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汝城县房产管理局关于对第76号《建立物业管理机制，建设和谐安居小区》的回复
汝城县人民政府办公室：
收到您办转来的关于法制群团组《建立物业管理机制，建设和谐安居小区》的提案后，我局高度重视，庚即组织相关股室对提出的建议讨论分析，首先区物业办组织全区各物业公司召开了专题会议，要求各物业服务公司根据《物业管理条例》从增强服务意识、规范服务标准、提高服务效率、实现服务承诺、拓展服务范围等方面入手，自觉把物业服务管理纳入法制化轨道。现将有关情况回复如下：
一、现阶段我县物业管理发展情况。
汝城县房产管理局深入贯彻《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《郴州市物业管理条例》（以下简称条例）等法律法规和政策规定，依法引导全县物业服务企业的规范发展，努力推进我县物业管理健康和谐。
（一）我县物业管理的发展概况。根据统计结果显示：我县实施物业管理的区域 个，托管面积达 万平方米；住房专项维修资金归集 亿元；全县4家物业服务企业依法取得物业服务资质，现有三家物业开展业务。
（二）我县物业管理和业主规范发展情况。在我局的指导下，全县 1 共计 个物业区域成立业主大会，设立了业主委员会，基本建立了业主民主管理、民主选举、民主决策、民主监督的自治管理体系。自2008年以来，我县物业管理的整体形象大幅提升。
（三）物业管理工作完成情况。自2008年至今共办理人大、政协涉及物业管理的提案 件，接听并解答物业管理、维修资金等咨询电话 个，接待群众来访共 人次，受理物业管理纠纷投诉 件，办结率为 %。
二、我县各物业小区普遍存在的问题。
（一）部分物业服务企业对小区的物业服务意识简单化、片面化。在工作过程中积极性不高、责任感较差；物业服务企业员工业务素质和道德素质参差不齐，无法满足广大业主对物业服务质量和社区文明的要求。
（二）现有大部分小区四通八达。物业小区治安环保意识不强，这包括两方面因素，一是物业从业人员的治安环保工作态度积极性不高，缺乏热情；二是小区业主在治安环保方面缺乏主人翁意识。
（三）大部分物业管理小区物业服务收费率不高，物业公司苦于资金困难，无法聘请专业的保安人员来维持小区的安全防范工作。
（四）部分小区建筑质量欠缺，尤其体现在水电等设施方面，造成保修期过后问题层出不穷，不仅增加了物业服务的工作量，也造成房屋维修基金的过早使用，给今后的工作带来隐患。
（五）物业管理行业发展时间相对较短，部分居民有偿服务意识不 2 强，物业公司收取水电费和服务费十分困难，有时因为个别业主不交费而导致整个小区服务受到限制，甚至整栋楼房或小区停水停电，城门失火，殃及池鱼。物业也常常因为收不到费而难以为继，从而形成恶性循环。
三、业主、业主大会和业主委员会方面存在的问题。
（一）针对业主。一是业主对物业服务行业存有思想偏见，对物业服务人员不够尊重；二是业主公益意识淡薄；三是相邻关系不和谐；四是业主缺乏正确维权意识；五是部分业主并不积极配合物业服务企业从事物业服务活动。
（二）针对业主大会和业主委员会。一是业主大会制度落实情况差；二是业主大会、业主委员会成立难，运作不规范。
四、工作要求与措施。
（一）提前介入，加大物业技防投入。
1、积极与规划部门保持联系，在规划部门审批房地产开发项目建设方案时，力争将住宅小区的安全设施建设纳入城市建设规划中，做到与建设项目同设计、同施工，确保新建居民小区安装楼道灯、报警器、电子对讲门等设施，修建停车棚，并建有围墙，对小区进行封闭式管理。
2、对已建成的住宅小区，逐户动员居民落实防盗门、内置式防盗网。对旧居民楼积极进行改造，提高防范设施的覆盖率。
3、保障各小区物业用房面积，在规划上，首先严格按照住宅小区 3 的设计规划审定小区的规划方案，保证在小区配套、各项指标方面都能达到要求；其次严把审批关，小区规划在实施中，要求配套设施和住宅同步建设，否则在竣工验收时不予验收。
（二）完善机制，加强物业监督力度。
1、我局将根据《郴州市物业管理条例》规定、法制群团组的建议成立物管公司监督指导小组，制定监督指导意见；同时，我局加强与相关部门的协调配合，依托汝城县物业管理协会设立督查队员予以检查各小区物业管理情况。
2、依法治业，在规范管理上有所突破。根据《条例》及相关配套文件的精神，抓紧制定、修订、完善我县的配套文件和实施细则。
3、探索“三位一体”的管理模式。将小区物业管理与社区居委会的日常工作相结合，以社区党委为核心，物管公司提供专业化服务，业主委会则负责小区“物权”范围内重大事项的决策，包括维修基金的使用、业主大会的召开等。三方各司其职、但又紧密联系，从而加大了住宅小区内综合管理力度以及与业主协调沟通程度。
（三）组织培训，提高物业服务水平。
1、我局将即将筹备成立汝城县房地产行业协会，拟定通过定期或不定期举办各种培训班、培训讲座，提高对物业服务企业从业人员的法律意识和业务素质。同时，通过宣传表彰发生在物业服务行业中的先进事迹，树立模范典型，达到提高物业服务人员道德素质和促使物业服务 4 规范文明的目的。
2、我局将通过物业管理工作会、讨论会，并请电视媒体予以支持宣传等形式开展行之有效的宣传；物业管理实行明确分工责任，按行政区划将汝城县物业区域划分四个片区并安排片区联系人，改变物业管理模式，对各片区的物业小区和物业企业实施双向沟通。
3、发挥物业行业协会培训、桥梁纽带等作用。今年，我局将依托即将成立的物业管理协会陆续开展对各类物业人员的物业培训，其中包括最高院出台的涉及物业纠纷司法解释培训、小区环境维护和治安维护培训、突发事件应急培训等。
4、夯实基础，在队伍管理上有所突破。抓好物业管理企业关键岗位和服务一线人员的培训和教育，培养专业服务技能；提高诚信意识、规范企业行为；健全和完善物业管理从业人员职业资格制度，造就一批物业管理专业人才。
（四）立足市场，提升物业服务品牌。
1、整合资源，在创建品牌上有所突破。通过“转、并、合”的市场运作，创建一批有实力、有影响、效益好的品牌物业企业。重点培养、大力扶持有一定实力的物业企业。
2、整顿市场，在有序竞争上有所突破。通过推行物业管理招投标制度，引入竞争机制，打破原有的谁开发、谁管理的旧模式，真正实行物业管理企业优胜劣汰的竞争机制。
（五）实处着手，改善业主物业认知。
针对业主和业主大会、业主委员会存在的问题，我局拟定主要工作要求与措施：
1、针对业主，重在改善提高业主对物业服务行业认知态度。采用设立宣传栏、发放宣传画册，以及举办物业管理活动等多种方式引导业主对物业服务企业及其服务人员的工作职责，给予其正确的认识。
（1）业主自治意识。物业管理是居民实现自我管理、自我服务的表现，业主代表大会作为决定此项事宜的最高权力机构，业主管理委员会作为具体执行机构，应健全组织，履行职责，起好宣传、沟通、引导作用。属地社区居委会要配合、指导、监督物业公司工作；
（2）价值消费意识。“优质优价，粗放低价”是市场经济的必然规律，让更多的居民认同物业需求，认同有偿服务，认同等级消费；
（3）全民支持意识。完善物业管理纠纷快速调处机制，开展物业“关爱工程”，对困难户要开展救助，民政认定的救助对象的物业费建议有政府财政给予全额补助。
2、对业主大会和业主委员会。指导业主大会成立并制定具有切实可操作性的程序规范引导。全力协同街办、镇人民政府相互衔接配合、齐抓共管，共同确保业主大会各项规则和事项正确有效落实。
（六）规范收费，维护物业健康发展。
1、规范物业收费标准，维护物业企业正常经营环境。我县现行物 6 业服务收费标准，从0.2元/㎡～0.4元/㎡（住宅）、0.3元/㎡～0.5元/㎡（商铺）。随着物价上涨、人工费用升高，物业收费标准已经彰显偏低。据去年统计我县3家物业企业中仅有1家的企业盈利，1家企业亏损，1家的企业持平，整个行业面临较大的生存压力。对此，拟定联合物价部门对物业服务收费标准予以考量，结合市场制定符合汝城物业服务现状的收费标准。
2、探索收费模式，解决物业收费难问题。
（1）安排广泛收集、了解各地现有代收费用的方式和经验，争取有所突破。同时，我局积极探索用其他方式解决物业收费难问题，如开展宣传活动，培养业主消费意识；建议县法院成立物业小额速裁法庭，对追缴物业费的案件，速裁速决，使物业企业能便捷的运用法律手段维护自身权益等。
（2）加大一户一表的落实力度，解决水电费难以收取难题。（3）把物业服务费和居民水电费一起“搭车收费”，这样既可以按时收取物业管理费用，又可以对物业公司进行有效监管，防止不良物业携款潜逃。
（七）及时解决，有效化解矛盾纠纷。
1、为了有效化解物业纠纷，促进社会和谐稳定，根据工作需要，我局已设立公开投诉电话、服务热线、汝城县物业服务（维修）投诉受理中心，使物业纠纷及时、有效预防和化解。
2、鼓励全社会献计献策，共同加强对旧小区的管理和整治力度。随着国家对房地产宏观调整政策的不断加强，各地的旧城改造步伐相对会有所减弱，旧住宅小区的管理也会显得越来越重要，迫切需要研究出一套长效管理的体制和办法。我们期待社会各界都能对此献计献策，共同探索符合我县实际的规范小区物业管理办法。
我们希望通过努力，能推动物业管理工作走向正规化，整体水平迈上一个新台阶。
汝城县房产管理局
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