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北京商业投资专家委员会北京中海华通投资顾问有限公司

桃园二期公建项目论证提纲

一、市场调查：

1． 北京总体商业情况调查

·已建商业

·计划建设商业

·北京总体商业规划

·西城区总体商业规划

·新街口总体规划状况

2． 北京商业经营情况

·收入状况

·西单商业街经营状况

·新街口过去经营状况

·新街口在北京的商业定位

3． 物业调查

·北京总体商业物业租金水平

·北京总体商业物业销售价格

·西城地区租售价格

·新街口区域租售水平

·北京商业物业供求关系

·大型物业中心的可行性分析

·需求量分析

4． 投资者调查

·投资类型

·收入

·投资方向

·投资经验

·职业

·教育状况

·社会阶层

·价格

·北京投资商业状况分析

5． 租赁者分析

·单位与个人

·面积

·租金

·类型

·业态

6． 需求调查

·投资关系

·模式

·价格

·面积

·回报率

7． 新街口商业总体需求面积分析与可行性

·面积？

·类型

二、项目定位

1． 项目策划

·概念策划

·商业模式与形式

·业态概念

·业态布局

·不同业态面积

·业态组合2． 业态细分定位

·商业部分定位

·酒店部分定位

·写字楼部分定位

·娱乐部分定位

·餐饮部分定位

3． 业态配比

·生活消费购物中心型？

·综合百货主力型？

·流行时尚主力型？

·餐饮主力型？

·购物街主力型？

·区域商业中心？

·邻里商业中心

·特色型商业中心？

·大众型商业中心？

·主题型商业中心？

·休闲型商业中心

4． 功能分区与布局

·各楼层布局？

·多种布局形式？

·各楼层面积？

·各楼层高度？

·各楼层形式？

5． 价格定位？

·（总体）售价分析

·各楼层售价？

·租与售的比例？

·租与售的面积布局？

·租与售的不同方式？

·租的业态？

·售的业态？

·租价？

·售价？

·加权平均价？

6．项目风险：

·主观？

·客观？

·规避风险？

三、投资收益分析

1． 总体收益分析

2． 总体租金收益分析

3． 总体销售收入分析

4． 初步成本测算？

5． 盈亏平衡价格？

6． 风险评估

四、专家团项目论证

邀请北京商业专家委员会的国内外十余名商业专家作项目论证会，评估该项目的可行性。

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北京商业投资专家委员会

2003-4-25

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