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本科毕业论文（设计）
文献综述
论文(设计)题目： 楼市调控中的地方政府行为
学 院： 明德学院 专 业： 行政管理 班 级： 2007级 学 号： 072003110091 学生姓名： 王光岩 指导教师： 祝 怀 刚
2011年3月14日
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楼市调控中的地方政府行为
文献综述
一、楼市调控中公共政策含义
要对楼市调控中公共政策含义首先必须了解什么是公共政策，那公共政策的定义是什么？对此中外学者的认识与解释差别极大。因此，十分有必要对这个基础理论问题进行认真研讨。多数人都认为公共政策是由政党和政府为处理社会公共事务而制定出的政治谋略或行为规范。它的内涵是什么，中外学者做出如下界定：
伍德罗·威尔逊认为，公共政策是由政治家，即具有立法权者制定的，而由行政人员执行的法律和法规。（这个定义对政策内容规定得太窄，并受到政治与行政二元论的影响。）戴维·伊斯顿认为，公共政策是对全社会的价值作有权威的分配。（这个定义侧重于公共政策的价值分配功能，但对价值可以有广义的理解。）拉斯韦尔与卡普兰认为，公共政策是一种具有目标、价值与策略的大型计划。（这个定义强调了政策作为一种以特定目标为取向的行动计划，以及它与一般计划的区别，但内涵过于笼统。）托马斯·戴伊认为，凡是政府决定做的或者不做的事情就是公共政策。（这个定义强调了政策的表现形式，特别提出了“不做”的形式，但它没有严格地指出政府要做的事情与决定做的事情之间存在的差别。)国内学者张金马认为，公共政策是党和政府用以规范、引导有关机构团体和个人行动的准则或指南。其表现形式有法律规章、行政命令、政府首脑的书面或口头声明和指示以及行动计划与策略等等。（这个定义比较全面地指出了公共政策的表现方式，而且突出了它是一种行为规范。但定义没有把公共政策的本质反映出来。）
对于公共政策的具体涵义众说纷纭, 但从诸多的定义中, 我们仍然能够提炼出符合公共政策特征的一些共性。从上述观点可以看出, 学者们基于各自研究范围、侧重点和方法论的不同, 对公共政策的涵义也有不同的理解。综合公共政策所具有的共性。公共政策在动态层面的涵义指: 政府对公共利益进行选择与分配的系统过程;公共政策在静态层面的涵义指: 政府在对公共利益进行选择与分配的系统过程中, 所采取的政治行为或规定的行为准则, 包括一系列谋略、法令、措施、办法、方法条例等。通过上述对公共政策的阐述不难得出楼市调控中的公共政策即政府对关系到巨大公共利益的贵州大学本科毕业论文（设计）第 3 页
公众住房问题的调整与选择的过程。而动态上这表现为对遏制高房价房价保障公共利益的一系列措施、方法、即地方政府对这一系列措施方法的执行情况。
二、地方政府在楼市调控中的一些行为
在国家出台对房价调控的措施后，地方政府也纷纷出台了许多具体的调控政策。总结起来如下：
第一、加大保障性住房建设力度，落实住房保障工作目标。大力发展公共租赁住房，建立分层保障，应保尽保，租、售、补相结合的住房保障体系。落实危陋房屋拆迁改造。
第二、调整完善相关税收政策，严格加强税收征管，有的地方政府还开始征收房产税。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税；加强存量房交易指导价格在税收征管工作中的应用，严格执行个人转让房地产所得税征收政策，对不满足转让自用5年以上且为家庭唯一生活用房条件的，一律征收个人所得税。加强对土地增值税征收管理，依照住宅不同销售价格，分别按照2%、3%和5%的比例预征土地增值税，并严格土地增值税的清算和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和检查；加强房地产开发企业的销售、成本、费用支出管理。
第三、严格差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。银行监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。
第四、加强住房用地供应管理。强化保障性住房和商品住房用地年度供地计划管理，优化住房用地供应结构。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序，保障性住房和中小套型普通商品住房用地。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。新建商品住房用地的供应量不低于前2年平均实际供应量。对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可进行开工建设的，收回土地使用权并处以闲置1年以上罚款。
第五、落实国家住房限购政策，合理引导住房消费。对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未满18周岁的未成年子女，下同）、能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，贵州大学本科毕业论文（设计）第 4 页
限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
第六、加强新建商品住房销售管理。房地产开发企业取得商品房销售许可证后，需一次性在销售现场和天津市房地产综合信息网上公开全部房源及销售价格，如上调销售价格，需经市房地产市场行政主管部门备案，并重新公示。严禁无证售房、发布虚假信息。加强新建商品住房预售资金监管，要通过网络监控与现场巡查，严禁房地产开发企业将新建商品住房预售资金账外循环，控制房屋建设后期风险，确保新建商品住房预售资金的安全。
第七、强化房地产市场监管。对新建商品住房交易价格进行监控，对销售价格明显高于同地段、同品质住房平均交易价格的进行跟踪监测。加强房地产中介机构管理，严格备案制度，规范房地产中介机构从业行为。对存在不规范交易行为的房地产开发企业和中介机构，由相关部门进行约谈，予以警示并公开曝光；对违法违规行为责令整改，并依法进行查处，查处期间暂停其房屋销售。加强房地产广告管理，加大对虚假违法房地产广告的处罚力度。
第八、加强正面宣传和舆论引导。新闻媒体要强化正面宣传和舆论引导，深入解读国家各项房地产市场调控政策措施，引导居民理性消费，为维护房地产市场平稳健康发展提供舆论支持。
第九、明确责任，确保落实。市有关部门要抓紧制定具体实施细则，并立即组织实施，切实加强管理，确保各项措施落到实处。各区县人民政府要将住房保障工作目标纳入区县人民政府年度考核，对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的单位负责人，要进行约谈，对问题严重的，要追究责任。
三、楼市调控政策中存在地方政府与中央政府博弈
所谓博弈，是指参加竞争的各方为了自身利益而采取的影响每一参加者的行动和战略方式 出现博弈的条件是竞争双方地位对等而利益目标存在差异。
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房地产市场博弈中的地方政府行为地方政府作为辖区内管理者与必要设施和服务的提供者，在房地产开发中起着重要作用，其通过颁布和执行法律、征税、行政管理、补贴、基础设施建设和提供服务、土地等影响房地产商的开发行为。在房地产开发中政府的决策目标是多重的，具体而言，我国政府在房地产市场上的决策目标至少包括：使更多的居民能够拥有自己产权的住房；维护房地产市场平稳有序发展，保护消费者与房产商的利益。但是任何政策，总须有地方政府来予以落实实施。但地方政府的目标往往与中央政府并不一致。中央政府的可选策略是：采取一系列政策措施使房地产降温，避免泡沫经济的发生；目前的情况是中国大部分地区出现地产过热的现象，作为以经济的持续健康发展为主要目标的中央政府来说，必须防范泡沫经济于未然，避免出现严重的经济波动，而且作为指导性计划的宏观调控在执行上需要一个过程，所以中央政府出台一系列财政，土地、税收、信贷调控措施给房地产降温。而地方政府的目标是：地方GDP增长、地方税收的增加和土地收益的增加等；对于中央政府，降低房价是一个政治问题，政治压倒一切。但对于地方政府尤其是地方官员，压倒一切的是看得见摸得着的政绩，政绩由GDP数字得以实现，大多能够提高经济增长速度和GDP的举措就自然成为地方政府的政策选择。发展工农业来提升GDP何其艰难，而炒高地价、房价增加GDP相对容易的多，地方官员为政绩计，自然有激励来抬高房价，必然会对中央政策的执行大打折扣。在政府层面上，中央与地方政府的利益诉求，构成有所冲突的利益格局。
四、总结
在房地产宏观调控中关键是地方政府对政策的落实即地方政府的政策能否与中央政府政策协调,如果地方政府不能明确自己的职能定位,不能有效地约束自己的谋利冲动,不能依法规范自己的行为,势必难以抑制住目前房地产市场的过热局面,国家的一系列宏观调控政策措施的效果也会在这些地方大打折扣。最终,这些地方将会为房地产泡沫的进一步膨胀和最终彻底破裂付出巨大的代价。房地产是一种特殊商品，它具有地域特征，不可能像一些流动性强的商品那样具有价格传导性，地方政府只要认真落实中央的调控政策并制定与之相协调的政策完全可以稳定市场价格
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参考文献
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