霸王合同
伍先生在签订购房合同时，发现开发商已约定了物管公司。伍先生认为选择物管公司是业主自己的事，开发商不应该定下物管公司，侵犯了业主的权益。于是伍先生以开发商提交的购房合同是霸王合同为由，找到开发商，要求就物管公司的问题对合同进行修改，双方为此产生争议。后来事情甚至发展到伍先生联合一些业主集体向开发商发难，闹着要对簿公堂。
律师说法：根据物业管理条例，业主有选择物管的权利，但是在交房初期，由于没有成立业主委员会，《物管条例》允许开发商暂代业主选择物管公司，因此在合同上不存在侵权。业主可短期内由开发商代定前期物管，入住后及时成立业主委员会，再选择合适物管公司。
记者点评：本来开发商代定前期物管，是为方便业主前期入住，但结果出力不讨好，反而引起消费者误会。
误解2：“不可抗力”进合同，并非开发商找“挡箭牌”
老李夫妇在签订购房合同时，由于看到其中有“不可抗力免责”的条款，认为这对于开发商来讲，太好找理由推卸一些责任了，于是要求不签这一条，而售楼小姐却坚持一定要有这一条，双方为此协商不下。
律师说法：《民法通则》规定，“不可抗力”是指“不可预见，不可避免并不能克服的客观情况，如地震、水灾、战争等”。依照此法，购房合同中设定有关“不可抗力”条款应该说是正确的。只要开发商没有对不可抗力进行无限扩大的解释，就不会对消费者的利益造成损害。
记者点评：“天要下雨，娘要嫁人”，有的事是人所不能预料的，如果要求开发商对这样的不可抗力也承担责任，开法商确实就是神了。所以“不可抗力”并非开发商故意找的“挡箭牌”。
误解3：抵制定金条款，拒签认购书
吴小姐看中了城西某楼盘的房屋，准备定房时听朋友讲，签订购房合同前如要签订认购书，则万万不可签订定金条款。于是吴小姐要求从认购书中删除有关定金的条款。但售楼人员却坚持要有定金的条款做合同信用担保，双方由此产生分歧，吴小姐拒签认购书。
律师说法：认购书在法律上属购房意向性协议，一般都是合法有效的。根据最高人民法院的《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。因此认购书的约定是双方的，不存在对开发商的单方有利。
记者点评：定金，其实是为了保证双方履行责任，是一种信用担保。如果买房这样重要的事没有信用担保，那开发商也会为很多轻易的合同受伤。所以大可不必闻定金而色变，拒绝认购书。毕竟，不良开法商还是极少数。
误解4：害怕补充协议，以为要触“地雷”
刘先生在与开法商签订购房合同时，售楼人员要求在购房合同之外，再签订一份补充协议。刘先生认为签那么多条条款款，很可能要中了开发商的“地雷”，于是在签订补充协议上与开发商发生分歧。
律师说法：由于每个楼盘都有可能有其自身的独特性，购房合同示范文本不可能涵盖全面，因此有必要通过补充协议来确认标准购房合同中没有提及的权利义务关系。同时，购房补充协议在法律上与购房合同具有同等的效力，消费者不必为此担心。
记者点评：补充协议是标准合同的必要补充，如果不签订补充协议，有可能对保护消费者的合法权益不利。
误解5：面积比例有问题，以为是玩“数字游戏”
赵先生在与开发商签订购房合同时，对众多的面积约定不胜其烦，认为开发商是在转移注意力，混淆视听，玩“数字游戏”。于是因为面积约定影响了双方签订购房合同。
律师说法：建筑面积、套内面积、公摊面积都是购房合同中必不可少的条款，尤其是各种面积比例对消费者来说尤为重要。比如，约定了建筑面积与套内面积之比，开发商就不能加大公摊缩小套内面积，这样可以防止套内面积缩水。
记者点评：“数字”在合同中有着重要的作用，如果忽视购房合同中的建筑面积、套内面积、公摊面积等条款，将对消费者带来不利影响。所以玩好“数字游戏”，才能避免问题。
误解6：签下合同办不了按揭，都是开发商的错
陈女士在购买城西某开发商期房时，签订购房合同后，却未能办到贷款。于是陈女士跑到开发商处大吵大闹，要求开发商承担责任。结果开发商方面向银行询问才知道，由于陈女士办理按揭的收入证明手续不全，因此才未办到贷款，开发商并没有责任。
律师说法：按揭购房，从法律上来说其实就是抵押担保贷款，银行不发放贷款，除了可能有开发商的责任外，多为消费者提供的手续不齐或手续有瑕疵所致，不能单方面认为都是开发商的错。
记者点评：消费者在办理贷款等手续时，一定要真实、齐全地提供相关资料，不然因为资料的问题办不了按揭，开发商也是“和尚的脑壳”———没法啊！
误解7：合同约定装修条款，就是开发商想“圈钱”
赵阿姨在购买某小户型时，对购房合同中的约定装修条款表示不解，认为是开发商在变相圈钱，于是拒绝签订装修条款。
律师说法：装修条款通常是补充协议中的选择性条款，一些精装小户型楼盘常常涉及统一的装修。如果消费者拒绝统一的装修条款，将会造成开发商楼盘定位难以实现。实际上只要合同条款合理清晰，消费者选择开发商装修省钱省心，完全没有必要拒签。
记者点评：精装房就是因为需要装修才叫“精装”啊，如果消费者都拒签装修条款，开发商不如直接卖清水房，省得大家麻烦。
误解8：：售楼广告等于合同，开发必须一模一样
钟小姐在购买某别墅楼盘前，被该楼盘广告中水景吸引。在交房时钟小姐却发现，水景与广告有出入，在听朋友说新的法律规定广告可作为购房合同的一部分，觉得上当的钟小姐当即要求开发商承担责任。但在咨询律师的过程中，律师却告知钟小姐开发商没有责任。难道法律规定有问题？
律师说法：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，只有售楼广告所作说明和允诺具体确定，并对合同订立和房价的确定有重大影响才能视为合同内容。可见，并非所有售楼广告内容都可成为购房合同的组成部分。
记者点评：开发房屋不是在图上画画那样简单，开发过程也有这样那样的困难，只要开发商不是故意偷梁换柱，大可不必强求与广告一模一样。实在不行，那就一定要将广告内容注明为合同附件。
误解9：办理产权证，合同时间越短越好
冯先生在与售楼人员签订合同时，要求时间在交房后一个月内必须办理产权证，任凭售楼人员如何解释，冯先生仍然坚持，双方由此耗费了大量时间。
律师说法：开发商交房后，一般还需完善相应的报批手续，准备办理产权证的法律文件也需要较长时间。另外，办证过程还需业主提供相关资料。因此，要在期房交房后
一、两个月的短时间内办妥产权证不太现实。
记者点评：心急吃不了热豆腐，在签订合同时要求开发商在极短的时间内办好产权证对开发商而言难度太大。
误解10：合同约定解决争议，宁选仲裁不选诉讼
张先生在签订购房合同时，对于出现争议的解决方式，宁肯选择仲裁，不愿选择诉讼。据他讲，听朋友讲仲裁解决争议较快，而诉讼时间较长。
律师说法：根据我国法律，仲裁与诉讼其实各有利弊。仲裁快捷，但费用较高，且只有一次裁判机会；而诉讼虽然耗时长，但一次审理诉讼费用相对较低，而且还有二审、终审两次机会。
记者点评：有了纠纷，解决纠纷的机会多些当然要好些。
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