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巧妙选择利率调整方式 让月供紧随利率一起降
2008年9月16日起，人民银行下调了金融机构人民币贷款基准利率。其中，一年期贷款利率从7.47％下调至7.20％，下降了0.27个百分点。住房贷款客户最关注的5年期以上商业贷款基准利率和公积金贷款利率也分别从7.83％和5.22％下调至7.74％和5.13％，下调幅度均为9个基点。以贷款100万元，期限10年，按月等额本息还款方式为例，调整后的月供金额比调整前减少了47元，在日常消费价格一片看涨的行情中，对于广大的房贷客户来说，这不能不算是一个让人“松一口气”的好消息。
自2002年以来，贷款利率9次上调，房贷月供亦水涨船高，尤其是在经历了2007年多达6次的高频度利率上调后，不少人明显感到了贷款支出负担越发沉重。于是，很多人转为申请固定利率贷款，以期规避因利率不断上升而增加的利息支出。在利率处于完全上升通道时，固定利率贷款的确是个很好的选择，因为它能规避加息风险，发挥“定心丸”的作用。
然而此次利率调整，使得浮动利率贷款付出水面。早在2005年3月，中国人民银行发布的《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》（银发[2005]61号）一文中首次提出了利率的调整周期可由“一年一定”改为由“借贷双方按商业原则确定，可在合同期内按月、按季、按年调整，也可以采用固定利率的确定方式”。当时，人民银行的文件使得按揭贷款客户可以选择自己中意的利率调
整周期，即可选择固定贷款利率方式或浮动利率贷款方式。由于在本次降息之前，贷款利率已经历了长达4年的上升周期，绝大多数房贷借款人对于未来利率的变动趋势都是“看涨”的，所以借款人与银行签订合同时几乎都选择了“次年1月1日”调整的方式，同时固定贷款利率亦获得了客户的青睐。但是，本次降息使得一部分市民开始关注浮动利率方式的按揭服务。据民生银行个贷专家介绍，一旦利率进入下降通道，浮动利率方式应是客户降低利息支出的法宝。早在2005年，民生银行就在其个人按揭贷款服务中推出了多种利率调整方式以供房贷客户选择，客户申请一年期以上的个人住房按揭贷款其贷款利率调整方式可以实行“次年1月1日”调整，也可以实行“按月”调整，即调整后的合同贷款利率自人民银行贷款基准利率调整后的第一个结息日的次日起开始适用，抑或是“按日”调整，即合同贷款利率于人民银行确定的适用新的贷款基准利率的当日进行调整。
那么，“按月”调整与“次年1月1日”调整有多大差别呢？以本文开头所举例来说，假设其2008年8月20日发放贷款，每月20日扣款，那么前者自9月21日开始执行新利率，而后者自2009年1月1日执行新利率，前者较后者少支出月供168元。不但如此，以后每逢利率下调，前者都能领先一步享受节省利息的好处，真正做到让月供紧随利率一起降。若客户选择民生银行办理住房按揭贷款，可以根据自身对未来贷款利率调整变动趋势的判断，与银行约定利率调整方式为“次年1月1日”调整、“按月”调整甚至“按日”调整，将贷款省息进行到底。
个贷管理部
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