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黎里镇农村宅基地管理暂行规定（征求意见稿20130924）
黎里古镇保护开发管委会、各办事处、各有关单位：
为进一步推进城乡一体化建设，加强农村宅基地管理，规范农村村民建房用地行为，切实提高土地利用率，根据《中华人民共和国土地管理法》、《江苏省土地管理条例》、《吴江市宅基地管理暂行办法》（吴政发„2004‟39号）和《关于汾湖镇镇村布局规划及汾湖镇元荡村等33个居民点规划的批复》（吴政发„2011‟108号）等文件精神，特制定本暂行规定。
第一章 总则
第一条 全镇范围内农村村民自建居住房屋使用宅基地，包括新建、移建、翻建和扩建房屋使用宅基地，均适用本暂行规定。
第二条 农村宅基地选址必须符合本镇土地利用总体规划，城镇建设总体规划和城乡一体化建设规划。农村村民建住宅，必须按照镇确定的农村集居点、保留点布局规划，依法申请使用土地利用总体规划确定的建设用地、村内空闲地和已办理农用地转用手续的土地。其他地方一律不准新建、移建、翻建和扩建。逐步撤并零星自然村落。
第三条 明确下列对象不再安排宅基地，纳入货币补偿安置或定销公寓房安置。
1、在城镇规划建设控制区内的农户。
2、在城镇规划建设控制区外划定的拓展区内的农户。
3、本镇范围内拥有合法宅基地证的原农村村民，现全家户籍已转为非农的居民户。
4、本镇范围内拥有合法宅基地证的原农村村民，因子女以及其他家庭成员户口农转非或其他原因迁出，在本户口薄上只剩父亲、母亲户口的，父、母应与其他农村户籍子女家庭重新合并一户申请宅基地，或者按照本条规定执行。
5、已动迁安置宅基地的农户，因家庭人员增加，达到分户条件的。
6、夫妻离婚满三年，或离婚后与他人再婚满一年，根据法院判决书或协议书无房一方。（已享有过宅基地，离婚自愿放弃的除外）
第二章 享有宅基地的对象
第四条 享有宅基地的对象是户籍在册的本村农村村民和本《暂行规定》第六条所指的就地农转非人员。但上述人员中，如果已经享受到单位优惠售房、集资建房、实物分房、一次性购房补贴、享受按月发放住房补贴等政策的，以及已被国家机关、事业单位等正式录用的工作人员等，不再享有农村宅基地。
第五条
依据中共吴江市委农村工作办公室、吴江市建设局、国土资源局、公安局等联合颁发的吴委农„2009‟82号文件规定，认定农村户籍在册人员。
1、下列人员认定为农村户籍在册人员
⑴在本农村集体经济组织内享有土地承包经营权，承担农业义务，户籍在册且为2003年7月1日《吴江市户籍准入登记暂行办法》公布实施前的农业户口人员。
⑵合法婚姻迁入，其本人迁出地为农村集体经济组织的农业户口人员。⑶参军、服刑、劳教前为上述第⑴类人员的现役士兵、服刑劳教在押人员。
⑷符合上述第⑴类人员条件的在读学生，2003年1月以后进城读书户口未迁人员，2007年1月以后进城读书毕业后户口不在城镇落户而直接回迁至本农村集体经济组织的人员。
⑸1998年第二轮土地承包后至2003年7月1日《吴江市户籍准入登记暂行办法》公布实施前出生并报户口在本农村集体经济组织在册户籍中的上述第⑴、⑵、⑶、⑷类人员农业户口子女；2003年7月1日《吴江市户籍准入登记暂行办法》公布实施后出生并报户口在本农村集体经济组织在册户籍中的上述第⑴、⑵、⑶、⑷类人员的子女。
2、下列人员不认定为农村户籍在册人员
⑴现户口仍在农村集体经济组织，已被国家机关、事业单位正式录用的工作人员。
⑵已按国家规定按月享受城镇退休养老待遇，且于退职、退休时由非农业户口转为农业户口的回迁（含子女顶职后退休回迁）人员。
⑶历年来由于进城工作、参军转干、征地安置等各种原因“农转非”和出生报非农业户口，于2003年7月1日《吴江市户籍准入登记暂行办法》公布实施后回迁的人员。
⑷读书毕业后户口已在城镇落户为非农户口的回迁人员。⑸婚迁迁入前为非农户口的人员。
⑹1998年第二轮土地承包后，上述第1条说明第⑸类农村集体经济组织成员以外的出生人员。
第六条 就地农转非人员认定。下列人员可照顾随农业户口的户主享有宅基地，但不能作为宅基地分户户主。
1、户口迁出的在校学生，入学前为农村户口（凭学生证和学校证明）。
2、现役义务兵，入伍前为农村户口（凭士兵证或镇人武部证明）。
3、服刑、劳教在押人员，入狱前为农村户口。
第三章 申请宅基地的标准和条件
第七条 农村村民一户只能拥有一处符合规划、不超过标准面积的宅基地，实行一户一宅。父母以及长辈随子女家庭合并申请，不单独安排宅基地。
第八条 农村宅基地以户为单位安排。大户（五人以上，含五人），宅基地面积200平方米，中户（三至四人）宅基地面积170平方米，小户（一至二人）宅基地面积120平方米，其中建筑占地不得超过规定宅基地面积的70%。
宅基地范围：宅基地包括房屋的建筑占地及场地。第九条 原有宅基地面积超过上述标准，在申请新建、移建和扩建房屋时，宅基地面积需按上述标准核减，翻建后多余的宅基地由村集体组织无偿收回，重新利用。
第十条 未婚独生子女可按两人计算。
第十一条 有下列情况之一的，不予批准宅基地：
1、不符合土地利用总体规划、城镇建设总体规划和城乡一体化规划的；
2、农村村民出卖、出租、赠与住房后，再申请宅基地的；
3、农村村民原住房改变用途，用于生产经营的；
4、农村村民在原批准的宅基地以外有违章建筑而未先行拆除的；
5、已列入政府预拆迁、土地储备或规划改造范围内的；
6、农村村民住房拆迁时已按城市房屋拆迁规定进行补偿安置的；
7、申请宅基地的土地未办理农用地转用批准手续或土地权属有争议的；
8、法律、法规规定的其他不予批准的情形。
第四章 宅基地证分户与变更
第十二条 宅基地证的分户与变更，应当符合以下第十三条至第十九条的规定。
有两个（或两个以上）子女的家庭，根据本人申请以及原户主同意，可以进行分户和变更户主登记。按人口数量和分房协议核定宅基地面积。户主根据新分户登记的宅基地证，在三个月内，两户（或多户）应到公安部门办理户籍分户登记，并报当地建设局、国土分局、村民委员会备案，将新分户的居民户口登记簿复印件与宅基地分户批准材料一并归档。否则，已分户登记的新宅基地证将予以注销。
第十三条 一户全为农业户口的农村村民中，有两个（或两个以上）子女，全部已婚。婚迁户口已落实，原有宅基地证合法面积可申请分户登记（违章建筑必须全部拆除）。父母以及其他长辈根据协议和子女合并享有。
第十四条 一户全为农业户口的农村村民中，有两个（或两个以上）子女，全部已婚。其中一个有完整的家庭成员，另一个也已婚，但夫妻双方户口各自在农村原籍，婚迁户口未落实的，只能在原籍家庭中随原户主享有宅基地，不可分户。
第十五条 一户全为农业户口的农村村民中，有两个（或两个以上）子女，其中一个已婚，一个未婚。原有宅基地证合法面积可申请分户登记（违章建筑必须全部拆除）。申请分户的已婚一方必须具有完整家庭在册农业人口（包括夫妻、子女，或父、母一方）。未婚一方根据分户协议书由父亲（或母亲）出面申请，与父母双方（或父、母一方）立户登记。如果将来子女出嫁、农转非等其他原因户口迁出本村组的（包括婚后家庭成员），按照本暂行规定第三条第4款执行。
第十六条 一户全为农业户口的农村村民中，有两个（或两个以上）子女，达到高龄未婚，男为40周岁，女为35周岁，父母以及其他长辈根据协议和子女合并，以子女为户主，可作分户条件处理。
第十七条 一户既有农业户口，又有非农户口，有两个（或两个以上）子女，全部已婚，有完整的家庭成员，子女婚后夫妻其中一方必须是在册农业户口，以农业户口为户主，符合享有宅基地规定的农转非人员随各自家庭挂靠，农业户口的父母以及长辈根据协议和子女合并，可作分户条件处理。如果其中一个子女婚后夫妻全部是农转非人员的，则不可分户，只能随农业户主按规定享有宅基地。
第十八条 农村村民购买农村村民住房，必须是本村本组的村民住房，且购买者必须符合享有宅基地申请条件，其行为必须征得村集体组织同意，而且需要符合规划，购置的房屋建筑占地面积和宅基地面积符合现有人口的享有标准，才可申请变更批准手续。第十九条 离婚分户。夫妻离婚满三年，或离婚后与他人再婚满一年，可根据法院判决书或协议书进行分户，根据实有人口享有宅基地，如超建筑占地面积和宅基地面积的，按规定处理后颁发宅基地证。
第五章 宅基地申请、审批和使用程序
第二十条 宅基地按以下程序办理申请、审批手续。
1、申请。建房农户由户主出面向所在村民委员会提出书面申请，如实填写《申请使用宅基地审批表》，四址经四邻签字同意。并提供户籍证明、宅基地证、独生子女证、新建房屋建筑平面图、宅基地占地平面图和房屋立面层高说明，以及与建房宅基地申请内容相关的其它证明材料（原件和复印件）。
2、复核。村民委员会复核建房农户提供材料的真实性并盖章确认，再经村民代表会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意后，由村委会主任将申请材料上报所在地办事处。
3、踏勘。办事处受理宅基地申请材料后，会同建设局、国土分局、涉及建房的村民委员会主任等工作人员，到现场踏勘，查看建房四址是否符合本镇土地利用总体规划，城镇建设总体规划和城乡一体化建设规划。如符合规划，则进入上报程序；不符合规划的，将建房申请材料退还村民委员会，并说明理由。
4、会审。实行农村宅基地集体会审制。建设局和国土分局对建房户申请情况摸清后，报镇政府分管领导，并由分管领导组织相关人员进行集体会审讨论，形成会审结论。参加会审对象有建设局、国土分局、办事处、涉及建房的村民委员会等相关部门的工作人员。
5、公示。村委会把建房户的会审结果（包括户主姓名、享有宅基地人员姓名、所属村组、原有房屋和宅基地处理情况，以及拟建房四址、拟批准情况等）在当地村委会上墙公示。公示时间不得少于五天，公示到期无异议的，上报吴江区人民政府审批。
6、审批。经吴江区人民政府批准后，为了防止建房户建新不拆旧造成一户两宅现象，建房户在申请建房批准手续前，凭村委会拆房告知书，一律先将原老房拆除（包括所有违章建筑），再办理建房手续，由国土分局、建设局核发《使用宅基地许可证》、《乡村建设规划许可证》和《民房建筑工程施工许可证》。
7、放样。建房户领到三证后，不得擅自开工建设。应由村委会主任根据情况，召集建设局、国土分局、办事处、户主和施工队负责人进行现场定位放样，并在现场根据户主提供的房屋建设平面图，依据参照物标明宅基地及房屋建筑占地的位置，画图留存，由村主任、建房户主和施工队负责人签字监证。房屋基础完工时，户主应主动联系村委会主任对放样位置进行复检，如无出入，可继续施工，如发现基础移位或超面积等情况，建房户必须停工整改到位，村委会主任应把情况书面上报到相关部门，待处理结束后，才可动工。
8、验收。房屋竣工后，由建房户申请，经建设局、国土分局和村委会验收合格，颁发《宅基地使用证》。
第六章 宅基地的管理
第二十一条 农村村民对宅基地只有使用权，没有所有权。农村宅基地不准非法买卖、转让。第二十二条 农村宅基地和农民住宅不得转让给城镇居民，也不得批准城镇居民占用农民集体土地建造住宅。
第二十三条 经批准移建使用宅基地的建房农户，应在新房建成后3个月内将原宅基地交还原农村集体经济组织另行安排利用。
第二十四条 经批准后两年未使用宅基地开工建设的，原批准文件作废，土地无条件退回原农村集体经济组织另行安排利用。如两年内该宅基地所属的村民小组建制被撤销的，由当地政府收回宅基地的土地使用权。
第二十五条 各村加强对违章建筑的监管力度，发现问题及时处理。村书记为第一责任人，村主任为直接责任人，负责落实巡查，发现违章及时处理并上报办事处，如隐瞒不报将追究责任。建设、国土、纪检监察、公安、环保、工商、供电、供水等其他相关部门（单位）应密切配合。
第二十六条 农户建房使用宅基地、建筑占地面积应严格按照批准内容实施，违反规定的根据国土资发[2010]28号文件的有关精神，按下列办法处理。
1、宅基地超标。对超过规定面积标准的宅基地，根据规定依法处置。超标面积在颁发宅基地使用证时不予承认，处理情况在宅基地证备注栏中注明。超标面积在10平方米以内，在不影响规划及四邻的情况下，超标面积由村集体经济组织一次性收取集体建设用地有偿使用费，其中超面积1-5平方米的，每平方米交纳1000元；超面积6-10平方米的，每平方米交纳2000元（包含1-5平方米的面积）。超过10平方米的一律拆除，退回超占土地并恢复原状。
2、建筑占地超标。超批准面积1-5平方米，每平方米交纳2000元。5平方米以上一律拆除。
对违反以上任何一条规定的，经处理后颁发批准面积的宅基地使用证。
第七章 法律责任
第二十七条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上的新建房屋，复垦土地，并追究有关人员责任。
第二十八条 村委会以及相关部门工作人员、党员、干部，未经有关部门批准，或者采取欺骗手段骗取批准，或者利用职权非法占用土地建住宅以及从事其他建设的，根据《江苏省党政领导干部违反土地管理规定行为责任追究暂行办法》，对责任人员予以处分，直至追究刑事责任。
第八章 其他
第二十九条 本暂行规定自发布之日起施行。原有农村宅基地规定同时作废。
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