写在前面 在房地产这片市场上由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“上半年房地产市场分析”。
——写在前面 在房地产这片市场上，没有永恒的强者，也没有永远的弱者，永恒变的是对成功的追求，对开发商如是，对代公司亦如是。
在对成功的追求上，我们的观点一致。南部商务区4-E地块商务楼企划报告NAN BU SHANG WU QU 4_E DI KUAI SHANG WU LOU QI HUA BAO GAO 20074月本次提报着重解决的6个主要问题？
1、如何找到我们的目标市场？
2、项目的卖点集中在哪，如何实现与消费市场的沟通？
3、如何实现项目润最大化？
4、南部商务区的产业集群效应如何实现与本案的沟通？
5、如何将南部商务区第一个项目的优势最大化，势最小化？
6、如何实现奥丽赛品牌的延续性，实现品牌与效益的双重提升？ …… 我们将此次企划报告分为四个部分阐述： 大势 启动 动 配合 自说市场、产品 案名、定位 策 几点建议竞争、客群第 一章大势市场、产品竞争、客群第一节 2007始，写字楼市场的战争数据一：宁波市写字楼01—06历年供求数据 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 总供应量 207890 68700 110900 319800 509457 419556（平方米）消化量 82000 102000 111000 259800 243100 519900（平方米）数据解码： 宁波的写字楼市场行情起步于1999年，至2003年为止，主要以消化金 融危机遗留下来的烂尾楼为主，市场供应量不大且无规则。2004年开 始，宁波的写字楼市场进入了一个开发高峰期，市场供应量明显增 大。2001至2003年，写字楼市场的主要表现在消化余量，因此供求并不规 则且年消化量较少。04年到06年，写字楼消化量呈一定的增长趋势，年平均消化25万平方米，05年与04年相比较，消化量变化不大，这和 抑制投资的宏观调控政策有一定关系。06年消化量达52万平方米，2005年存量已基本消化，市场需求已基本释放，包括高端和中端。数据二：未来供应量及消化量供应量：目前已经挂牌推出，并预计在两年内开盘的写字楼项目： 约140万平方米左右南部商务区、东部新城区和研发区已推出或预计推出的写字楼项目： 110万平方米以上2006年结存的写字楼项目： 30万平方米尚未挂牌推出，但已在建或者规划的村级用地项目： 市场预计数量巨大消化量：目前写字楼的年消化量在：55万左右。数据解码：□ 未来两年内总体市场的供应量将肯定达到250万平方米以上。对 比目前写字楼的年消化量55万左右，未来的市场竞争相当激烈。根据前面对写字楼市场的供应量测算，今后两年时间内写字楼市 场将会新增供应140多万方，加上南部商务区、东部新城区和研 发区这期间推出的至少110万方和2006年上半年结存的30万方，未来两年时间内，宁波的写字楼将会超过280万方的供应量。□ 项目多于2007－2008年开盘，因此2007年下半年以后宁波写字 楼将有一个集中放量。数据三：商务板块竞争数据南部商务区：北至鄞州公园，南至鄞州大道，西至宁南南路，东至前河南路，由五个地块组成，呈T字格局，规划总用地面积为49.3公顷。商务区分两期进行建设，一期规划总用地面积约为27.57公顷。东部新城中央商务区：位于东部新城核心区西北地块，南起宁穿路，北到通途路，东至海晏路，西临世纪大道，总规模达300万平方米。是宁波“一城两心”总体空间发展格局中，三江核心区相呼应的另一核心，主要由国际贸易、国际 航运服务、金融结算等三大块内容组成。宁波研发区：园区位于市科技园区核心区域，启动区块占地450亩，总建筑面积60万平方米，总投资达30亿元。为支持园区开发建设，市政府还安排了1亿元专项扶持资金，并将搭建相关信息网络资源平台，推出相关优惠政策和补助政策。数据解码：□ 2004年开始，由于市中心写字楼项目的减少，大批的近郊写字楼开始 进入市场；2006年，宁波的写字楼开始出现规模化、园区化的开发，各个商务片区陆续进入规划或动工阶段，宁波的写字楼市场开始进入 一个新的发展时期。□ 由于区域定位的不同，宁波的办公企业目前也逐渐呈现出东南选择分 化的特点，东部的东部新城科技园区倾向于较多地被高新产业研发企 业选择，而南部则主要是工业企业及商业企业较多，整体的办公需求 也被东南分流。市场分析小结： 目前写字楼市场供求矛盾突出，并且市场态势将会延续35年，此期间推出的产品将会承受巨大竞争压力，要突出重围，合适的产品及合适的营销手段将成为左右项目成败的主要因素。
第二节 竞争、客群
一、竞争个案研究 写字楼竞争个案众多，我们收集的个案主要针对同处于鄞州中心区，而且目前看来地段位置和成熟度要略好于本项目，以期能更好的了解对手，从而能使本项目清晰地浮出水面。
综合以上，我们选取正在销售中的新洲银座、广博国贸中心已购客户作为本项目的主要研究对象。
1、购买动机分析 已购客户购买动机比例显示图 已购客户购买动机显示表（组）5 2 60 49 50 40 30 21 20 93 10 0 自用 投资 自用 投资 其他
广博国贸中心 新洲银座结论：经过对两个楼盘已购客户的购买动机调查发现，自用客户占到了绝大多数，但同时两个楼盘的投资客户比例不一，新洲银座由于价格上低于广博国贸中心，因此，其投资比例明显高于后者。
2、行业类别 已购客户行业类别比例显示图 购买客户行业类别比例显示图 19 3 20 30 78 50 电脑科技 外代贸易类 其它 物流 货运 类 外代贸易类 其它 广博国贸中心 新洲银座结论：在已购客户的行业类比方面，与我们对于宁波市场写字楼客户了解的相当一致，作为宁波写字楼使用者的中坚力量，我们在以上两个项目中同样可以发现，外代、物流、贸易类行业客户占到了已购客户群的绝对比例。
3、面积选择 已购客户购买面积段比例显示图 已购客户选择面积段显示图 20 0 25 0 43 50 30 32 100㎡以下 150－300㎡ 300－500㎡500㎡以上 100㎡以下 150－300㎡ 300－500㎡500㎡以上 广博国贸中心 新洲银座结论：在已购客户群对于面积选择方面，我们发现，选择100平方米以下的很少，主要购买面积区间集中在150－300平方米、300－500平方米，500平方米以上三个区间，其中500平方米以上的客户也占到了相当比例，由此表明 目前选择在中心区购买办公的创业型小公司较少 二次创业或者具有一定规模实力的企业购买较多，甚至有半层、整层购买的客户
4、购买原因 已购客户购买原因比例显示图 已购客户购买原因显示图 16 10 0 20 19 50 50 15 0 20价格 产品配套 停车位 业务关系 升值潜力 其他 价格 产品配套 业务关系 升值潜力 广博国贸中心 新洲银座结论： 在分析购买原因方面，我们发现了以下几个特点：
1、价格因素，作为郊区化的写字楼产品，价格对于客户的影响力显然在这两个类似产品中体现的非常明显。
2、产品配套，作为二次创业或具备一定规模实力的公司，其对于原有办公场所的配套设施不甚满意也是使得该类客户寻求更好的写字楼办公的原因之一，因此，产品自身良好配套设施对于客户是非常有吸引力的。
3、业务关系，这一购买原因在两个写字楼项目中比例相近，说明选择中心区写字楼办公的一部分买家，其主要业务往来和活动区域是鄞州或者与鄞州相近的区域。
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