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摘要
万达集团作为商业地产行业的领军企业，发展商业地产的核心产品即是以“万达广场”命名的的城市综合体，主要指汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合性建筑群。
“一座万达广场，一个城市中心。精彩生活尽在集购物、休闲、商务、社交、居住于一身的万达城市综合体。”已成为万达广场的精彩写照。
商业地产领军企业的成功的发展模式不可复制，但可借鉴。下文，将全面剖析万达集团商业地产的发展模式。
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万达集团的商业地产发展模式探析
大连万达集团创立于1988年，目前已形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假五大产业，企业资产1400亿元，年销售额800亿元，年纳税95亿元。万达集团已在全国开业33个万达广场、15家五星级酒店、600块电影银幕、26家连锁百货店、30家量贩KTV。计划到2012年，企业资产2000亿元，年销售额1200亿元，年纳税200亿元，成为世界级的企业。
万达集团的支柱产业包括商业地产、五星酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假五方面。万达集团精益求精的态度使其在每个领域的探索都非常之成功。下面我们重点介绍万达集团下属——万达商业地产股份有限公司的发展模式。
一．公司简介（大连万达商业地产股份有限公司）
大连万达商业地产股份有限公司成立于2002年9月，2009年12月整体变更为股份有限公司，注册资本36亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。
在万达的众多项目中，万达商业地产的运作尤为成功。截至2010年底，本公司已经在全国24个省、自治区和直辖市的45个重点城市投资建设了59个万达广场，其中已开业33个万达广场，正在运营14家五星级或超五星级酒店。持有开业收租物业面积566万平方米，计划到2012年开业70个万达广场，持有收租物业面积1300万平方米，年租金收入70亿元。目前已成为中国商业地产行业的龙头企业。
万达的商业地产在行业的发展是一个典型的成功案例，在中国商业地产中占有绝对领先地位。
二．万达集团的经营结构
目前万达集团的经营结构均基本为进驻一个城市，开发建设一个万达广场，引入一个高档酒店，开设一家万千百货，同时会引入万达院线和大玩家超乐场或大歌星KTV。同时，在这些基本的消费群设立完成后，还会和一些知名的战略伙伴进行合作，如引入大型超市、家居卖场、家电卖场、知名餐饮机构等。这样，一个汇集购物、娱乐、住宿、餐饮、文化等多方面的综合体便应运而生。而且，这种综合体在城市化进程日益加速的当今，很受普通大众的欢迎，特别是作为主流消费群体的年轻人喜爱。同时，这样的综合体在目前国内很多城市还很匮乏，特别是一些二、三线城市。这些城市积累了众多的消费能力，但传统的百货或商场往往功能单一，没有将这种全面的消费场所汇集在一起，而万达这种城市综合体产品可以良好满足人们一站式消费的需求。
尤其是现在在城市生活中，上班族居于大部分。人们通常都是5天工作日在上班，周末休息两天，没有太多的时间去购物。而一旦购物，便是一家人开着车，买回许多的东西，差不多够一周的用量。一方面，人们需要的东西包括日用百货，需要到不同的商业业态太能凑齐这些东西，万达广场的城市综合体正好满足了这一条件；另一方面，周《工程咨询与国际工程管理》课程论文
末是人们集中出行购物的时间，各大超市、卖场肯定会聚集大量的人，而停车场便成了一个无法解决的问题。万达广场正是解决了这一缺点，在前方设置了一片面积广场作为停车场。
这样，在人们休闲时，人们便会很习惯性的到这里来购物，即方便快捷，又品种齐全。
三．万达集团的运营模式
万达集团能在短时间内发展如此成功，其背后的运营模式必是有许多可借鉴的地方。
万达集团以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业。其主打“万达广场”的地产产品，以“一座万达广场，一个城市中心”为口号，大力宣传“城市综合体”的概念。通过房地产的综合开发，将公寓住宅、高级酒店、高档写字楼、商业中心融合在一体，人为的打造一个商业中心，通过大手笔的开发建设，创造一个核心商业区域。通过这种城市综合体的建造，将原本可能需要多年积淀才能形成的商业氛围、人流、交通、市场知名度等因素一次性的完成，缩短“养商”的时间。
万达集团的运营模式发展之路：
万达集团的发展分为三个阶段——一代、二代、三代。而三代即为现在我们所熟知的万达广场，城市综合体。在一二代时万达集团主要是作为房地产开发商，通过引进好的商家提升自己的名誉。但是好的商家往往交纳的租金要比普通商家低得多，这样一来，万达集团的盈利空间就得不到很好的发展。而且为有名商家提供很多优惠条件之后，很可能就会对普通商家造成不公平，便会引起许多的纠纷。
正是由于这种缺点，万达探索出了自己的发展路子。即是做专业的商业地产，将经营范围也拓展到下游商业产业链，建立了酒店建设公司、商业管理公司、万千百货、万达院线。规避掉了许多不必要的麻烦，便逐渐形成了现在的“城市综合体”。
四．主要项目介绍——万达广场
万达商业地产公司的核心产品是以“万达广场”命名的城市综合体。万达城市综合体是其在万达集团多年经营商业地产的基础上，持续发展并逐步完善的核心产品，历经十余年发展，已从第一代的单店、第二代的组合店，发展到第三代城市综合体。主要指汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合性建筑群。
“一座万达广场，一个城市中心。精彩生活尽在集购物、休闲、商务、社交、居住于一身的万达城市综合体。”已成为万达广场的精彩写照。
万达城市综合体通过将不同的业态融为一体，有机的整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良好的互动作用。在规划设计中，万达公司以全新理念打造的商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导商业中心顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商业中心的灵魂与纽带。
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以“万达广场”命名的城市综合体是目前国内外领先的商业地产产品，具有显著的社会经济效益：
一是创造大量就业岗位。每个万达广场都能创造一万个左右稳定的就业岗位，未来几年内每年都会有近十个万达广场开业，相当于每年为社会新增10万个左右的就业岗位。
二是创造巨额税收。在北京、上海、成都等大城市，每个万达广场都能创造上亿甚至数亿元税收。
三是受到消费者欢迎。万达广场的组合形式在全球是一个创新，一个万达广场拥有十几个主力店，将零售、休闲、娱乐、健身、商务、旅游等功能综合在一起，每到一地都将当地的商业设施升级到一流的水准，实现真正的一站式消费。
四是创造城市新中心。万达城市综合体项目规模巨大，功能丰富、设施先进，将成为所在城市的新中心、新地标。
五．核心竞争优势
万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的连锁商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。
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万达商业管理公司
万达商业管理公司是中国最大的连锁商业经营管理企业，经营管理范围覆盖全国所有的万达广场，创造了连续多年租金收缴率超过99%的世界行业纪录。万达商业管理公司拥有丰富的商业资源，强大的运营管理能力，确保万达广场无论建在城市中心还是新发展区域，都能开一个旺一个，成为万达商业地产的核心竞争优势。
万达商业规划研究院
万达商业规划研究院是中国唯一一家专业从事大型商业中心、五星级酒店、旅游度假区规划设计的机构，汇集了全国商业中心、五星级酒店、旅游度假区设计各专业的一流人才，是万达商业地产核心竞争力的重要组成部分，担负着万达集团所有开发项目的方案设计、初步设计及景观设计、机电等业务，并全程参与产品定位、成本控制、技术支持等工作，每年承担的商业建筑设计任务超过1000万平方米。
万达学院
万达学院位于河北省廊坊市，占地200亩，总建筑面积12.8万平方米，全部建成后可同时容纳3000名学员，计划于2011年10月开学，每年安排万达集团高中层管理人员进行系统培训。万达学院由教学楼、行政楼、室内体育馆、室外运动场、企业展览馆、宿舍、餐厅等组成，并配备国内一流的教学服务设施，是中国最好的的企业学院之一。
综上，万达商业地产公司在市场竞争中逐渐形成独有的核心竞争优势，主要体现在：完整的产业链、突出的资源获取能力、独特的“订单地产”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力等方面。依凭上述核心竞争力，本公司在全国范围内实现了万达城市综合体产品模式的快速复制，成为目前国内唯一实现全国布局的城市综合体投资及运营企业。
未来，本公司将利用“万达广场”的品牌影响力，继续重点拓展一线城市市场，适当扩大在二、三线城市的布局，并力争在各区域市场占有一定的市场份额，从而巩固并进一步扩大全国性布局的长期竞争优势。
石家庄作为二三线城市的典型代表，万达广场也即将入驻石家庄。今年的三月份，石家庄裕华万达广场举行了招商大会。成功的与许多知名商家进行接洽，并且已经与许多商家签约。通过这次招商大会，商家对石市万达广场有了更清晰的认识，坚定了在万达发展的信心。
万达一旦建成并投入使用，必将带领整个城市的发展，提升整个城市的整体形象。
六．万达集团未来可能遇到的瓶颈
万达集团在过去的几年中通过快速的发展扩张，成长为国内专业的商业地产集团。但其快速的扩张不可避免会给他带来一些问题。
首先，也是所有企业发展的瓶颈之一，即是资金问题。做房地产项目，周期长、不确定因素多、投资大，资金一旦注入一个项目之后，一时半会儿很难从市场上收回投资。
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而又由于不确定因素多的因素，项目出现问题的可能性很大。一个项目一旦出现问题，很可能导致资金链的断裂，进而影响其他项目，接着导致更多的项目无法正常运营，这即是资金链断裂的连锁破坏效应。很多企业倒闭的主导因素都是源于此。因此，万达要想成为“百年企业”，或者更久远的企业，必须保证资金链的时时畅通。
其次，万达集团能获得如此好的经济效益的原因之一，是拥有众多企业加盟为其赚钱。而现在每个万达广场加盟企业的数量已经达到饱和，在数量和面积上已经很难再扩张了，而此时制约其发展的一个因素便是，加盟企业能否在万达广场上打出更响亮的名号，获得更广泛的好评，成为王府井等一类的知名品牌。能否打造加盟企业的品牌知名度将成为万达发展的瓶颈，即是下一步万达要做的事情。
再次，商业地产管理人才的匮乏。国内的商业地产没有一家可与万达抗衡，这也就造成万达集团在这方面人才难以从外界寻求。万达只有边发展、便探索自己在中国的发展之路。不过，万达为应对这种人才匮乏的局面，成立了万达学院，来解决这一问题。希望这一瓶颈能够通过万达学院，能够得到很好的解决。
七．中国未来商业地产发展的趋势
通过以上对万达商业地产的分析以及中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，分析较具开发潜质的商业地产业态有以下几种。
1.中等规模的购物中心
由于一部分二三线城市的大型购物中心的建立还不够成熟，而且小型超市的品种不齐全，购物环境不理想。因此，中等规模的购物中心很有可能成为部分城市提升城市形象的首选。
2.社区商业
日前，以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要的社区商业收到广大好评。社区物业是进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业。
为了弥补社区人们不经常外出购物的特点，建立社区商业，是很多城市社区产商下一步的目标。
3.具休闲功能的商业地产
据某机构的调研数据显示，一些大城市商业场所的客流有6 5％以上是为了娱乐旅游和休闲，比如在茶座、冷饮店、酒吧、快餐店的消费，在网吧、影院、游乐园甚至主
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题公园的消费，参与抽奖、表演、杂耍、街头画像、蹦极的消费，仅三成多的人是为购物而来，而体验与消费客流量的比例仍在不断提高。显而易见，体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠。因此，在客流量充足的一级城市开发商发展针对这种商业模式的地产将有很大的利润空间。
4.高端商业地产开发的主流模式——商业综合体
万达集团的建立的万达广场已经成为了商业地产行业里的一个很好的范例。“一座万达广场，一个城市中心。精彩生活尽在集购物、休闲、商务、社交、居住于一身的万达城市综合体。”已成为万达广场的精彩写照。
许多城市已经把是否有万达广场这样的类似的城市综合体，作为一个城市城市形象是否得到提升的重要依据。
可见，商业综合体已经成为大部分城市，提升城市形象的重点建设的项目。商业综合体的建设已成大趋。
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参考文献：
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