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第二编
物业管理规程与制度篇
第四章 工程管理制度
第一节物业 仓库管理制度
1.总则
为了让仓库内各种材料、备用品、备件的储存和使用变得更加规范，公司特制定本制度。2.物品验收:（1）仓库管里员对采购员购回的物品无论多少、大小等都要进行认真验收,并做到: 1）如发票与实物的名称、规格、型号、数量等不相符时暂不验收;2）发票上的数量与实物数量不相符,但名称、规格、型号相符可按实际情况进行验收;3）对购进的食品原材料、油味料不鲜不收,味道不正也绝对不收;4）对购进的物品已经损坏的不予验收。
（2）验收后,要根据发票上列明的物品名称、规格、型号、单价、单位、数量和金额认真填写验收单,一式四份,其中一份自存,一份留仓库记账,一份交采购员报销,一份交材料会计。3.入库存放:（3）验收后的物资,除直拨物资外,一律要进仓保管;（4）进仓的物品一律按固定的位置进行堆放;（5）堆放要有条理、注意外形的整齐美观,不能挤压的物品要平放在层架上;（6）凡库存物品,要逐项建立登记卡片,物品进仓时在卡片上按数加上,发出时再按数减出,结出余数；卡片应该固定在物品正前方。4.保管与抽查:（7）对库存物品要勤于检查,防虫蛀、鼠咬,防霉烂变质,争取将物资的损耗率降到最低限度;（8）材料会计或有关管理人员也要经常对仓库物资进行不定期的抽查,检查是否账卡相符、财物相符、账账相符。5.领发物资:（9）领用物品计划或报告: 1）凡领用物品,根据规定须提前做好详细计划,报库存部门准备;2）仓管员将报来的计划按每天发货的顺序编排好,认真做好目录,准备好物品,以方便取货人领取。
（10）发货与领货: 1）各部门各单位的领货通常要求安排专人负责;2）领料员要认真填好领料单(含日期、名称、规格、型号、数量、单介、用途等)并签名, 仓管员应该凭单发货;3）领料单一式三份,领料单位自留一份,单位负责人凭单验收；仓管员一份,凭单入账;材料会计一份,凭单记录明细账;4）发货时仓管员要特别注意物品先进的先发、后进的后发。
（11）货物计价: 1）货物通常按进价发出,若同一种商品有不同的进价,一般按平均价发出;2）需调出以外的单位的物资,通常按原进价或平均价加手续费和管理费调出。6.盘点:（12）仓库物资要求每月月中进行一次小盘点,月底大盘点,半年和年终彻底盘点;（13）将盘点结果列出明细表报财务部进行审核;(3)盘点期间停止往外发货。7.记账:（14）设立账簿和登记账,账簿要整齐、全面、做到一目了然；
（15）财簿要进行分类设置,物资要分品种、型号、规格等设立账户；
（16）记账时要先审核发票和验收单,确认准确无误后再入账,发现有差错时及时进行解决,在未弄清和更正前不得入账;（17）审核验收单、领料单，所需手续完善后才能入账,否则要退回仓管员补齐手续后才能入账;（18）发出的物资用加权平均法进行计价,月终出现的发货计价差额应该分品种列表一式三份,记账员、部门、财务部门各留一份;（19）直拨物资的收发,同其他人库物资一样都要入账;（20）调出仓库的物资所用的管理费、手续费、不得用来冲减材料成本,应由财务部负责冲减费用;（21）进口物资要按发票的数量、金额、税金、检疫费等如实折为单价人民币之后再入账,发出时按加权平均法进行计价;（22）对于发票、税单、检疫费等尚未到达的进口物资,应该月底估价发放,待发票、税单、检设费等收到、冲减估价后,再按实际情况入账,并调暂估价,报财务部材料会计调整三级账;（23）月底必须按时将材料会计报表连同验收单、领料单一起报送财务部材料会计;（24）与仓管员校对实物账,每月与财务部材料会计对账,确保账物相符、账账相符。8.建立仓库档案制度
（25）仓库档案应具体包括验收单、领料单和实物账簿;（26）材料会计的档案具体包括验收单、领料单、材料明细账和材料会计报表。9.附则
（27）本制度由公司工程管理部负责制定实施。（28）本制度自颁布之日起开始施行。
第二节 交接班管理制度 1． 总则
为了让交接班双方人员的交接班工作变得更加规范，公司特制定本制度。2． 具体规定
（1）物业工程管理部主管负责监督检查交接班人员的具体执行情况。
（2）接班人员必须提前10分钟到岗,做好相关准备工作,如有特殊原因需请假或调班时,必须提前一天报请主管同意。（3）交班人应该做到：
1）交设备，即设备具体运行状况及发现的问题。
2）交值班记录,值班人员要认真填写值班日志、设备运行记录及来访人员登记记录。
3）交使用工具、消防器材,做到数量、性能及配件功能完好齐全,还要交机房钥匙。
4）交机房环境,环境卫生要达到要求,卫生不合格,接班人员有权令其马上整理合格,否则就要对该班进行相应处罚。
5）接班人未到不得擅自离岗。
6）事故原因未查清或应在值班时处理完成的工作而还未完成的不得下班。
7）设备存在相关故障影响运行或影响业主的办公和生活时,值班人员不得下班。
（4）接班人必须做到:
1）必须按交接班记录本上的相关记录,认真核对设备状况及运行参数。
2）认真检查仪器仪表和工具消防器材,听取上一班值班人员对设备运行情况的介绍。
3）认真核对机房钥匙,并在交接班记录上签字。
4）如发现值班人员未按交接班要求交班,接班人员有权拒绝接班,并报告主管或上级领导。
3．附则
（5）本制度由公司工程管理部负责制定实施。（6）本制度自颁布之日起开始施行。
第三节 值班管理制度 1． 总则
（1）为了加强工程管理部的值班管理，公司特制定本办法。
（2）工程管理部所有值班岗位都必须按照相关规定安排人员值班，且要到岗位值班。2．具体规定
（3）值班人员对工作要有高度的责任心，应该熟练掌握供电、供给水、热水、消防栓及线路布控点的走向和所管设备的原理、技术性能和具体的操作规程，并不断提高技术水平。
（4）要密切监视设备运行情况，定时巡视电器设备并准确抄录各项数据，认真填好各类报表，每周一上午将相关资料(值班、保养、检修、维修、运行记录)上报部门经理审阅，周二退回并进行存档。（5）值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗、脱岗，按规定定时认真巡视设备运行状况。
(6)值班人员接到维修报表和通知时，要马上赶赴现场，不得无故拖延，并做好工时、材料的统计工作，要上报部门主管并签字。
（7）值班人员在当班或者是抢修结束后，必须在值班记录或抢修记录上签名，以明确这次抢修。（8）设备发生故障，值班人员无法进行处理时，要立即报告部门领导和主管，组织力量马上进行抢修。（9）值班人员之间调换班次和请假，需提前一天申请，并经本部经理批准后，方可生效，否则按旷工处理。
（10）值班人员不得利用值班电话和朋友或家人聊天，以确保值班电话畅通。
（11）任何闲杂人员不得进入值班室，更不能在值班室逗留或参观。在配电室进行检修安装工作时，须得到工程部负责人批准，并进行登记。
（12）所有运行设备的值班机房，必须有人员进行值班。
（13）认真搞好值班房及设备房的卫生清洁工作，每周六全面搞好工程部辖区的卫生。3．附则
（14）本制度由公司工程管理部负责制定实施。（15）本制度自颁布之日起开始施行。
第四节 设备巡视检查制度 1． 总则
2．为了保证设备的正常运行，主动掌握系统设备的具体运行情况，必须对设备进行定时定期的巡回检查，这样做能及时发现异常情况和消除设备存在的缺陷，消减事故隐患，确保设备的安全运行，所以公司特制定本制度。对巡视人员的要求
(1)巡视人员必须按本系统规定的时间、路线和项目对自己所管理的设备进行巡视检查。(2)巡视人员外出巡视，必须携带专业的通信工具，随时和部门主管或值班员保持联系。(3)巡视人员每次进行巡视时，需要在相应的运行记录上依次如实地做好记录。(4)巡视人员必须认真执行巡检签到规定，在设备现场设置的签到表上按时签到。
(5)巡视人员应该根据当班设备的实际运行情况，对“手动”挡运行的设备和有异常情况、运行不稳定的设备加强巡检和监控。3． 具体方法（6）看：
1）设备内外是否清洁、完整；
2）表、油位、灯光信号批示是否始终正常； 3）制开关、阀门启闭是否始终正确；
4）动部件的磨损、受力部件的实际变形情况； 5）是否有漏水、漏油、漏雨、漏风现象；
6）绝缘体是否有变色、裂纹、硬化等情况，剥落接点是否熔化、脱落； 7）配电间的模拟图及各种挂牌是否始终符合实际状况；
8）照明灯具、烟感和温感探头、摄像探头及红外报警装置是否一直完整有效；（7）听：
1)转动设备转动声是否均匀，是否有异声； 2）电气设备有无放电的声音；
3）接触器、变更器铁芯的电磁声响是否始终正常； 4）水箱、水管的流水场是否一直正常； 5）风机、风管有没有有异声。（8）触
1）操作机构是否发生锈蚀；
2）电动机泵散热器外壳温度是否始终正常； 3）转动设备的具体振动情况；
4）窗开闭是否灵敏，是否按照相关规定进行开闭。（9）闻：
1）是否能够闻到绝缘漆的焦味； 2）有没有橡胶、塑料、棉织物的焦味； 3）是否有污水溢出的臭味； 4）是否有煤气、燃油泄漏的气味。4．附则
（10）本制度由公司工程管理部负责制定实施。（11）本制度自颁布之日起开始施行。
第五节 维修电工操作规程 1． 总则
为了让维修电工的操作变得更加规范，公司特制订本规程。2． 具体要求
（1）工作前认真检查工具，测量仪表和防护用具是否完好。
（2）电器设备如果未经验电，应视为有电不准用手触及。（3）电气设备不准在运转中进行拆卸修理。必须在停车后切断电源，取下熔断器，挂上：“禁止合闸，正在检修”的警示牌，并认真验明无电后，方可进行正常工作。
（4）要在配电总盘及母线进行工作时，在验明无电后应该及时挂接临时接地线。装拆接地线都必须由值班的专业电工进行。
（5）临时工作中断后或每天开始工作前，都必须认真检查电源验明无电后方可进行工作。（6）每次维修结束时，必须认真清点自己所携带的工具、零件，以防遗失和留在设备内造成事故。（7）由专业检修人员修理电气设备时，值班电工要认真进行登记。完工后要作好相关交待并共同检查后，方可送电。
（8）低压设备上必须进行带电工作时，必须经过领导批准，并要有专人进行监护。工作时要戴工作帽、穿长袖衣服、戴绝缘手套、使用有绝缘柄的工具，还要站在绝缘垫上进行。邻近相带电部分和接地金属分应该使用绝缘板隔开。严禁使用锉刀、钢尺等工具进行工作。（9）动力配电箱的闸刀开关，严厉禁止带负荷拉开。
（10）带电装卸熔断器管时，一定要戴防护眼镜和绝缘手套，必要时应该站在绝缘垫上，使用绝缘夹钳。（11）熔断器的容量要与设备和线路安装容量相互适应。
（12）电气设备的金属外壳要求必须接地（接零）。接地线要符合相关标准，有电设备不准断开外壳接地线。（13）电器或线路拆除后，线头必须及时用绝缘包布认真扎好。
（14）安装灯头时，开关接火线，灯口螺纹接零线，千万不能接错。（15）临时电气设备要将金属外壳接地。严厉禁止电动工具的外壳接地线和工作零线拧在一起插入插座，必须使用两线带地或三线带地插座，或者将外壳接线单独接到接地干线上，防止接触不良引起外壳带电。用橡皮套软电缆连接移动设备时，要注意专供保护接零线上不许有电流通过。
（16）动力配电盘、配电箱、开关、变压器等各种电气设备附近，严禁堆放各种易燃、易爆、潮湿和其它影响操作的物件。
（17）使用电动工具时，必须要戴绝缘手套，并站在绝缘垫上工作。
（18）电气设备发生火灾时，首先要马上切断电源，并使用四氯化碳或二氧化碳灭火器进行灭火。严禁用水灭火。3．附则
（19）本制度由公司工程管理部负责制定实施。（20）本制度自颁布之日起开始施行。
第六节 停送电监护操作规定 1.总则
为了让停送电程序变得更加规范，进一步做好小区的用电管理，公司特制定本规定。
2.具体规定
（1）各班组长主要负责所辖变、配电室进线及馈出线负荷的停送电及倒闸操作的相关管理工作；（2）值班人员主要负责执行设备的停送电以及倒闸操作。（3）设备停送电应办理停送电联络单，写清楚停送电的具体原因。（4）停送电签单人员、必须是通过工艺车间认可的停送电名单上人员。
（5）停送电联络单实行编号控制，编号连续，填写错误的应该在编号上盖“作废”章。
（6）每一个号对应一项相应的操作任务，停电或送电，（不适合停电、送电填写在同一页面上）在原则上不允许多项填写。
（7）值班人员要认真签字，认真监护，绝对不允许代签、漏签、无监护下操作，班长和技术人员可作为监护人。
（8）停送电联络单在使用后班组应该妥善保存一年，禁止乱写乱画。（9）正在操作的项目要在该项目对应的后面空格内用红笔打勾。（10）无法操作的项目应该保留空格。
（11）操作人和监护人为具体值班人员，确认人为检修负责人或者是工艺停送电联络人员。
（12）高压电动机的停送电联络，除操作步骤可以省略外，其它项目必须依次填写，并在备注栏填写该操作已执行的倒闸操作票票号。（应该严格执行倒闸操作，填写操作票）。
（13）停送电操作时发现问题应该及时处理，并上报班组长或技术人员处理并认真做好设备缺陷记录，重大问题需上报技术组进行处理。
（14）如工艺为停车检修设备，电气值班人员应严格按照电气工作票的安全措施执行，并挂牌，附上明白纸。
（15）电气设备送电时必需解除相关安全措施，根据明白纸上的要求向停电办理人核实设备状况。（16）必须认真填写班组停送电联络单、要求内容准确、有效，签字到位。联络单妥善保管，保存期通常为6个月。
（17）电气设备摇测绝缘时，必须两人同时进行。
（18）电气设备摇测绝缘前必须对照停送电联络单认真核实具体的设备位号。（19）电气设备送电时，必须遥测绝缘，将数据认真记录到相应的记录本。
（20）备机绝缘摇测前、核实备机绝缘摇测记录表的具体的设备位号、运行状况，并签字确认。（21）故障处置必须两人同时进行，认真填写好变电站事故抢修单，做好安全监护工作。
（22）要在车间不定期对现场执行情况进行抽查，发现一次违规，责任人扣50元，班组绩效考核扣5分。（23）以上要求执行情况，全都纳入班组绩效考核。3．附则
（24）本制度由公司工程管理部负责制定实施。（25）本制度自颁布之日起开始施行。
三、供电设施管理制度
四、给排水设备管理制度
五、电梯管理制度
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