集体土地承包及租赁由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“集体土地承包”。
集体土地的承包经营或租赁经营
第一部分 集体土地租赁的问题
集体土地的出租据集体土地使用权的类型不同可分为农地承包经营权出租、宅基地使用权出租、建设用地使用权出租、及四荒土地的租赁。
农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。《中华人民共和国农村土地承包法》
通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。承包方案应当依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。《中华人民共和国农村土地承包法》
一、农地承包经营权的出租
我国《土地管理法》和《农村土地承包法》有明确规定出租作为农地承包经营权流转的合法形式，但严格禁止改变土地性质用途的出租行为，擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设仍然是国家严格限制的行为；同时《土地管理法》第十五条对本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营农民集体所有的土地的程序进行了限制，具体已在前述农地使用权流转中进行了阐述在此不再追述。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。
二、宅基地使用权的出租
《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地„„农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从该规定可以看出法律是允许农民出租住宅的，据地随房走的原则实际上农民在出租住宅时也同时出租了住宅所占用的宅基地使用权，即实际得到了宅基地使用权出租的收益。由于集体土地的租金相对比较便宜，农民住宅的出租为城乡劳动力合理流动提供了相应的住房保障，也提高了农村宅基地的使用效率。但实际操作中不排除有些地方农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的行为，严重影响宅基地使用权的有序健康发展。
三、建设用地使用权的出租
由于集体土地的租金相对比较便宜，在现行经济活动中，租用集体土地兴办企业及建造厂房的情况在实践中普遍存在。但依据《土地管理法》第四十三条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”的规定集体建设用地仅限于兴办乡镇企业、村民建设乡（镇）、村公共设施和公益事业建设，擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于其它建设仍然是国家严格限制的行为。
四、承包年限：
（一）耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长，依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转的期限不得超过承包期的剩余期限-----《中华人民共和国农村土地承包法》
（二）“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过５０年。----《国务院办公厅关于进一步做好治理开发农村“四荒”资源工作的通知》
1.四荒地的承包：
“四荒”属于农村集体所有的“未利用地”对在“四荒”使用权的承包、租赁或拍卖中涉及到的“两山”（自留山、责任山）问题，应慎重处理。“两山”是林地的组成部分，不在“四荒”之列。
必须坚持公开、公平、自愿、公正的原则，充分发扬民主，广泛征求群众意见，应成立由村民代表参加的工作小组，拟定方案，要规定治理开发“四荒”的范围、期限、方式（承包、租赁、拍卖等）与程序、估价标准，明确治理开发的内容和要求等，经村民会议或者村民代表大会讨论通过。依照有关土地管理的法律、法规须报经县级以上人民政府批准的，应办理有关批准手续。如果承包、租赁或拍卖对象是本集体经济组织以外的单位或者个人，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
第二部分 集体土地建设用地的流转：
一、村镇建设用地、公益事业建设用地及乡镇村办企业用地流转：《土地管理法》明确规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，但是，符合土地利用规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”
二、国家建设征用地流转：
国家建设征用集体土地主要表现为：一是为发展国家公益事业，如修机场、铁路、公路、建学校、医院用地等而征用，二是因城市规划需要对城中村的集体土地进行征用后出让给房地产开发商进行建设。国家建设征用地存在的主要问题是：当地政府按国家规定的平价从集体农民手中征地，然后以高出原价几倍、十几倍的价格拍卖给开发商，严重侵犯集体农民的利益。
三、农地使用权的流转：
实际是农地承包经营权的流转，是中国独特土地产权制度下的特殊产物，是农村土地所有权、经营权、使用权统分结合的实现形式。早在上世纪90年代，国务院就发文规定，在坚持土地集体所有和不改变土地农业用途的前提下，经发包方同意，允许承包方在承包期内，对承包土地依法转包、转让、互换、入股，其合法权益受法律保护。2003年实施《土地承包法》第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”，第四十二条规定：“承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产”。依据上述规定，农民家庭承包土地的流转方式主要为转包、出租、互换、转让、入股及其他方式。
尽管国家对集体土地使用权的流转及方式已制定了相应的法律法规，但据我国《土地管理法》第十五条规定：“农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”。因此，对于未承包到户的农村集体土地，使用土地的农业企业，可以直接向农民集体经济组织承包，但程序要求相对较严未能完全发挥集体土地的使用效率。
第三部分 特别关注
一、地方性政策与法律的不统一
目前浙江、江苏、广东等沿海发达省市根据经济发展需要进行了试点，并出台了系列农村集体建设用地流转管理办法，探索农村集体建设用地流转机制，如2005年10月1日实施的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第8条明确规定了“下列建设项目可以使用集体建设用地：1.兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业（包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业），股份制企业，联营企业等；2.兴办公共设施和公益事业；3.兴建农村村民住宅。”这一地方法规的出台，突破了《土地管理法》仅限于兴办集体企业才能使用集体建设用地的规定。
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