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2006・ 12 山东 经济 战略 研究 关于政府规划建设管理 拆迁安置房工作的几点思考 王大海 在 工作研究
实施城市基础设施建设 项目过程中 , 拆迁安置 工作既是工程建设的前 提条件 , 也是容易引发一系列社会 矛盾的敏感环节。为了保障城市基 础设施建设顺利进行 , 维护被拆迁 群众的切身利益 , 目前许多城市实 施了安置房建设工程。本文以济南 市为例 , 探讨了政府规划建设管理 安置房源的意义和主要做法 , 并对
进 一 步 建 立 健 全 安 置 房 管 理 制 度 提出建议。
一、政府规划建设管理安 置房源的意义
从济南市的情况来看 , 政府规 划 建 设 管 理 安 置 房 源 对 城 市 经 济 社 会 发 展 的 促 进 作 用 主 要 有 以 下 六个方面 :(一 有 利 于 确 保 依 法 拆 迁 安 置。
根据 《济南市城市房屋拆迁管 理办 法 》 中 的 规 定 , 建 设 单 位 申 请 办理房屋拆迁许可证时 , 不仅要提 供立项、规划、土地等有关手续 , 还
要 提 供 与 拆 迁 工 程 量 相 适 应 的 现 房用于产权调换和安置。作为安置 房的房源应当产权明晰、无权利负 担。另外 , 房屋拆迁许可证必须在 拆迁冻结期限
内取得 , 并且拆迁冻 结期最长不得超过六个月。因此 , 科 学 预 测 拆 迁 安 置 房 源 的 需 求 形 势 并 合 理 安 排 安 置 房 建 设 计 划 是 确保依法拆迁的必要条件。
(二 有 利 于 保 障 重 点 工 程 建 设顺利实施。52 由 于 向 房 地 产 开 发 商 收 购 或 与 其 合 作 建 设 的 安 置 房 源 在 立 项 规划时 , 往往不以拆迁安置为建设 目的 , 因此 , 安 置 房 源 自 身 存 在 的 问题经常成 为 导 致 “拆 迁 难 ” 的 重 要因素。而由政府委托相关部门立 项建设的拆迁安置房源 , 所提供房 源的户型设 计、建 筑 面 积、建 设 标 准 在 灵 活 性 与 适 用 性 方 面 具 有 较 强优势 , 房源的房产手续与投入拆 迁工程的时间也比较可靠 , 可以使 被 拆 迁 人 在 同 样 的 拆 迁 政 策 和 条 件下获得更多的实惠。
(三 有 利 于 节 约 城 市 建 设 资 金。
一般来说 , 在市政工程建设中 , 特 别 是 在 老 城 区 实 施 的 工 程 项 目 中 , 征地拆迁费用往往占到项目总 投资的 50%以上。通过政府委托相 关部门立项建设安置房基地 , 可以 降低拆迁安置成本 , 减少工程项目 总投资 , 节约城市建设资金 , 并促进 国有资产保值增值。这主要因为 :一 是当市场房价大幅上涨并超过贷款 利率时 , 拆迁安置房从建成到投入 使用 , 便成为一个不断升值的过程;二是在执行“按照市场价格双向评 估、货币与住宅安置自由选择” 的拆 迁安置政策时 , 如被拆迁人选择住 宅安置 , 安置房的价值可以得以实 现;三是同收购或合作建设安置房 源相比 , 自主开发建设能够以较低 的资金投入 , 获得相同或者更高标 准更大面积的安置房源。
(四 有 利 于 调 控 房 地 产 市 场 价格。
当前 , 落实宏观调控政策 , 稳 定住房价格 , 是房地产市场管理工 作的主旋律。由于旧城改造和城市 基 础 设 施 建 设 等 工 程 多 为 政 府 行 为 , 且拆 迁 安 置 量 较 大 , 如 果 房 源 主要依赖市场供应 , 难免出现市场 反应滞后的情况 , 部分投机商还有 可 能 从 中 炒 作 商 品 住 房 , 哄 抬 物
价 , 最终导致商品住房价格盲目上 涨。因此 , 用于市政工程的拆迁安 置 房 源 由 政 府 委 托 相 关 部 门 负 责 建设管理 , 通过安置房源的评估价 格指导商品住房市场价格 , 既是稳 定房地产市场价格的必要条件 , 也 是调控价格的科学手段。(五 有 利 于 维 护 被 拆 迁 群 众 切身利益。
当前 , 一部分社会底层群众的 被拆迁房屋低矮破旧 , 在对这部分 被拆迁人进行拆迁安置时 , 他们热 切 希 望 通 过 政 府 拆 迁 获 得 居 住 条 件 的 根 本 改 善。然 而 通 过 市 场 评 估 , 被拆迁房屋与安置房的市场价 格存在较大差价 , 由于没有经济实 力 缴 补 差 价 , 他 们 只 能 选 择 “廉 价 租 赁 房” 或 货 币 安 置 , 从 而 永 久 失 去了房屋产权。因此 , 规划建设一
批 “特 供 ” 拆 迁 安 置 房 源 是 大 势 所 趋 , 这项工程无任何经济效益 , 具 有社会公益性和救济性。(六 有 利 于 落 实 城 市 规 划 管 理政策。
各 个 城 市 的 规 划 和 建 设 管 理 部门对居住小区的容积率、绿地面 积、配 套 设 施、住 宅 户 型 等 指 标 都 有相应的标准和要求。与普通房地 产开发建设的住宅小区相比 , 由政 府 或 委 托 相 关 部 门 开 发 建 设 安 置 房基地 , 能够从城市管理者的角度 出发 , 围绕全面提高市民的生活居 住环境 , 积极主动 “达标”。同时 , 政 府 还 具 有 一 般 房 地 产 开 发 商 所 不 能比拟的经济优势和信用资本 , 有 实力进行特大规模的片区开发 , 可 以在安置房基地的建设过程中 , 同 步完善小区内乃至周边的文教、卫
生、市政道路等公共设施。
二、济南市规划和建设拆 迁安置房基地的主要做法
为 了 保 障 城 市 基 础 设 施 建 设 工作顺利推进 , 济南市在总结近几 年 城 市 规 划 建 设 管 理 经 验 的 基 础 上 , 策划并实施了多处拆迁安置房 基地建设项目。
(一 立足城市发展战略 , 进行 大手笔规划。
济 南 市 高 度 重 视 安 置 房 基 地 规 划 策 划 工 作 的 先 导 性 和 基 础 性 作用 , 按照既定的 “东拓、西 进、南 控、北跨、中疏” 的城市空间发展战 略和 “新区开发、老城提升、两翼展 开、整体推进” 的城市发展思路 , 把 安 置 房 建 设 选 址 的 重 点 放 在 城 市 东部和西北部地区 , 这些安置房基 地建成以后 , 将成为东部新区开发 的 “基石” , 在实施 “西进、北 跨 ” 发 展 战 略 中 也 将 起 到 “ 平 台 ” 和 “ 跳 板” 的关键作用。
(二 围绕保障重点工程建设 , 确定大规模实施。
今 年 济 南 市 的 重 点 工 程 项 目 无论数量、规 模、复 杂 程 度 都 普 遍 超过往年 , 安置房源缺口较大 , 拆 迁安置形势非常严峻。为此 , 济南 市按照适度超前的工作思路 , 组织 专门工作班子 , 落实责任分工 , 基 本 实 现 多 处 安 置 基 地 全 面 开 工 建 设。
(三 结合科学管理建设资金 , 坚持大资金投入。
按照大规划、大整合、大投入、实现大发展的推进思路 , 济南新一 轮城市重点工程建设中 , 许多跨年 度的大型项目同时运作实施 , 资金 供需矛盾比较突出 , 需要妥善处理 好 重 点 工 程 项 目 和 安 置 房 基 地 建 设的关系。鉴于规划建设安置房基 地 是 城 市 建 设 特 别 是 旧 城 改 造 的 必要条件 , 同时也由于建设安置房 源 是 一 种 有 利 于 降 低 拆 迁 成 本 的 投资方式 , 从当前的形势来看 , 储 53
山东经济战略研究 2006・ 12 备 安 置 房 源 还 能 促 进 国 有 资 产 保 值增值 , 因此济南市在合理范围内 的 “大投入” 必将创造 “大收益”。同 时 , 济南市还将安置房基地建设与 地 块 运 作、经 营 开 发 有 机 结 合 起 来 , 使 安 置 房 建 设 工 作 更 加 科 学 化、规范化、高效化。
(四 以 人 为 本、统 筹 协 调 , 坚 持高标准设计。
济 南 市 把 高 水 平 设 计 作 为 打 造精品安置房基地的前提和保证 , 坚持以人为本、统筹协调的设计理 念 , 高标准组织好安置基地的市政 设计、交通设计、建筑设计、环境设 计、管线综合设计等专业设计。围 绕有利于拆迁安置的原则 , 实行领 导、专 家、群 众 相 结 合 的 方 式 比 选 设计方案 , 进一步提高设计方案的 科学性和可操作性。
(五 明确目标任务 , 抓紧高质 量建设 , 保障重点工程拆迁安置需 要。济 南 市 在 安 置 房 基 地 工 程 的 建设工作中 , 重点抓了工程手续、工程质量、工程造价等工作。一是 严格按照有关规定 , 认真履行各个 项目的立项、规划定点、建设用地、规费交纳等报批程序 , 做到安置房 建 设 手 续 齐 全。二 是 精 心 组 织 施 工 , 狠 抓 影 响 工 程 质 量 的 关 键 环 节 , 切实 加 强 对 设 计 单 位、施 工 队 伍、监 理 公 司 的 监 督 与 管 理 , 加 强 对 重点部 位、隐 蔽 工 程、重 要 接 点 的跟踪检查 , 做到安置用房质量优 良。三是充分利用竞争机制 , 按照 公开、公平、公正的原则 , 通过工程 招标和政府采购 , 搞好造价比较分 析 , 做到节约建设投资。
三、关于建立健全安置房 源管理制度的建议
保 证 质 量、保 证 工 期、保 证 数 量 是 对 安 置 房 建 设 工 作 的 基 本 要 求 , 在 此 基 础 上 , 笔 者 认 为 还 必 须
对 安 置 房 源 的 管 理 制 度 进 行 研 究 和探索 , 进一步做好管理和使用安 置房源的文章。
(一 建 立 安 置 房 储 备 数 量 控 制制度。
安 置 房 基 地 建 设 是 一 项 需 要 大资金投入的系统工程 , 如果盲目 建 设 , 不 仅 会 导 致 资 源 浪 费 , 还 会 造 成 商 品 房 市 场 的 剧 烈 波 动。因 此 , 建 立 科 学、合 理 的 安 置 房 储 备 数量控制制度 , 可以有效地避免决 策失误。在政策制定工作中要注意 以下几点 :一是要保证安置房管理 职权的惟一性。安置房源是一种特 殊的国有资产 , 政府应授权专门的 管理单位 , 对安置房源进行统一的 建设、收购、管理和维护 , 确保能够 准 确、及 时 地 反 应 安 置 房 储 备 数 量。二是要紧紧围绕城市建设的短
期、中 期 和 长 期 发 展 计 划 , 按 照 适 度超前的原则建设安置房源。三是 要统筹其他经济要素 , 结合当地的 经济增长水平、人民群众的消费水 平、商 品 房 市 场 价 格 等 , 更 加 科 学 合理地确定安置房储备数量。(二 健 全 安 置 房 市 场 准 入 制 度。
由 政 府 委 托 相 关 部 门 建 设 的 住宅小区 , 如果用于市政工程拆迁 安 置 , 可 以 被 政 府 允 许 , 被 社 会 接 受;如果将过剩的安置房源投入市 场 , 回笼建设资金 , 就难以摆脱 “政 府搞房地产开发” 的指责了。但是 , 当 国 家 调 整 宏 观 政 策 压 缩 基 建 项 目时 , 有可能造成拆迁安置房源大 规模积压 , 如果没有配套的市场准 入制度 , 必然会导致占压的资金不 能 及 时 用 于 促 进 经 济 社 会 发 展 的其他事业中去。因此 , 建立安置房 市场准入制度 , 是对安置房源管理 制度的补充和完善 , 应将其作为一
项避免国有资产贬值或流失的 “预 案” , 加快 研 究 策 划 , 要 确 定 科 学、合理、严格的 “预案” 启 动 条 件 , 健 全相关措施。
(三 完 善 安 置 房 划 拨 审 批 制 度。
拆 迁 安 置 是 安 置 房 管 理 工 作 的最后一个环节 , 也是管理难度最 大的环节。在对拆迁安置房源进行 统一建设、统一收购、统一管理、统 一维护的情况下 , 安置房源管理单 位应总结现有管理经验 , 进一步加 强对划拨安置房源的审批工作 , 做 到集中审批、及时调拨、阳光运作、严格监督 , 从制度上保障安置工作 依法进行。应以公开、公平、公正为 原则 , 严 格 执 行 补 偿 程 序 , 避 免 冒 名领取、重 复 领 取、超 面 积 领 取 和 “人情安置”等违法、腐败案件发 生 , 维护被拆迁人的合法权益 , 确 保各项市政工程建设顺利实施。(四 突 破 非 住 宅 安 置 房 建 设 制度。
随着拆迁安置形势的变化 , 创 新 建 设 商 业 设 施 非 住 宅 安 置 房 管 理 办 法 是 符 合 时 代 发 展 需 要 的。首先 , 许多依靠门头店面谋生的非 住宅被拆迁人 , 虽然在享受货币安 置时可以获得较多的补偿款 , 却失 去了谋生手段。其次 , 完全依靠货 币安置需要投入大量资金 , 有时会 占 用 工 程 建 设 款 而 影 响 工 程 建 设 进度。第 三 , 拆 迁 安 置 时 , 非 住 宅 补偿明显高于住宅补偿 , 但从建设 成本来看 , 同等面积的商业设施建 设成本并不明显高于住宅 , 因此实 行 非 住 宅 安 置 可 以 节 省 更 多 的 城 建资金。第四 , 许多安置基地已配 套建设商 业 设 施 , 如 何 管 好、用 好 这 些 商 业 设 施 , 需 要 我 们 尽 快 破 题。
(作者单位 :济南市城市建设投融资 管理中心 54
2006・ 12山东 经济 战略 研究
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