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商品房买卖合同纠纷有关法律问题研究
班级 08法学一班 姓名 蓝静学号 080303114
【摘要】由于我国房地产市场正处于发育阶段，市场管理机制的不健全，相关立法的不完善，商品交易行为的不规范，导致近年来商品房买卖合同纠纷日益增多。因此，我认为对涉及商品房买卖合同纠纷有关法律问题的研究就显得越来越有意义和价值。本文就商品房销售广告和宣传资料、商品房认购协议、商品房的质量、等几个较具代表性的涉及商品房买卖合同纠纷的法律问题进行了分析、界定和阐述。
【关键词】 商品房买卖合同纠纷法律问题
当今社会，房地产业已逐渐发展成为国民经济中的一支生力军，但是，蕴含着巨大商机的房地产业的同时也因为法律、法规等制度性的缺陷而潜伏着陷阱与危机，加之购房的种种环节又纷繁复杂，处于弱势一方的购房者的合法权益易于遭到侵犯，因此消费者如何规避购房风险和如何依法维护自己的权益，如何把购房置业变成双方共赢这些问题迫切需要得到解决。本文仅就几个较具代表性的法律问题谈点个人的见解。
1.关于商品房销售广告和宣传资料的问题
目前，我国房地产市场竞争日趋激烈，开发商为了使自己的商品房从众多竞争对手的商品房中脱颖而出，热销快销，开发商利用各种宣传媒介美化粉饰自己的产品，甚至不惜展开广告大战，以致广告宣传渲染的美好图景与日后建成楼房的真实面目相去甚远，购房人往往在入住后发现上当受骗，由此引发的纠纷在全部商品房买卖合同纠纷中占了相当大的比重。解决这类纠纷，关键在于要明确商品房销售广告和宣传资料的法律性质以及它成为要约应具备的法定条件。
1.1商品房销售广告和宣传资料的法律性质及其界定
依据我国《合同法》第15条的规定，商业广告原则上是一种要约邀请，没有订入合同中的广告、宣传资料不能作为合同条款，在法律上无约束力，如果将商品房销售广告一概笼统地认定为“要约邀请”．那么当购房者受到虚假广告的误导而购买房屋并最终遭受损失时，其所受损失就只能通过请求开发商承担缔约过失责任弥补，或者是根据广告法的有关规定追究广告商或者开发商发布虚假广告的责任，而无法使自己的损失得到全面补偿。这对购房者来说，显然是不公平的。
针对上述问题，最高法院《解释》第3条对商品房的销售广告和宣传资料的法律性质作了明确的规定，即：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这一规定明确了开发商制作的销售广告和宣传资料只要符合相应的条件就要作为要约来处理．即使它们未纳入合同，也要作为合同条款的一部分，若开发商不遵守，将承担违约责任。最高法院这一解释无疑保护了广大购房者的合法权益。也有效遏止了某些开发商为谋取暴利，利用虚假广告兜售商品房的不法行径，最终有利于我国房地产市场健康有序的发展。
1.2商品房销售广告和宣传资料成为要约应具备的法定条件
根据我国《合同法》第14条以及最高法院《解释》第3条的规定，商品房销售广告和宣传资料的内容符合以下三个条件时．应认定为要约。
（1）商品房销售广告和宣传资料所说明和允诺的对象限定为开发商开发规划范围内的房屋及相关设施，如小区会所、停车位、电梯、绿化等。
（2）商品房销售广告和宣传资料所作说明和允诺具体确定。所谓“具体确定”，是指广告的内容是特定的，如允诺规划区内将建游泳池、小区绿化率达到90%、送5万装修等。而像小区“具有欧洲园林式风光”、“具有热带雨林般的休闲会所”等类似宣传，因为其描绘太笼统，不能认定为具体确定，所以不视为要约。
（3）商品房销售广告和宣传资料所作说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。实务中，主要是对“重大影响”如何认定的问题。通过一个案例来分析如何认定这个“重大影响”，李小姐在房展会上看到一张房地产项目的广告，标题十分醒目：“买三居室送价值5万元精装修。”于是非常心动，并当场签订了《房屋买卖合同》但销售人员提出合同是公司的标准合同，改起来很麻烦，况且老客户见了没法解释，送装修的事情可以写在收据上，李小姐也同意了，等李小姐收房时发现房内除白墙和水泥地面外没有任何装修，开发商称：合同中并没有说明送什么装修，这些就是送的装修。在本案中，开发商在广告中写的“送5万元精装修”，内容具体确定，应视为合同的内容，开发商应予履行，在商品房交易中，李小姐正是因为信赖这些宣传广告具体确定的说明和允诺才下决心与开发商签订合同的，这些内容对商品房买卖合同的订立起到了重大作用。
1.3面对开发商的宣传广告的防范和对策
（1）面对广告中美丽的承诺，尽量要把广告内容中的说明和允诺写进正式合同，头脑一定要保持清醒。
（2）看房选房人要细心注意合同文本中是否有诸如“售楼广告的承诺一切以本合同为准”、“沙盘模型不作为交房标准”等条款，这些约定以后会对购房者不利。
（3）购房者要保留楼盘房价等资料是十分必要的，保留证据在将来可能因此产生纠纷的情况下为自己主张权利提供证据，以便取得法律的支持。
2．开发商“一房多卖”的问题
所谓一房多卖是指房地产公司将出售后的商品房再次出售，将出售后的商品房抵押给银行或将抵押后的商品房再出售的行为。下面通过一个案例来分析这个问题：杨女士与某房地产开发商签订了一份商品房预售合同，购买该开发商的一套三居室，同年11月1日交房，合同签订后，杨女士当即支付首付款10万元，约定剩余房款在交房前付清，但当杨女士在11月1日去交付剩余房款时却被告知该套房屋已被他人买走，并办理了房屋产权过户手续，杨女士要求房地产公司双倍返还首付款，但该公司只愿意返还首付款。
这就是一个典型的一房二买的案例，涉及房屋买卖过程中的惩罚性赔偿责任。法律意义上的惩罚性赔偿是指法庭判决的赔偿数额超过实际的损害数额的一种“附加”赔偿。合同法第113条，《消费者权益保护法》第49条都规定了这个原则，在最高院《解释》
第8条、第九条中，又明确了规定了商品房买卖中适用惩罚性赔偿的五种情况，其中一种就是在商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。因此，在本案中杨女士可以请求房地产公司返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求该公司承担已付购房款一倍以下的赔偿责任。
2.1 产生“一房多卖”的原因
在房地产经营中，造成商品房“一房多卖”的原因可分为两种：一种原因是管理上的疏漏，如有的房产公司人员进出频繁，售楼人员之间或是售楼人员和融资人员之间没有及时沟通楼盘的销售或抵押情况，致使商品房“一房多卖”，还有一种是房产公司为了自身的利益明知故犯，造成商品房“一女二嫁”，如有的房地产公司在同他人签订商
品房买卖合同后，见房价上涨，又以卖出之房再与第三人订立商品房买卖合同，由此造成“一房多卖”。
2.2 对开发商“一房多卖”的防范及对策
（1）因为开发商获取土地使用权和房屋所有权是购房者获得产权的前提，购房者在签订购房合同或《认购书》之前应当仔细审查开发商必须提供的各种文件。
（2）交付定金之后，《认购书》在开发商和购房者之间形成了初步的约束，但是这种约束并不像购房合同那样有效，只是起到督促双方认定购房合同的作用，不能保障购房者一定能够买到自己相中的房子。因此在签订《认购书》之后应该约定尽快签订《商品房买卖合同》，确定双方的权利义务关系。
（3）签订购房合同之后及时进行预告登记备案，这样及时开发商一房二卖，也可以保障已经进行登记备案的合同受到保护，该合同的购房者可以获得房产证。
（4）尽管办理了登记备案手续可以保证不会有第二个购房者获得产权证，但是开发商可能利用手中的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》设定抵押，为自己换取现金，也可能不及时提供相关的文件，遇到这样的情况，购房者往往也很难办理产权证，因此，购房者应当及时办理产权登记。
3．关于商品房迟延交付的问题
商品房交易中由于买卖合同的标的物为不动产，其不可预测的风险多，因而屡屡发生开发商迟延交付的情况，并由此引发纠纷。这在商品房买卖合同纠纷中属于比较常见的类型。开发商迟延交付商品房的原因很多，既有自然现象的因素，如在施工过程中发生了几级以上的台风，导致施工不能如期进行：也有人为的因素，这里既包括政府行政行为方面的原因，也包括购房者无故拒绝受领房屋等原因，但更多的还是开发商本身的原因，如资金短缺、审批手续欠缺、与代理销售人之间产生矛盾、建设行为不规范等。涉及商品房迟延交付，关键要解决两个问题：一是对迟延交付的认定，二是迟延交付的责任承担。
3.1 对商品房迟延交付的认定
商品房买卖（预售)合同中一般都会约定房屋交付使用的时间，但对以何种方式交付，一般未作约定，以至经常引发对是否为迟延交付的争议。最高法院《解释》第11条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用．但当事人另有约定的除外。”根据这一规定，在当事人没有约定时，对商品房的交付使用应以对房屋的转移占有，即我们通常所说的“交钥匙”作为标志。最高法院《解释》所规定的“交付使用”是一种有权占有事实状态，并不必然产生房屋所有权的变动。
在实践中，开发商在迟延交付时，往往以合同中约定的不可抗力为理由，拒绝承担违约责任。如何认定“不可抗力”，在司法实践中也是比较困难的，开发商常常以不能贷款、天气恶劣、材料运输困难、技术难题、政府颁发新的法规、市政配套设施的安装迟延等各种理由来拖延交付时间。我认为是否构成不可抗力，应该具体分析：对以自然现象为表现形式的抗辩理由，若影响交付的自然现象属惯常气候现象，开发商能够预见，抗辩理由不成立；若气象专家认为或者从普通人的观念看来，该自然现象的发生足以导致延期施工，则可认定该抗辩理由成立。若在施工中遇到的苦难和技术问题是开发商在建造房屋之前就可以预见的，即使是不能克服的，那也是开发商在建造房屋的过程中需要承担的风险，不属于不可抗力，因此开发商不能将此风险转移给购房者。若因政府行政行为导致，那么应当视为不可抗力，抗辩理由成立。
3.2 商品房迟延交付的责任承担
迟延交付商品房属于迟延履行商品房买卖合同，开发商当然要承担违约责任。责任承担的依据是：首先，如果双方对违约金有约定，应首先适用约定。
其次，若双方无约定，应根据我国《合同法》和最高法院《解释》来确定。合同法第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定．给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失．包括合同履行后可以获得的利益．但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。”该条采取的是可预见性与可得利益应当赔偿相结合的原则。商品房是一种非常特殊的商品，座落的地段、归属的种类以及交易的时间不同，其价值大不相同。为此，最高法院《解释》第17条将合同法的上述规定进一步具体化，规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，”这一规定与《合同法》的有关规定是完全相符的。审判实务中，往往采取对比法确定可得利益损失数额，也就是通常所讲的守约方在相同条件下所获取利益来确定应当赔偿的可得利益损失。
4．关于面积误差问题
在预售商品房买卖中，合同约定的商品房面积与实际交付的房屋面积发生差异是经常会碰到的情况，往往会引起购房者与开发商发生纠纷，一般来说，这种纠纷主要有两种情况：第一，实际交付的面积减少，而且房地产开发商隐瞒情况，仍按原面积收取购房款，第二，实际交付的面积扩大，房产开发商要求多付房款，而购房者不愿承担或以此为由要求退房。
众所周知，房屋造价较高，如果面积发生差异，其价格也会发生差异，而购买预售商品房时，由于商品房尚未建成，施工、设计等因素都可能导致商品房建成后实际交付面积与合同约定面积发生差异，这是正常的。由于预售房屋的特殊性，所以法律是允许存在正常合理范围内的误差，出现这种误差，不能认定开发商违约，可由购房者与房产开发商根据原合同价格多退少补进行结算。
现实中的做法，一般是如果购房者与开发商在合同中有明确的规定，则人民法院应该在查明事实后，根据双方约定的条款处理，如果购房者与房产开发商在合同中没有对面积发生差异如何处理加以约定，则根据实际情况处理，如果双方对面积是否有差异或者差异的大小有争议，则可要求人民法院委托鉴定机构对此作出鉴定，在差异确定后，可由双方先行协商解决，如果不能解决的，则应当考虑差异面积是否在正常合理的误差范围内。有时消费者对商品房的面积如何计算，不清楚时，应找到1995年9月8日建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，该规则对此有具体规定，如果消费者对面积有疑虑，可以自行委托权威部门进行监测。但事后处理不如事先预防，减少纠纷的可能性是双方都希望的，所以在购买预售商品房时，应尽量对约定面积有个正确预测，让它更接近实际面积，并且，在合同中对实际面积与合同预定面积出现差异后的处理办法加以明确约定。
5．关于逾期办理房产过户手续问题
5.1逾期办理房产过户手续的原因
由于我国实行房屋权属登记制度，《房屋产权证》是所有人对房屋享有所有权的合法证明，房地产的转让必须要进行登记，进行过户，变更产权，履行所有权登记手续时房屋转让中的法定要求。购房者在购买房屋并办理入住以后，最关心的就是何时能够取得房屋产权证书，因为只有该证书才能证明购房者是房屋合法的所有人，其权益才能受到法律的保护。实践中，许多购房者从入住到取得相应的房屋产权证书，都经过了很长
时间，有的甚至一拖几年都办不下来。分析其原因，大致可分为以下两种情况：
（1）房地产开发商原因，“五证”不全。开发商在销售楼房的时候根本就没有取得国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证和商品房销售许可证。如果该五证中缺少任何一证，都不可能办到产权证。有的开发商在销售的时候五证不齐，对购房者说正在办理过程中，购房者最好不要买这样的房屋。如果一定想买的话，就要到房屋管理部门调查开发商所说的是否属实。要是开发商没有办理或者是被房管部门拒绝了的话，购房者最好不买这种房；擅自改变使用性质。开发商虽已取得五证，但私自更改了房屋的使用性质。例如，房管部门批准的是住宅楼，而开发商却当作商业楼销售，去办理产权证书的时候，当然是办不下商业楼的产权证书，此时开发商想重新申报更改房屋用途是很困难的，受损失的自然是购房者；出售被抵押的房屋。开发商取得五证，并已取得大产权证，但开发商已将该房屋抵押给了别人，同时出售该房屋，购房者要是购买了这种房屋，所面临的风险就更大了，如果开发商不能及时履行到期的债务，抵押权人要求实现抵押权的话，购房者肯定是没有产权证书了，甚至连居住权都没有了，最后购房者只能是通过诉讼来要回所付的房价款。
（2）购房者自身的原因，购房者没有交足应付的房价款，开发商就不会去办理过户手续，购房者也就办不下产权证书了。另外，购房者没有及时提供应交的文件材料。
5.2逾期办理房产证的防范和对策
（1）熟悉办证程序，及时办理产权。办理房地产权证件过程具体包括初始登记、转移登记等过程，其中初始登记只能由房地产开发商办理。即经过房屋土地管理部门审查、勘验、审核、测绘、审批后，确权完成，开发商取得俗称的“大产权证”。然后，可以进行下一步的转移登记，根据法律规定，购房者应当在商品房交付之日起90日内申请办理产权证。
（2）购房前，要认真审核房地产开发商预售商品房具不具备以下几个条件：1.已交付全部土地使用权出让金 2.持有建设工程规划许可证 3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总资金的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》
（3）购房者在签订合同时，一定要明确开发商是办理初始登记还是办理房产证书。实践中，因为条款约定不明而产生歧义，是大量办理房屋产权证纠纷产生的主要原因。购房者在签订合同时，如果同开发商协商由开发商去办证的，最好要在合同中注明，开发商办理完初始登记后，还负有为购房者主动办理房屋权属证书的义务。
（4）寻求专业的房地产经纪机构进行咨询、代理由于房地产价值大，各种手续、程序繁多，购房者房地产知识及法律知识有限，故寻求专业机构咨询和办理可最大限度地减少投资风险，获得理想物业，不能不说也是一种很好的选择。购房者可以委托专业经纪机构了解市场行情，以及签约、过款、办证等一整套手续。规模大的经纪机构一般信誉较好，操作比较专业和规范，对行业的选择、购房手续的办理及售后服务有较为充分的保证。因此在购房时，应尽量选择规模大的经纪机构。
6．关于商品房的质量问题
商品房的质量关系到买受人今后的生活环境质量甚至生命财产安全，加之价格昂贵，因而购房者对此极其关注。然而，某些开发商为了牟取巨额利润，不顾购房者的切身利益，购买质量低劣、价格低廉的建筑材料，甚至偷工减料，将开发成本降至不能保证质量的地步，商品房交付使用后，发生墙壁开裂、屋顶渗水、排水管道不畅等其他质量问题，因此时常引起开发商与购房者之间的冲突。
6.1 商品房出现质量问题，购房人应该如何应付？
根据《合同法》第61条、第62条、第111条、第153条、第154条、第155条，《中华人民共和国建筑法》第60条、第61条、第62条，最高院《解释》第13条等规定，当房屋出现质量问题时，合同中有约定按约定办，没有约定的，按照下列方法处理：
（1）因房屋质量严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。
（2）房屋交付使用后，在保修期内出现质量问题，在未严重影响正常居住适用的情况
下，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
6.2 如何避免购买到有质量问题的商品房？
（1）首先，购房人应注意选择商品房的建造地址。因毗邻工厂、铁路、排污河的商品
房即使内部结构布局完善无缺，也不能给购房人以舒适怡然的入住感受。
（2）其次，选择信誉良好、资金雄厚的开发公司及同样条件的施工单位建造的商品房，千万不能贪图标价低而退而求其次，接受滥竽充数的开发商及施工单位，否则会因小失大。
（3）再次，亲自实地查看，开发商为了追求销售利润，常常会做出名不副实的宣传及
承诺，购房者应实地调查研究，或请教内行人士一同查验，注意墙面、地面、门窗开合、下水管道、楼盘布局等。
参考文献
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