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我国房产税的发展以及对我国房地产市场的影响
摘要
为稳定我国房地产市场, 国务院提出要逐步推进房产税改革。基于税法基本原则分析, 开征房产税缺乏合理性、正当性和实效性。同时, 我国现阶段房地产业税费不清、配套制度不完善, 在实践中也阻碍了房产税的开征。房产税的开征要在尊重纳税人意见、规范立法程序以及解决现实存在的问题的基础上才能谈及, 否则很容易出现不仅没有调控房价, 而且还加重纳税人的买房负担, 变相提高房价的结果。
关键词：房产税、税法、房地产
The development of China real estate taxes and the influence of the real estate market in China
Abstract
Our real estate market for stability, the state council put forward to promote the gradual housing property tax reform.Based on the analysis of the basic principles, collecting the tax property taxes rationality, legitimacy and effectivene lack.Meanwhile, the our country present stage real estate taxes, not pure, supporting system is not perfect, in practice also hindering the douments of house property tax.Real estate taxes in respect of the levy opinion, standardize lawmaking procedure taxpayers and solving realistic based on existing problems to talk about, it's too easy to appear not only control property prices, but also without the burden of aggravating taxpayer house prices, improve the result of disguised.Our real estate market for stability, the state council put forward to promote the gradual housing property tax reform.Based on the analysis of the basic principles, collecting the tax property taxes rationality, legitimacy and effectivene lack.Meanwhile, the our country present stage real estate taxes, not pure, supporting system is not perfect, in practice also hindering the douments of house property tax.Real estate taxes in respect of the levy opinion, standardize lawmaking procedure taxpayers and solving realistic based on existing problems to talk about, it's too easy to appear not only control property prices, but also without the burden of aggravating taxpayer house prices, improve the result of disguised.Keywords: real estate tax, tax law, real estate
目录
摘要..............................................................................................................I ABSTRACT................................................................................................II 第一章 引言...............................................................................................1
1.1 中国房地产现状以及发展趋势.....................................................................1 1.2 文献综述.........................................................................................................2
第二章 征收房地产税的目的.............................................................................4
2.1房产税的概念..................................................................................................5 2.2为什么要征收房地产税..................................................................................5 2.3房产税数据分析.............................................................................................5 第三章
如何征收房地产税....................................................................7
3.1强化税收法定原则，严格实行依法征税......................................................7 3.2对房地产征税要合理......................................................................................7 3.3简化现行税种，完善房地产税收法律体系..................................................8 第四章 房地产税收能否对房地产市场起到调控作用.............................10
4.1房产税岂能抑制房价..........................................................................13
4.2房产税能有效抑制房价...........................................................15
结语...........................................................................................................18 参考文献...................................................................................................19 致谢 ……………………………………………………………………20
第一章 引言
1998年, 为了应对亚洲金融危机, 中央将房地产作为我国经济的一个新的增长点进行扶持, 房地产业此后十数年得到迅猛发展并已经成为我国经济的支柱产业。但是随之而来的高房价问题也成为我国社会中的突出问题。为此, 2010年4月国务院颁布了>和一系列配套措施对房价进行调控, 以遏制房价的过快上涨, 力图使房价回归到合理的价位。房产税的开征被称为此次调控的撒手锏, 成为学界和房地产业界热议的焦点。2010年5月, 国务院同意发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》明确指出要逐步推进房产税改革, 这就意味着房产税的开征是箭在弦上了。社会对此普遍存在的疑问是, 房产税这样一个税种的开征有无正当性和合理性呢? 房产税对于调控房价和房地产市场是不是真的具有预期的影响力呢? 1.1中国房地产现状以及发展趋势
从优化财政体制、完善住房体制、加强房地产调控等各个角度来看，中国房产持有环节税收的试点并最终全面开征势在必行。房产税试点改革，标志着“房地产税收制度改革”进入实际操作阶段，表明调控政策已从先前的以阶段性、行政性手段为主转向中长期、根本性制度调控，将对房地产业的中长期政策环境产生显著影响。房产税改革试点和相关配套政策改革的逐步推进，将优化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负，有助于降低地方政府对“土地财政”的依赖，缓解地方政府“卖地”冲动，促进公共财政制度的变革，从根本上有助于房地产业的长期健康发展。
部分人士认为房产税将成为此轮调控最后一只“靴子”，政府调控再无更多政策出台。与此不同，我们认为，房产税试点改革的正式推进，表明中央政府正密切关注可能或已经出现的部分城市房价再度快速上涨，2011年的房地产政策仍将以调控为主。放眼更长时间，展望十二五期间，“完善住房体制、引导住房需求”将成为房地产调控的重要目标。房价不稳、政策不止。
回顾2010年10月以来中共中央和住建部的相关政策，我们进一步确认了这一判断：住建部近期召开的“全国住房和城乡建设工作会议”即表示，2011年继续强化调控措施的具体落实。2011年1月14日，武汉成为又一个“限购”的城市。2011年房地产业的所面临的大环境将更加严厉，在大规模保障性住房入市平抑市场需求、房价上涨预期减弱、投资投机性购房需求显著下降之前，调控放松的可能性不大。伴随着房产税改革试点的逐步展开，土地出让制度、交易环节税费减免等政策也将面临改革的契机，房地产业中长期政策环境将逐步形成，这将使得房地产业格局发生变化，包括地方政府、商业银行、购房者、开发企业在内的相关各方都应做好长期准备
1.2 文献综述
2003-2009年物业税相关政策变化
日期 政策来源
关键内容
明确提出：”实施城镇建设税费改革，条件具备时中共中央十六届三中全会
对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。之后央行行长周小川在12月的“企业领袖年会“上对物业税概念发表详细见解；建设部副部长刘志峰透露政府正积极考虑征收物业税。
广东省财政工作会广东省财政厅厅长刘昆透露，广东有可能在今年2004.1.15 议 对不动产开征统一规范的物业税。
财政部副部长楼继伟透露
物业税正在做模拟测算，不久将在国内部分地区试点，首批确定的试点地区包括北京、重庆、深圳。2003.1 2005.2 税务总局、财政部批从2006年起，财政部和税务总局先后批准北京、2006.1 准部分省市
辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等六个省市进行进行物业税“空转房地产模拟评税试点，俗称物业税（空转）评税“试点
国税总局下发《2007
试点。
2007.1.25 年全国税收工作要将 “研究物业税方案”纳入2007年的工作范围。
点》
代表提交的十届全国人大五次会议审议的财政预2007.3 全国“两会”
算报告草案中，也提及要”研究开征物业税的实施方案”。9月中旬，财政部和国税总局在北京召
开了房地产模拟评税扩大试点动员和培训会议。财政部和税务总局批准安徽、河南、福建、天津2007.1 国税总局、财政部 为第二批试点省市，至此，全国已有10省市进行
物业税”空转”运行。
《关于2009年深化提出”深化房地产税制改革，研究开征物业税（财2009.5.26 经济体制改革工作政部、国税总局、发改委、住房和城乡建设部共的意见》
同负责）。
资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理
2010年房产税改革相关政策
政策来源 关键内容 国务院批转国家发改委
2009.5.25 《关于2009年深化经深化房地产税制改革，研究开征物业税。
济体制改革工作的意见》 国务院 发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调《关于坚决遏制部分节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引2010.4.17 城市房价过快上涨的导个人合理住房消费和调节个人房产收益的通知》 税收政策。
国务院批转国家发改委
2010.5.27 《关于2010年深化经深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。
济体制改革重点工作的意见》
住建部、国土资源部、监察部
加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到2010.9.30 《关于进一步贯彻落
全国。
实国发〔2010〕10号文件的通知》
“十二五”时期财政工作思路，其中提出坚持财政部部长谢旭人“全2010.12.27 改革创新，完善财税体制。研究推进房地产税国财政工作会议”讲话
改革，完善财产税制度；
资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理
时间
第二章 征收房地产税的目的2.1房产税的概念
房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目 的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。
2.2为什么要征收房地产税
根据经济学的常识，经济的发展必然带动房地产业的价格上涨，而且，经济越是发达的地方，房地产价格上涨的速度也越快。这种现象，根据经济学的解释，是由两方面的原因造成的。一方面，土地作为一种稀缺资源，越是在经济发达的地方、越是在城市地区，其稀缺性就越明显；另一方面，越是在经济发达地区、越是在城市地区，当地政府对公用设施的维护和改造的投入就越大。由于城市公用设施的最大受益者是这些土地的使用权人和房屋的所有权人和使用权人，所以，城市土地和房产价格的大幅度升高，会使他们得到巨额的回报。同时，政府对城市公用设施的维护和改造，对城市社会生活环境的促进和城市经济发展的推动，都需要大量资金的投入，而这些资金仅仅依靠从土地使用者手中所收取的土地使用权出让费显然不够。在此条件下，对于城市房地产按照其所保有的价值或增值额的一定比例征税，就可以增加政府的财政收入，确保政府有足够的资金进一步改善城市的社会经济环境，促进城市地区社会经济的可持续发展。同时，也可以促进城市房地产资源的合理开发和利用，最大化地节约土地资源，改善城市居民的居住条件。从这种意义上来讲，对城市房地产征税，完全具有其内在的合理性。
在当代世界各国，房地产税一般都是针对纳税人所拥有的土地、房产等不动产的征税。这些不动产具有不可移动性、不可隐匿性和长期持续性的特点，故由地方政府对其征税，能够保证税收收入的固定性、明确性、稳定性；由于房地产市场的形成和发展与地方政府的努力具有密切的关联性，故它对地方政府有比较强的依赖性，由地方政府对其征税，能够更好地体现“谁受益谁纳税”的原则，负担与受益的对应关系比较明确，从而更具有公平性；由于地方政府对当地房地产市场的情况最为了解，故由地方政府征税，能够降低征管成本，提高征税效率。因此，在实行分税制的国家中，房地产税一般都是作为地方税，由地方政府进行征管，收入纳入地方财政，由地方政府支配。它是地方政府筹集财政收入的主要来源。我国也是如此。据统计，从2004～2010年的7年间，有关土地和房地产的7项税费（即建设营业税、固定资产投资方向调节税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、土地出让金）的收入由1803亿元一步步上升到3073亿元、6239亿元、7443亿元、7139亿元、9429亿元、14379亿元，占地方政府总收入的比重由13.84% 上升到了22.94%、32.08%、35.85%、30.06%、32.23%、40.23%。由此可以看出，房地产税收已经成为我国地方政府财政收入的重要来源。它为地方政府提供了巨额的财政支持，对促进地方经济发展和社会进步起到了重要的作用。
2.3房产税收数据分析
财政部2月1日公布数据显示，2010年房产税实现收入894.06亿元，同比增长11.2%，占税收总收入的比重为1.2%。房产税的增长速度是由纳税人房产的保有总量和房屋出租价格的增长速度决定的。
财政部称，2010年房产税平稳增长的主要原因是办公楼、商业营业用房的保有量较快增长。2010年办公楼和商业营业用房销售额同比分别增长31.2% 和46.3%。
2010年执行的房产税是依据国务院 1986发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税的税基是企业保有的自用房产原值总额和出租房屋的租金收入总额，它的增长速度是由纳税人房产的保有总量和房屋出租价格的增长速度决定的。
2011年1月上海、重庆开始启动对个人征收房产税试点，房产税开始对个人增量住房和部分存量房征收房产税。
此外，数据显示，2010年契税快速增长，实现收入2464.80亿元，同比增长42.1%。契税收入占税收总收入的比重为3.4%。
财政部称，契税的税基大体相当于土地和房产的交易总金额，土地的交易额与国土部门的用地规划密切相关，房产的交易额主要受新建住房和二手房的交易量和价格的影响。2010年契税快速增长的主要原因是房地产交易额总体保持较快增长。2010年全国商品房销售额同比增长18.3%。
第三章
如何征收房地产税
房地产税收一方面作为地方政府筹集财政资金的重要手段，直接关系到地方政府的财政收入和地方政府提供公共产品的数量和质量；另一方面它实际上是由普通大众负担的，直接涉及广大民众的经济利益和财产安全。因此，面对目前我国房地产市场的现状，如何合理地征收房地产税，以达到政府利益与民众利益的平衡，这就对未来房地产税收的发展与改革提出了更高的要求。
3.1强化税收法定原则，严格实行依法征税
在当代，税收法定原则已是一项宪法性原则和税法最重要的原则。我国的《税收征管法》第三条也对税收法定原则作了明确的规定。依此规定，不管是对现行房地产税的改革，还是开征新的房地产税收，都必须符合税收法定原则的要求。而事实上，我国现行的有关房地产税收的法律依据，基本上都是停留在行政法规的层面上。如果说这些行政法规是依据1984年9月通过的《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院改革工商税制发布有关税收条例草案试行的决定》作出的，那么，随着2009年6月27日该授权被废止，国务院或其他政府机构都不能再以税收行政法规或规章的方式来改变现行的税收法律法规的基本内容，也不能再依税收法规的方式来规定新税。因此，未来房地产税收基本法律制度的修改与变动，都必须按照税收法定原则的要求，由国家的立法机关通过立法的方式来进行，而不得再由国务院或其他政府机构依税收行政法规的方式来制定或变通有关的税收法律法规。
3.2对房地产征税要合理 我国现行的土地批租制度，是在土地的出让环节将未来40年或70年的土地收益及税收进行一次性征收。这样做的好处在于能够快速筹集到大量的资金用于城市的建设和发展，但它的缺点也非常明显。首先，将大幅度抬高初始地价和房价，从而造成土地使用权人和房产购买者支出的大幅度增长，这会对土地的合理利用和房地产企业的发展、对于改善广大普通民众的居住条件产生负面影响。其次，政府在土地出让过程中收取的土地出让金等收费并没有纳入政府的财政预算，而是作为预算外资金由政府支配。这一方面会造成政府的铺张浪费，导致贪污腐败等行为的发生，损害政府的形象；另一方面当今后的政府无地可售时，就会导致由于资金的短缺从而影响政府对城市公共设施的维护和改造，进而导致政府公共服务水平的下降。最后，由于现行的房地产税收筹资功能过于强大，从而导致政府对房地产税收的过分依赖。如此下去，将必然导致对房地产资源的过度开发，也会造成政府其他职能的萎缩。因此，合理的做法应该是改革现行的房地产税收制度。在批租制的前提下，一方面，降低土地出让和房屋出售时各种税收和政府收费的总额，从而降低房屋的出售价格，让更多的居民有能力购买商品性住房，以缓解目前商品房市场的供需矛盾，也同时缓解政府提供其他保障性住房的压力；另一方面，对土地使用权人和房屋的所有者或租住者按年根据土地或房租的增值额依照一定比例征收土地税或房产税，以保证房地产税收的持续性和稳定性，从而保证政府财政收入的持续性和稳定性。对于在批租土地时收取的土地出让金和税收，可以借鉴我国香港地区的做法，将其中的一部分纳入当年的财政预算，由现政府统一支配，其余部分纳入政府设立的土地储备中心，留给以后年份的政府统一支配，用于保障公共产品的供给和城市基础设施的更新和维护，以促使城市房地产行业的持续发展。
3.3简化现行税种，完善房地产税收法律体系
我国现有的房地产五个税种中，除契税是主要对房地产交易环节征税、具有相对独立性的税种外，耕地占用税和土地增值税是对不动产取得环节征收的税种，且在现实中，这两个税种的减免现象非常普遍。房产税以历史价值作为计税依据而非市场价值，不仅造成税收的大量流失，而且也造成了市场价值相同的房产税负不同。城镇土地使用税以土地面积作为计税依据，导致税收收入无弹性，无法调节土地级差收入。另外，房地产交易营业税等与房地产税存在重复课税现象，致使房地产转让环节税负重、保有环节税负轻，从而导致税收不公。因此，应该以公平原则为指导，适当扩大房地产税的征税范围，改变现行的税率过于单
一、计税依据不科学等缺点，将现行以面积为计税依据的方式改为以价值为计税依据。土地增值税和城镇土地使用税等也由现行的以面积作为计税依据改为以价值作为计税依据，以增加税收收入弹性，加大调节土地级差的功能。另外，将现行的土地增值税在土地转让环节征收改为每年根据对增值额的评估进行征收。取消营业税、城建税和教育费附加，优化税收法律体系。最后，加大税收执法力度，严格执行税收减免优惠政策，确保税收调控政策的严格执行。
第四章 房地产税收能否对房地产市场起到调控作用
虽然国内外的学者们都承认税收是政府对市场进行宏观调控的重要工具，但不可否认的是，一方面，相对于税收的筹资功能而言，税收的宏观调控功能只能屈居其后，担任配角，且功能有限。故不能将其夸大化，更不能僭越其上，喧宾夺主；另一方面，税收的宏观调控功能主要是由中央税来承担的，地方税的宏观调控功能非常有限。我国的地方税在满足地方政府财政资金需求的前提下，虽然也承担了一定的宏观调控功能，但房地产税与其他和房地产行业相关的税种如企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等一样，对房地产业只具有一般的调控功能。故在我国当前对房地产业的宏观调控过程中，试图运用开征房地产税等税收手段来达到降低房价、调节房地产市场发展的目的，我认为，效果是有的，但可能是暂时的。
首先，房地产市场价格的高低，是由供求关系决定的，这是一个经济学的常识。近年来，由于我国宏观经济的快速发展，居民收入水平有了较大幅度的提高，改善住房条件，提高居住水平，自然成为普通大众的基本需求。这必然导致对城市居住用房的巨大需求。而我国现行不合理的土地供应制度则成为制约城市房地产市场发展的瓶颈。这主要表现为两个方面：一方面，从住宅土地供应量上来讲，我国的土地资源属于国有。由于土地属于稀缺资源，政府每年的供应量十分有限，市场供求关系严重失衡，从而导致我国目前房地产价格的一路上升；另一方面，我国目前对于商业住宅用地实行招标拍卖制。由于目前我国的房地产行业平均利润高于其他许多行业，导致许多企业进入房地产业，加剧了商品住宅建设土地的竞争，“地王”频频出现，土地成交价格不断攀升，从而导致商品住宅价格的持续上涨。因此，我国目前的房地产价格上涨，从根本上来讲，是由于供求关系失衡导致的。如果不能从根本上合理解决住宅用地的供应问题，不能解决商品住房的供求平衡，而企图采用税收手段来调节房价，这实际上是一厢情愿的做法，恐怕很难达到目的。
其次，在房地产流通环节我国房地产税收调控功能基本失效或者非常有限。房地产市场是一个非完全竞争的市场，在房地产业中不可能出现透明化的平均利润。根据经济学原理，在房地产业税收负担基本确定的前提下，当房价上升幅度小于各项税收负担时，各种税收负担被部分转嫁至购买者；当房价上升幅度等于税收负担时，各项税收被全部转嫁至购买者；当房价上升幅度大于税额时，不仅各项税收被全部转嫁给购买者，房地产出让者还能获得额外所得。我国目前对土地实行“批租制”，房地产开发商在获得土地使用权时，要向政府一次性支付大部分税费。由于我国目前的房地产市场为卖方市场，商品住宅的定价权由卖方掌控，房地产开发商在确定的房屋成交价格中，已经将前期缴纳的大部分甚至所有税费都包含了进去。这也就是说，在房屋成交时，房地产企业的税费负担被部分或全部转嫁到了购房者的头上。房地产企业实际上并不负担或只负担很少的税收。税收调控手段对房地产企业的影响非常有限甚至没有。同时，转嫁出去的高额税收最终由消费者来承担，这对消费者来说不但不公平，而且也进一步推高了房价，加大了购房者的经济负担。目前我国二手房交易所有的税收都由购房者来承担就是最明显的例子。最后，在房地产保有环节我国房地产税收的调控功能微不足道。根据现行税法的相关规定，在房地产保有环节，房地产的保有人只需要缴纳城镇土地使用税和房产税，且对于个人和非营业用房都是免征的。因此，无论是对于商品房的消费者还是所谓的炒房者而言，这两种税都不具有调控作用。即使对于土地的投机者，也由于上述税种的税率很低，操作灵活性较大，故税收负担与其实际收益相比几乎可以忽略不计，这就进一步弱化了税收杠杆的调控作用。
综上所述，在现有的税收法律体制下，企图依靠税收手段来对房地产市场进行宏观调节，以抑制房价的上涨势头，这可能不但不会达到预期目的，而且有可能适得其反，进一步推动房价的上涨。
4.1房产税岂能抑制房价
[导读]房产税对于促使房价下跌，短期内或有效果，但长期未必有效。徐昌生 北京大学经济观察研究中心特约观察家 高级经济师，现任江西博能实业集团副总裁，多家媒体特约撰稿人。
关于房产税的讨论已经铺天盖地，专家、学者或从法理、或从公平、或从可操作性等诸多方面进行了论证。在林林总总的论述中，有一个观点流行甚广，那就是房产税纵有千般不是，但是却能够抑制房价过快上涨。
房产税何以能够抑制房价上涨？通常的解释是，有了房产税，持有第二套房产的成本将大大增加，也会导致准备购买第二套房产的投机者踯躅不前，并使已经拥有第二套房子的业主加快抛售。
一个不再疯狂抢购，一个加紧低价抛售，买房的人在减少而卖房的人在增多，这无疑相当于增加了供应，减少了需求。供应增加、需求减少，房子将会降价，这像是不容置疑的常识。
从表面上来看，这个道理似乎无懈可击，但却经不起逻辑推敲。倘若增加一项持有税赋便可以降低商品价格的话，那么，这种经验就值得我们全面推广。
按这种逻辑来推断：肉价上涨，开征猪肉税，对一天购买人均半斤以上猪肉或者买了猪肉当天却未吃完的家庭课以重税，则城市的居民必不敢多买，于是肉价持续下降；油价上涨，开征油业税，对一次性加油100公升以上或者加了燃油却没在规定时间内用完的车辆课以重税，则车主也不敢多加燃油，于是油价持续下降。推而广之，我们可以把这一政策运用于中国所有的商品。
上述设想无疑是荒唐的。但是，面对房产税，人们又陷入了迷茫，前文中流行的解释似乎又有几分道理。
一项商品价格的涨跌到底取决于什么因素？从经济学的角度看，只有两个根本因素：一是供求关系；二是货币供应。
开征房产税是影响供求关系，还是影响货币供应？毋庸置疑，它肯定不会影响货币供应，因为能够影响货币供应的其实只有央行。
那么，房产税真的像人们所期望那样，能够改变整个商品房市场的供求关系吗？换句话说，它真的能够减少人们对商品房的需求而增加对商品房的供应吗？
要弄清这个问题，我们需要对商品房市场的整个结构有一个完整的了解。整个商品房市场由三个部分组成，即新房、二手房和出租房。
开征房产税后，持有多套商品房的房主就要交税，这会降低人们对房屋的购买欲望，购买新房的人必然减少，这意味着需求减少；同样，第二套房的增持成本上升，也会促使持有多套商品房的人加快抛售二手房的步伐，这意味着供应增加。
因此，开征房产税似乎可以增加供应，但人们却忽视了房产税对出租房市场的影响。当房产税使人们不敢轻易拥有多套住房之后，出租房的市场房源将会大大减少，出租房价格必将大幅攀升，并且又反过来影响新房和二手房市场的供求关系。
我们原指望开征房产税来减少需求和增加供应，但最终却会因为出租房市场的变化，又带来了需求增加和供应减少，市场仍将恢复其本来的面目。也就是说，房产税对于促使房价下跌，短期内或有效果，但长期未必有效。
试想，倘使增加一项税种便能降低房价，那么政府开征的税种岂不是越多越好？ 其实，又何止是房产税对调控房价无效，只要懂得房价上涨的原因源自供求与货币两种因素，我们便会明白除了增加土地供应与减少货币发行这两种方法之外，其他所谓调控措施重拳出击，其效果可能都是昙花一现。
4.2房产税能有效抑制房价
关于开征房产税能否抑制房价的争论一直没有停止过。本人倾向于开征房产税能够有效抑制房价。理由是当前的房地产市场供求失衡的主要原因不在于有效供给不足，而在于存在大量不合理的超额需求，不合理的超额需求主要有以下两个组成部分：第一，大量的投资、投机性需求；第二，由对房价持续上涨预期诱发的恐慌性、透支性的刚性需求。而开征房产税首先能够有效抑制房地产市场不合理的投机投资性需求，同时，房产税还能通过稳定广大刚性需求者的价格预期，最终有效减少恐慌性、透支性刚性需求，最终起到平衡房地产市场供求关系，抑制房价过快上涨的作用。
很多人质疑房产税的理论依据是“任何税收都会抬高价格”的论断。其实这一命题本身就是一个伪命题。因为对需求者征税，一般都会起到抑制需求的作用，并通过抑制需求降低市场的均衡价格。房产税从总体上由房地产的持有者也即房地产市场的需求者承担，因此，房产税首先会在房地产一级市场上起到抑制房地产需求的作用。
当然有人会认为在房地产二级市场和租赁市场上，房产税会被转嫁给二级市场的购房人和租赁者，最后依然会抬高二级市场的房价，并推高房地产租赁市场的价格。从理论上看，这种可能性是存在的。而从现实角度看，这一假设能否成为可能，取决于政府与广大超额房产持有者的心理博弈。而在这场博弈中起到关键作用的因素就是房产税的税率。
如果房产税税率设计过低，房地产市场的开发商和需求者就会怀疑房产税对房价的抑制作用，如果广大购房者（无论是刚性需求者还是投资、投机性需求者）和开发商都预期房产税对抑制房价的作用有限，那么房地产市场的超额需求就不能得到有效抑制，而房地产开发商也会死扛而不降低价格，此其一；如果房产税税率设计过低，持有多套房产的业主也会预期能够通过税赋转嫁的方式将房产税转嫁给购房者或租赁者，从而加剧存量房持有者囤积居奇、待价而沽的心理，不会有效降低房地产二级市场的交易价格，此其二。相反，如果制定惩罚性房产税税率，比如税率达到10%甚至更高，那么对于房地产市场的各类参与者的心理打击作用将是毁灭性的。首先，对于抑制房地产市场需求的作用将会起到立杆见影的作用，无论是恐慌性、透支性刚性需求还是投资投机性需求都会受到极大的震慑和抑制，房产开发商也会丢掉幻想面对现实，对房地产市场价格重新审视和定位。而对于多套房产的持有者而言，将会出现恐慌性抛售狂潮。在这种情况下，谁还会坚持认为房地产价格不会降下来？
作为投机性非常强的市场，房地产市场与股票市场有很多相似之处，在股票市场行之有效的政策和做法，在房地产市场也是屡试不爽的。
但是，从透露出的有关信息看，作为房产税的试点地区，无论是上海还是重庆，有关房产税制度设计都是象征性的，这对于抑制高房价无异于隔靴搔痒，根本难以达到抑制房地产价格的作用，不但对拥有多套房产的投资投机者和贪腐分子起到了变相纵容的作用，而且增添了国家调控房地产方针和政策的滑稽色彩。
其实，这是相关利益集团对于中央调控房地产既定方针消极对抗的具体表现。
当前中国的房地产市场已经非常危险了。房地产市场的这种发展和运行方式是杀鸡取卵式的，是不可持续的，也是不符合科学发展观的。这种发展和运行方式，是把未来几十年的发展空间和利润在短期内透支完毕的极为短视的做法。如果这一模式继续下去，在最后的疯狂之后，中国将重蹈上个世纪日本和近几年美国房地产泡沫破裂以及由此带来的经济萧条的悲剧。
现在，中国房地产市场已经陷入个体的理性和群体的无理性的囚徒困境之中，身在其中的各级地方政府、开发商以及其他各类参与者，甚至中央政府都已经很难站在群体理性的角度上去思考和行为了。希望中央政府的决策者能够超越自身利益的局限，痛下决心，采取果断措施，使中国房地产市场回到可持续发展的正确轨道上来！
结语
对于我国目前过热的房地产市场、居高不下的房价, 国家开征房产税提高房地产保有成本,对房价有一定的抑制作用, 减少对房地产市场的投资、投机行为。另一方面, 开征房产税, 打破了我国房屋保有环节的税种空白, 简化了我国数目繁多的房地产税, 进一步完善了我国的财产税税制, 在房产税这一方面逐渐向国际上税制完善的国家靠拢, 所以应适时开征房产税。但开征房产税的工作是复杂的, 在开征房产税的同时需要做好立法、地方管理工作, 完善相应的房产信息登记等工作, 确保房产税开征的顺利进行。在论文的撰写过程中，由于笔者理论水平有限，以及资料的可得性，本文的研究结果存在一些不足，在今后的研究中可进一步深入。同时，笔者深感自身学识水平有限，很多研究分析和表达不够深刻和专业，文中存在的不妥之处，敬请各位专家老师批评指正。
参考文献
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