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关于物业管理服务收费若干问题的通知
深价[2000]41号 各物价分局，各区住宅局：
当前，我市在贯彻执行物业管理收费指导标准工作中出现了一些新情况、新问题。
为进一步统一思想认识，把握政策界限，在综合有关意见的基础上，对物业管理服务收
费的有关问题形成如下意见，请遵照执行。
一、关于有业主委员会的小区物业管理费标准应否报物价部门备案和申领收费许可 证的问题
根据物业管理有关法规、规章的规定，已成立业主委员会的，物业管理服务的收费
标准由业主委员会与物业管理公司在物业管理委托合同中按照政府指导价约定或者由双
方协商确定。据此，已成立业主委员会的小区，符合指导标准所规定的物业管理类别的，具体收费标准由业主委员会与物业管理企业根据政府公布的指导标准协商确定，经业
主大会讨论通过后执行，物业管理项目、质量、深度超过指导标准所规定物业类别的，--------------------------精品
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收费标准由业主委员会与物业管理企业协商确定，经业主大会讨论通过后执行。无需向
物价部门申报和备案，暂不实行收费许可证制度。
二、关于达到法定条件应当成立业主委员会但尚未成立的住宅小区物业管理费定价 问题。
对因政府职能部门原因没有及时成立业主委员会的，仍由物价部门征求物业管理行
业主管部门意见后核价，对属开发建设单位、物业管理企业或业主原因没有及时成立业
主委员会的住宅小区的物业管理费定价申请，经区住宅行政管理部门审核同意并出具意
见后，物价部门可作为特殊情况受理并审核定价。
以后所有的物业管理费批准文件应注明，业主委员会成立后，按业主委员会与物业
管理公司签订的管理合同中的收费标准执行。
三、关于新成立的物业管理企业因资质等级低，只能执行三级或四级收费标准，物
业管理成本费用难于补偿的问题
依照规定，住宅区开始入住后两年内，开发建设单位自行或者委托物业管理公司进
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行物业管理，此期间应严格执行深物价[1997]141号文规定的指导标准，不足部分由开
发建设单位自行承担或者补贴，不得因此降低管理标准和服务水平。亏损不得由以后年
度的收费弥补。
四、关于住宅老区按所具备的条件只能执行物业管理服务收费较低级别的指导标准，出现收不抵支，能否进行价格变通的问题
为有利于鼓励先进、鞭策后进，鼓励有经济实力、管理水平较高的物业管理企业兼
并、接管老区，实行规模经营，降低管理成本，提高管理和服务质量，除经业主委员会
审议，业主大会批准，与物业管理企业签订管理合同，制定新的标准外，不允许小区物
业管理企业违反规定超标准收费，损害业主权益。
五、关于不同用途物业收费标准上浮幅度的问题
深物价[1997]141号文对不同用途物业收费标准规定的上浮幅度是最大的许可幅度，因此在核准具体物业管理收费标准时，应根据实际情况在许可幅度内掌握。并分别具体
规定各类不同用途物业的收费标准。
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六、关于绿化覆盖率不达标的问题
核定物业管理服务收费标准原则上应符合深圳市物业管理服务收费指导标准表规定的相对类别物业收费所具备的条件。由于历史原因，个别小区（大厦）达不到绿化覆盖
率要求的，可酌情降低本级（档）的收费标准，直到在价格构成中不计绿化养护费。
七、关于高层或多层住宅一楼住房应否承担电梯运行费的问题
一楼为电梯起始点的住户不应承担电梯运行费，二楼以上的电梯运行费不进行区分
八、关于物业管理服务费的收取方式问题
物业管理收费应按月收取，经双方协商约定可以预收，但预收期限不得超过3个月。
九、关于装修垃圾清运费等协议收费项目问题
装修期间的垃圾应由业主负责在规定的期限内清运，业主亦可委托物业管理企业统一清运，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定。
其他有关代维修、代收费项目，均由物业管理企业与业主自愿协商确定服务内容与 收费标准。
十、关于装修工人证件收费问题
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一些小区（大厦）为加强安全保卫工作对装修人员出入实行持证管理。如证件回收
后能多次使用的，可按不超过10元/证的标准收取押金，证件完好退回的应如数退还；
如证件回收后不能再次使用的，可收取一定的工本费，收费标准不得超过5元/证。
十一、关于统一安装防盗智能化系统的收费问题
除小区（大厦）原建工程配套的之外，小区增加安装防盗智能化系统，需由业主分
摊费用的，已成立业主委员会的应事先征得业主委员会同意，未成立业主委员会的应事
先征得大多数业主同意。应公布工程安装费用标准，工程竣工后再公布经费使用情况，物业管理企业不得从中获利。
十二、关于装修管理费等其它相关收费的问题
未经物价部门批准或业主委员会同意，物业管理企业不得收取包括装修管理费在内的其它任何收费，不得以任何名目向住（用）户收取长期占用性质（超过三个月）的押
金、保证金。
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深圳市人民政府令第74号
《深圳经济特区物业管理行业管理办法》已经市政府二届第101次常务会议审议通过，现予发布。自发布之日起施行。
十日
深圳经济特区物业管理行业管理办法
第一章
总
则
第一条
为了加强对物业管理行业的监督管理，规范物业管理企业的行为，维护物业管
理服务市场秩序，促进物业管理行业健康发展，根据法律、法规的规定，结合深圳经济特区
（以下简称特区）实际，制定本办法。
第二条
在特区从事住宅区、工业区、商住搂、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地的管理服务，应遵守本办法。
第三条
物业管理服务应当遵循社会化、专业化、企业化的原则，保持物业与城市环境的整洁优美，保障物业的安全使用，维护业主和其他非业主使用人的合法权益。
九九八年七月二--------------------------精品
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第四条
深圳市人民政府住宅行政管理部门是物业管理行业的主管部门（以下简称市主
管部门），依法对物业管理行业进行指导、监督和管理。
区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区主管部门）在市主管部门的指导下负责本辖
区内物业管理行业的监督、管理工作。
第五条
深圳市物业管理行业协会是物业管理行业的自律性组织，依照本办法规定履行 职责。
第二章
物业管理企业
第六条
本办法所称物业管理企业，是指依法设立的，为住宅区、工业区、写字楼、商
住楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地提供专业化、一体化管理服务的企业
法人，包括物业管理专营企业和兼营企业。
第七条
在特区设立物业管理企业，须具备下列条件：
（一）注册资本不得少于人民币五十万元；
（二）有十名以上物业管理人员，包括三名以上持有房地产、建筑工程、机电设备专业
大专以上学历证书的专职技术人员、一名以上具有会计师技术职称的专职会计人员；
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（三）法律、法规规定的其他条件。增加物业管理经营业务范围的，须具备前款规定的 条件。
工商行政管理部门对符合本办法规定条件的，给予办理工商登记手续；对不符合本办法
规定条件的，不予登记。
第八条
物业管理企业应当在取得营业执照之日起三十日内到住所地的区主管部门备案，并申请领取《物业管理资质证书》；区主管部门应自受理申请之日起十五个工作日内完成初审，并报市主管部门核准，市主管部门应在收到市主管部门核准，市主管部门应在收到申
请后三十个工作日 内核 准颁发《物业管理资质证书》，不予核准的，应给予书面答复。
未取得《物业管理资质证书》的，不得从事物业管理业务。
第九条
市主管部门对《物业管理资质证书》实行等级评定和抽度审核制度。一、二、三级《物业管理资质证书》的等级标准及评定办法由市主管部门制定并公布。
对符合规定条件的物业管理企业，市主管部门应予评定相应的等级，并将评定结果登报公布。
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对年度审核不合格的物业管理企业，由市主管部门责令限期整改；逾期仍不合格的，应
予降级，直至收回资质证书。
第十条
物业管理企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质
证书》。物业管理企业如发生更名、分立、合并或其他工商变更登记事宜，应按本办法规定
重新办理备案及资质证书核准手续。
第三章
物业管理的招标投标
第十一条
委托物业管理企业对物业进行管理服务的，应当采用招标的方式确定物业管
理企业，但符合下列条件之一的除外：
（一）物业由开发建设单位自用的；
（二）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米的，或高层物业总
建筑面积低于二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的。
前款物业管理区域的范围，由市主管部门会同有关部门划定。
第十二条
物业未交付使用的，或物业已交付使用，但业主管理委员会尚未成立的，由
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开发建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主管理委员会已经成立的，由业主管理
委员会负责物业管理服务的招标组织工作，但法律、法规规定由开发建设单位在一定期限内
负责物业管理服务的，从其规定。
业主管理委员会组织招标活动的，应经业主大会讨论决定。
招标组织者享有下列权利：
（一）编制招标文件，组织招标活动；
（二）选择和确定符合资质条件的投标人；
（三）根据评标原则决定评标、定标办法；
（四）选定中标人；
（五）依法享有的其他权利。
第十三条
招标组织者组织物业管理服务招标，应当成立招标机构。招标机构中应有市、区主管部门的代表参加。
招标机构负责招标活动具体实施，审定标底，提出评标、定标办法和定标意见。
第十四条
招标组织者制作招标文件应客观、公正，并广泛听取业主及非业主使用人的 意见。
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前款所称招标文件包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件及协议条款。招标
书应当包括以下内容：
（一）物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管
理用房、公用设施专用基金和房屋本体维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林
绿化状况、社区文化娱乐设施等；
（二）物业管理的内容和要求；
（三）投标书编制的方式及依据；
（四）投标人的资质和条件；
（五）组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点；
（六）送达投标书的地点及截止时间；
（七）开标、评标的时间、地点；
（八）其他需要说明的事项。
第十五条
物业管理服务招标，可以采取公开招标、邀请招标的形式。符合下列条件之
一的，经市主管部门批准，可以采用议标方式：
（一）物业的使用在保密或安全方面有特别要求的；
（二）外国政府、个人、国际金融机构及港澳台同胞赠款建设，并且明确要求采取议标
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方式的。
前款所称议标，是指招标组织者与二家以上（含二家）的物业管理企业就特定物业管理
服务的发包条件进行协商，择优选定中标人的招标方式。
招标方式一经确定，不得中途变更。
第十六条
采用公开招标方式的，招标组织者应当提前一个月通过报刊、广播、电视或
其他方式公开发布招标公告，同时报市、区主管部门备案；采用邀请招标方式的，招标组织
者应向符合资质要求的三家以上（含三家）的物业管理企业发出投标邀请书，同时报市、区 主管部门备案。
前款招标公告或投票邀请书应包括下列内容：
（一）招标组织者的名称、地址；
（二）拟招标的物业的名称、类别、用途、坐落地点、建筑面积等；
（三）投标的地点和期限；
（四）获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等。
第十七条
参加投标的物业管理企业应当按照招标文件规定的内容和要求编制投标书。
投票书应当包括以下主要内容：
（一）物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度；
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（二）管理服务人员配备方案；
（三）管理服务用房及其他物资装备配置方案；
（四）管理服务费用收支预算方案；
（五）管理服务分项标准与服务承诺；
（六）社区文化服务方案；
（七）管理服务模式设想等。
第十八条
受开发建设单位委托、对同一物业承担过管理服务的物业管理企业，在同等
条件下享有优先中标权。
前款物业管理企业有二家以上的，最后承担管理服务的一家享有优先中标权。
第十九条
物业管理服务招标应当坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则、招标、投
标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。
第四章
物业管理服务
第二十条
开发建设单位或业主管理委员会应当与物业管理企业签订委托管理合同，并 报区主管部门备案。
委托管理合同由市主管部门会同市工商行政管理部门共同制订示范文本。
第二十一条
物业管理企业应在其接受委托的物业范围内设立管理处，并就下列事项提
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供专业化管理服务，业主及非业主使用人应当给予配合：
（一）房屋本体及其配套设施的合理使用、维修和养护；
（二）消防设施、电梯及其他机电设备、沟、渠、池、井、道路及路灯、停车场、单车
棚等公用配套设施、设备和公共场地的使用、维修养护和管理；
（三）协助有关部门维持社区公共秩序和治安秩序；
（四）按照有关规定对车辆的行驶和停泊进行引导和管理；
（五）环境卫生的清洁、消杀和维护；
（六）园林绿化地维修、养护和管理；
（七）法律、法规和委托管理合同规定的其他物业管理服务。
物业管理企业对属于业主和非业主使用人的特定财产提供保管服务的，应当另行订立保
管合同，明确保管关系。
第二十二条
物业管理企业可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担机电设备、清洁
卫生、园林绿化、工程维修等专项服务，但不得将物业管理的整体责任以承包、租赁或其他
方式转让给其他单位或个人。
第二十三条
物业管理企业提供物业管理服务，应当遵循国家有关的强制性标准；没有
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国家强制性标准的，应当符合市主管部门规定的行业标准。鼓励物业管理企业采用国外先进的管理服务标准，提高管理服务水平。
第二十四条
物业管理服务费由物业管理成本、物业管理企业的佣金以及法定税费构成。物业管理企业的佣金不得超过物业管理成本的百分之十。
下列项目支出列入物业管理成本，但不得重复计算：
（一）管理处管理人员的工资、福利；
（二）保洁消杀费；
（三）治安防范费；
（四）公用配套设施日常维修养护费；
（五）园林绿地维修养护费；
（六）用于物业管理的固定资产折旧及办公费用；
（七）公用部位水电费；
（八）电梯运行维修养护费；
（九）中央空调费。
第二十五条
物业管理服务收费，应当根据法律、法规、规章和委托管理合同的规定，遵循合理、公开以及管理服务水平与社会承受能力相适应的原则。具体收费标准由业主管理
委员会与物业管理企业协商确定，经业主大会讨论通过后执行。
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市主管部门和市价格行政管理部门可以根据国家价格法的基本原则，结合特区物业管理
行业的实际情况，制定物业管理服务收费的分类指导标准，明确规定相应的基准价及其浮动
幅度，物业管理企业应当遵照执行。
第二十六条
物业管理企业收取管理服务费用的标准及其服务项目应当提前公布。
开发建设单位根据法律、法规规定自行或委托物业管理企业进行管理服务的，应在物业
销售时即公布收费标准及其服务项目，并承担物业入住前的管理
第二十七条 物业管理 服务费用由物业管理企业向业主收取。其他任何单位和个人得重
复收取项目或性质相同的费用。
业主应当按时交纳管理服务费用。
第二十八条
管理服务费用的收支情况应按规定每三个月至少公布一次，并接受业主或
业主管理委员会的质询和监督。
第二十九条
物业管理企业根据委托管理合同和有关法律、法规的规定，对属全体业主
共有的商业用房及其他公用配套设施、设备和场地进行经营管理的，其收入应当用于物业的--------------------------精品
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管理服务，不得挪作他用。
前款经营性收入的收支情况应按规定每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委
员会的质询和监督。
第三十条
物业管理企业应对在一个物业管理区域内收取的管理服务费用及按规定用于
管理服务的经营性收入实行独立核算。除去管理服务的成本开支、物业管理企业的佣金和依
法应缴纳的税、费后，有结余的，应转入本物业管理区域下年度的管理服务费用，不得擅自
提取或挪作他用。
第三十一条
在物业管理区域内，依照法律、法规规定设置有公用设施专用基金、房屋
本体维修基金的，物业管理企业应按规定的用途使用，不得挪作他用。
前款基金的收支帐目，应每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询 和监督。
第三十二条
物业管理企业在合理的时间内对物业进行巡视、检查，或对公用配套设施、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修养护或改造，或按规定对物业的装修
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进行监管的，业主或非业主使用人应当提供方便并接受监管，不得无理拒绝或阻挠。具体巡
视、检查的内容和时间、维修养护或改造的项目及施工的时间、地点均应当提前公布。
业主、非业主使用人与物业管理企业对前款维修养护或改造的项目有分歧的，由市、区
主管部门决定执行；对维修养护或改造的费用有疑义的，可向物业管理企业提出质询，物业
管理企业应当在收到质询后七日内予以答复。
第三十三条
业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目、物
业管理的收支帐目有疑义的，可向市、区主管部门和价格行政管理部闪投诉；市，区主管部
门或市、区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处，并将查处结果书面通知投诉人。
第五章
物业管理行业协会
第三十四条
市物业管理行业协会是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。其主要职责是：
（一）制定物业管理行业行为准则及道德规范；
（二）组织物业管理行业从业人员的业务培训、考试；
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（三）受理对会员的投诉，组织调查，并向有关部问提出处理意见；
（四）向市主管部门反映物业管理行业的意见、建议和要求，维护物业管理行业的合法 权益；
（五）调解行业内部的争议；
（六）协助市、区主管部门开展物业管理服务质量评优活动；
（七）办理主管部门委托的其他事项。
第三十五条
依法成立的物业管理企业和其他从事物业管理活动的组织可以申请加入市
物业管理行业协会，成为协会团体会员；从事物业管理服务和理论研究工作的个人，可以申
请加入市物业管理行业协会，成为个人会员。
会员应当遵守物业管理行业协会章程并按规定缴纳会费。
第三十六条
市物业管理行业协会会员大会是协会的最高权力机构，理事会是会员大会的执行机构。会员大会和理事会的职权由章程规定。
第三十七条
理事会理事由协会选举产生。理事总人数由章
第六章
法律责任
第三十八条
未取得《物业管理资质证书》，擅自从事物业管理业务的，由市、区主管
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部门责令限期改正；逾期不改正的，给予通报批评，经营所得一倍以下罚款。经营所得一倍 以下罚款。
第三十九条
物业管理企业未按规定办理《物业管理资质证书》年审的，由市、区主管
部门责令限期改正；逾期不改正的，收回资质证书，并可处以违法经营所得一倍以下罚款。
第四十条
转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》的，由市、区主管部门责令限期改正，并给予通报批评；逾期不改正的，收回资质证书，并处以违法
经营所得一倍以下罚款。
第四十一条
违反本办法规定，未采用招标投标方式确定并委托物业管理企业承担管理
服务的，委托行为无效，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对委托人和接受
委托的物业管理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。
第四十二条
违反本办法规定，未经市主管部门批准，擅自采用议标方式的，招标行为
无效，由市，区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对委托人和接受委托的物业管理企
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业分别处以二万元以上五万元以下罚款。采用公开招标或邀请招标方式未报市、区主管部门
备案的，由市、区主管部门责令改正，并给予通报批评。
第四十三条
违反本办法规定，招标、投标双方弄虚作假、恶意串通的，招标投标行为
无效，由市、区主管部门给予警告，并分别处以五万元以上十万元以下罚款；造成损失的，应承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十四条
物业管理企业违反本办法规定，擅自增加管理服务费收费项目或提高收费
标准的，应当退还多收部分，并由市、区价格行政主管部门责令期限改正；逾期不改正的，给予通报批评，并处以多收金额五倍以下罚款；造成他人损失的，应承担赔偿责任。
第四十五条
物业管理企业违反本办法规定，将用于物业管理服务的经营性收入挪作他
用，或将管理服务费用，专项服务基金擅自提取或挪作他用的，由市，区主管部门责令限期
改正，并给予通报批评；逾期不改正的，处以挪用金额一倍以下罚款；造成损失的，应承但
赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
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第四十六条
违反本办法规定，不按时交纳规定的管理服务费用的，物业管理企业可限
期其交纳，逾期不交纳的，可按日收取千分之三的滞纳金，连续三个月不交纳的，可以按照
法律、法规和委托管理合同的规定进行催缴或向人民法院申请支付令。
物业管理企业与洪水、供电、供气等单位签定有委托抄表及收费合同的，可按合同规定
条取相应的催纩措施。
第七章
附
则
第四十七条 本办法自发布之日起施行。
二○○○年三月八日
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物业管理收费相关问题（整理8篇）由网友“Littlebirddust”投稿提供，下面是小编整理过的物业管理收费相关问题，希望对大家有所帮助。篇1：物业管理收费相关问题 [摘要] 随着我国房地......
关于物业管理服务收费标准的申请**开集物字（2011）第*号**市物价局：**公司经**市政府批准，于二零零三年成立，是一家专业从事物业管理、服务及物业经营的独立法人企业。现被**市房......
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