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完善物业服务收费定价机制的思考
来源:发布时间:2009-3-5 11:09:24 访问次数:958次
一、物业服务产品属性决定其价格形成的市场化
物业管理是一种区域性公共产品。对于不同物业管理区域来说，物业管理存在差异，业主需要何种质量的产品，以及愿意为接受这种产品提供何种报酬，从根本上说是一种双方的合同行为。因此，从物业管理的发展方向来说，物业服务应采取市场化的价格形成机制。
国务院《物业管理条例》明确了物业服务收费在物业管理合同中的标准，为物业服务收费的市场化提供了法律保障；国家发展改革委和建设部制定的《物业服务收费管理办法》进一步明确了物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种形式，政府价格主管部门不再核定具体物业的收费标准，为物业服务收费的市场化提供了政策依据，由于物业管理服务的区域性公共产品性质以及市场定价机制的缺失，在过去的较长时间里，国内所有省市都对物业服务收费实行了不同程度的管制，这种管制对保障业主的合法权益、规范物业管理行业发展发挥了重要作用。但是，政府核定具体物业服务收费标准的弊端也是显而易见的：一是剥夺了业主对服务的选择权。政府核定收费标准，往往实际给予物管企业已提供的服务，业主真正需要什么样的服务，政府并不清楚。在此背景下，实际是政府代业主行使了对服务的选择权；二是政府定价机制有其自身的缺陷。由于物管企业与政府、业主与政府之间存在信息的不对称性，加之物业管理成本的软约束，政府制定的收费标准往往难以做到准确真实。因此，物业服务收费实行政府定价，只是在物业管理市场化体制尚未建立或完善前提下对市场行为的一种矫正机制。物业服务收费由业主与物业管理企业协商确定，才是物业服务收费管理体制改革的终极目标。
二、现阶段物业服务收费制度值得商榷的问题
现行政策规定物业服务收费实行市场调节价和政府指导价两种定价形式，住宅物业实行政府指导价，其他类型物业实行市场调节价。该规定至少在两个方面值得商榷。
1.以物业类型划分定价形式，缺乏法律和理论上的支持。
根据《价格法》的精神，产品和服务是由市场竞争形成价格还是实行政府管制，应依据产品和服务的属性。对垄断性、稀缺性、公益性的产品和服务实行政府指导价或政府定价；对竞争性的产品和服务实行市场调节价。而物业管理服务就其属性而言，不管是住宅物业，还是别墅、写字楼、商场、工业区，都是一致的。所不同的是，有的物业具备了市场化定价的机制，有的物业暂时还不具备。
2.住宅物业服务收费标准应该是一种政府指导性价格。
《价格法》意义上的政府指导价，指由政府部门规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。也就是说，在政府规定的基准价及其浮动幅度范围内，经营者可以自主制定具体价格。就物业管理服务而言，其价格水平要么由业主与接受委托的物业管理企业双方协商确定，；要么由政府价格主管部门黑的那个。由物业管理企业制定收费标准，对业主而言是不公平的。在国家政策规定取消政府定价形式的情况下，政府对住宅物业收费标准的指导，应该是规定基准价和浮动幅度，而由业主与物业管理企业双方商定价格。这种指导价格不是《价格法》意义上的政府指导价，而是政府指导性价格，不应具有法律强制性。
三、完善物业服务市场化机制面临的困难
物业服务收费定价的市场化，依赖于市场化的物业管理体制的建立。当前，亟待完善三个机制：
1.业主自治体制。在法律地位上，《物业管理条例》对业主自治原则予以了明确，重点是要唤醒和引导业主的自知意识，明确业主委员会的法律地位，规范业主委员会的运作机制，防止实践中存在的两个极端：一是业主委员会与物管企业串通损害大多数业主的利益；二是少
数业主操纵业主委员会与物管企业恶意对立。
2.市场选择机制。完善物业管理的招投标机制，让物管企业进得来、出得去，让业主真正自主选择满意的物管企业，淘汰服务差的企业，使有实力、服务好的物管企业脱颖而出。
3.监督机制。包括政府对物管企业、业主委员会运作的监督机制，业主对物管企业的监督机制，重点要建立和完善业主对物管企业收费收支的监督机制，让业主的每一分钱交的明白，花的透明，用的满意。
但是，从目前物业管理收费的实践来看，政策的执行还存在一次而问题，突出体现在物业服务收费的市场调节价异化为物业管理企业自主定价，主要原因在于完善物业管理的市场化机制面临以下困难。
1.运用市场化方式选择物业管理企业难。由于物业管理企业属劳动密集型，对资金的要求不高，市场准入门槛低，市场风险小，出现了一大批依附于房地产开发商的物业管理公司。而且进驻管理后，很难让其推出。通过业主大会招标选择物业管理企业的物业单位少之又少。
2.业主大会及业主委员会成立难。按照物业管理法规规定，达到一定条件的物业管理区域应当成立业主大会和业主委员会，但实际情况是多数符合条件的物业单位都没有成立业主大会和业主委员会。原因有二：开发商和物业管理企业没有协助成立业主大会和业主委员会的积极性，不愿受到监管，甚至有时阻挠业主委员会的成立；业主对物业管理这一准公共产品，存在搭便车心理，不愿参与公共事务。
3.业主委员会规范运作难。由于法律上没有明确业主委员会的主体地位，业主委员会议事规则、权利义务关系也缺乏法律上的支持，使业主委员会和业主大会难以规范运作，实践中往往走向两个极端：要么业主委员会被物业管理企业操纵形同虚设，要么业主委员会与物业管理企业恶意对立。
物业管理服务市场化机制的缺失，对市场化的物业服务收费形成机制造成了体制障碍。物业服务收费标准由物业管理企业说了算，业主权益受到侵害时，价格主管部门对业主申诉处理无据，业主往往投诉无门。
四、推进物业服务收费市场化的法律保障
克服物业服务市场化价格形成机制面临的困难，根据依法行政的原则，不可能通过价格政策加以解决，当务之急是要为市场化制定切实可行的法律规范。
1.赋予业主大会、业主委员会法律主体地位，解决市场化价格形成的“可以”问题。物业管理服务是基于业主委托，由物业管理企业开展的管理服务业务。必须解决委托主体的法律地位问题，明确业主大会和业主委员会的诉讼主体资格、对公共事务的管理权限、物业服务费用及维修基金的财产权属、对物业服务支出的监督权利等一系列问题。
2.明确业主大会和业主委员会的议事规则，解决市场化价格形成的“能够”问题。哪类事务应由业主大会决定，哪类事务可由业主委员会决定、业主委员会和业主大会如何议定事务，法律应予明确，以防止议而不决、或者一部分业主侵害另一部分业主利益的情况发生。
3.建立物业管理服务的强制招标制度，解决市场化价格形成的“怎样”问题。明确所有物业管理须经招标选择管理单位、收费标准。前期物业管理可以由房地产开发商组织招标，并确定收费标准，在售房时向物业买受人明示并在购房合同中约定物业管理事项及收费标准；业主大会成立后，由业主大会或授权业主委员会组织招标，确定收费标准。
五、完善物业服务收费管理政策的几点思路
物业管理服务涉及广大市民和工商企业的切身利益，基于物业管理行业当前存在的问题，完善管理政策，规范收费行为非常重要。然而，管理的思路和重心应从管理具体收费标准转变为规范收费行为上来。笔者认为，当前和今后一段时间，价格主管部门可以做好以下几个方面的工作。
1.规范物业管理服务收费项目。当前群众对物业管理反映较多的问题除了对物业服务收费标
准的争议外，主要集中在装修期间的各种收费。价格主管部门亟需制定政策，明确哪些项目可以收费，收费标准如何确定；哪些项目禁止收费。
2.会同行业主管部门和行业协会，制定和发布不具强制力的物业服务收费的指导性价格标准和服务标准，指导业主和物业管理单位商定服务价格标准，服务业主解决信息不对称的问题。
3.加强物业服务收费的监督检查，及时查处各种乱收费的行为。
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