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全国物业管理企业经理培训习题答案(05年非选择题)
《物业管理概论》
一、名词解释：
1、物业管理——是指业主通过选取聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及与之配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和公共秩序的活动。
2、物业管理企业——直接从事地上建筑物、基础设施及周边环境的管理的专门机构，属于第三产业中的服务行业，其性质是具有独立企业法人资格的经济实体，而不是事业单位性质。物业管理企业按自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的公司运行机制运行，他的指导思想是——以服务为宗旨，以经营为手段，以经济、社会和环境效益综合统一为目的。
3、特约服务——是为了满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求、物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。
4、接管验收——是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。
5、常规服务——是物业管理企业中的基本管理工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的工作秩序和净化、美化生活工作环境。包括房屋建筑主体的管理，房屋设备、设施管理，环境卫生管理，绿化管理，治安管理，消防管理，车辆道路管理，公共代办性质服务八项服务内容。
6、业主——房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有十项权利，同时应履行六条义务。
7、维修资金——住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，用于物业保修期满后物业共用部位、共同设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。其收取、使用、管理办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
8、净营业收入——是指企业在实现期获利经营目的过程中，对企业资金运动过程进行现金流分析，其税前现金流在交纳所得税后得到的现金流为企业净经营收益。
二、简述：
1、简述物业管理费的成本构成。
[答]A、物业管理服务收费应当遵循合理、公开及物业产权人，使用人的承受能力相适应的总原则。包括——公共服务费及特约服务费两部分。
B、而所谓的物业管理费一般指住宅小区公共性服务费。其成本构成包括如下8部分：
①管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
②公共设施、设备日常运行、维修及保养费。
③绿化管理费。
④清洁卫生费。
⑤保安费。
⑥办公费。
⑦物业管理单位固定资产折旧费。
⑧法定税费。
C、如有物业保险的住宅小区，还应包括——投保财产保险和各种责任保险的支出。
2、物业装修管理中审批权限有哪些？
[答]业主虽有权对自己的房屋进行装修，但为了不侵犯其他业主的利益，破坏房屋结构，影响房屋的安全和正常使用。房屋所有人、使用人在装修前必须向物业管理企业提出装修申请。
A、进行简易装修应到物业管理单位或房屋产权单位登记备案。
B、原有房屋装修时，凡涉及拆改主体结构和明显加大荷载的，应向阳花房屋所在地房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装修方案的使用进行安全审定。房屋装修申请人持批准书向建设行政主管部门办理报建成手续，并领取施工许可证。
C、凡专用设备的改动，必须报请主管部门批准。
3、建设部新颁发的全国物业管理示范住宅小区的考核标准分为哪能八项内容？
[答]：建设部新颁发的全国物业管理示范住宅小区的考核标准包括以下八项内容，计100分：
①基础管理（32分）。
②房屋管理与维修养护（14分）。
③公共设施、设备管理（15分）。
④保安、消防、车辆管理（10分）。
⑤环境卫生管理（14分）。
⑥绿化管理（7分）。
⑦精神文明建设（3分）。
⑧管理效益（5分）。
4、物业早期介入有哪能些重要作用？
[答]物业早期介入是为保证物业顺利起步与开展的重要条件，是实施物业管理的首要环节，具有以下6项作用： ①有利于优化设计，完善设计细节。
②有利于提高房屋建筑质量。
③有利于保证物业的使用功能。
④有利于加强对所管物业的全面了解。
⑤有利于后期管理工作的进行。
⑥有利于树立物业管理企业的形象。
5、简述物业管理招投标文件中对于招投标工作规定的时间要求。
[答]
一、招标时间要求
1、招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交如下材料报物业项目所在地的县级以上地主人民政府房地产行政主管部门备案：（A与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；B招标公告或者招标邀请书；C招标文件；D法律法规规定的其他材料）
2、招标人应确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标书文件截止之日止，最短不得少于20日。
3、招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改，应当在招标文件要求提交招标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。
4、通过招标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作（A新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；B预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；C非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成）。
二、投标时间要求
1、投标人应在招标文件要求提交投标文件截止时间前，将文件密封送达投标地点。
6、新建房屋的质量保修期是多少？
[答]新建房屋从验收接管之日起，应执行建设工程质量保修的有关规定，由建设单位负责保修。在正常情况下，建设工程的最低保修期为：
①基础设施工程、房屋建筑地基基础工程和主体结构工作，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。
②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年。
③供热与供冷系统为2个暖期，供冷期。
④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。
⑤其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
另：建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起算。
三、论述题：
1、如何编制物业管理方案？
[答]：
一、物业管理公司在早期介入物业的同时，应着手制定好物业管理方案。物业管理方案一般 包括如下几个方面主要内容：
（1）根据物业的类型、功能、规划物业消费水平，确定物业管理的档次。
（2）根据不同类型、功能和档次的物业，需要提供不同的物业管理服务项目及质量不同确定物业的管理服务标准。
（3）依据政府相关法律法规和有关规章制度，根据物业管理服务的标准，结合本物业实际情况，做好本物业年度财务收支预算。具体包括如下三方面内容（A确定各项目的收费标准及支出预算；B根据业主所占物业权数进行费用分摊；C建立完善财务制度。）
二、根据物业管理方案的主要内容，在编制物业管理方案时可从如下几个方面着手。
（1）公司的简介、项目简介、服务宗旨、服务目标；
（2）物业管理工作要点（有何模式，承诺，重点和措施）；
（3）拟采用的管理模式（包括物业架构和岗位编制）；
（4）各类员工招聘及培训。
（5）物业管理所需的物质条件和人力需求（岗位职责）；
（6）物业管理财务收支预算
（7）物业管理规章制度和档案的建立和管理。
2、物业管理企业如何开拓物业管理市场？
[答]
一、政府培育导向（A、加强立法，促进物业管理市场形成，规范物业运作，创造物业市场环境；B，加强物业企业建设，培育骨干物业和名牌物业公司；C深化房屋管理体制改革，把物业推向市场）
二、根据物业管理行业的市场现状，物业管理公司作为一个独立的主体，只要采取合适的经营策略，完全有可能把物业做大做强。我认为：物业管理公司可以采用如下一些策略，组合运用，逐渐形成自身的竞争优势。
（一）夯实基本功
在完全市场化的环境下，物业管理公司的核心竞争力，最终取决于其经营管理的基本功。基本功可以从下面几个方面来加强、夯实。（A理清物业公司与开发公司的关系，建立合理的体制。因为——物业公司与开发公司的关系不清，从根本上制约了物业公司的发展B加强专业化建设。物业管理公司应在安全管理、维修保养、清洁绿化、社区文化等各方面切切实实地加强专业化建设，在自己的领域内成为各方面的专家。
抓好管理处的经营。）
（二）概念领先
物业公司因为小，力量集中，可以对客户的需求作非常深入的研究分析，在此基础上，提出一些新的经营概念，以新的经营概念在行业中取得突破，提高自己的知名度和树立自己的品牌。
（三）服务领先
服务领先，这是物业管理公司最容易取得突破的途径。物业公司管理的小区本身就比较小，对业主的情况掌握得非常清楚，与业主接触很近很多，完全可以提供“一对一”式的个性化服务。有了“一对一”的条件，就可以根据业主的情况提供量身定做的服务内容，物业公司不但担当了小区公共管理者的角色，还担当了业主的生活顾问和生活管家。物业公司通过提供这种贴身的服务，将与业主的关系拉得很近，而业主也将物业公司融入了自己的生活中去，须臾不能离开。服务如果达到了这种层次，则物业公司具备了强大的生存力，其壮大仅是一个时间的问题。
（四）横向联合，资源共享
物业公司应横向联合起来，组成关系联盟，共享各种资源：人才智力共享、信息共享、经验共享、方法共享、供应商共享等。共享资源后的物业公司可以形成一个“虚拟的大物业公司”，在一定程度上壮大了物业公司竞争。
（五）创造模式品牌
一个企业的竞争力往往不是来自其自身的力量大小，而是来自其品牌。而品牌有实力品牌和模式品牌两种。我们可以从实力和模式品牌方面着手创造一种具有鲜明特色的物业管理服务品牌去开拓市场，参与竞争。
3、物业管理与传统房产管理有何区别？
[答]物业管理从观念上、管理模式上及管理的内容、广度、和深度上与传统的房产管理有着本质的区别，具休表现在如下5方面：
1)管理实体的性质不同。传统的房屋管理模式是一种行政性、福利性的房管模式，管理者主体是政府机构——各地区房管部门及其下属的事业单位——房管所(站)。物业管理则是由具有法人资格的物业管理企业和各种专业服务公司实施。
(2)管理手段不同。传统房管采用行政手段为主直接进行福利型的封闭式管理，管理单位长期不变。物业管理用经济手段进行市场化的有偿服务，管理单位实行聘用任期制。
(3)所管房屋的产权结构不同。传统的房管房屋绝大多数是国家或单位所有，属公产，其产权关系单一，使用人不是产权人。物业管理所管房屋产权多元化，以商品房所有者为主。(4)业主和用户的地位不同。传统房管由于产权单一，房管基本上成了一种单向行为；一切由管理单位说了算，使用人处于被动接受管理的地位。物业管理是一种契约行为，业主和用户与物业管理者通过共同认可的合同联系起来，明确了双方的责、权、利，业主和用户居主导地位。(5)服务内容有区别。传统房管以单一的收租养房为主要内容，管理内容单一。物业管理则实行多功能、全方位、综合性的经营管理与服务，既管物又服务人，并以人为核心提供物质和精神两重性服务
4、论述物业管理早期介入工作的重要作用。
[答]物业早期介入是保证物业顺利起步和开展工作的重要条件，是实施物业管理的首要五一节，具有如下达个方面作用。
一、有利于优化设计，完善设计细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题；
二、有利于保证物业的使用功能和住户的住用安全；
三、有利于提高房屋建造质量消灭房屋质量隐患；
四、有利于加强对所管物业的全面了解；为竣工验收、接管等工作打下基础。
五、有利于后期管理工作的开展和进行；
六、有利于树立物业管理企业的形象。
《物业法规》
一、案例题：
1、[答]不正确。
因为开发商是未出售单位房子的产权人，具的成立业主委员会的投票权。投票权是根据业主摇篮有物业建筑面积、住宅套数等因互确定的。既然小区成立业主委员会，房地产开发商就能根据相关规定参与投标。
2、[答]物业公司没有强制维护的权利。针对这件事及时与王某进行沟通，与王某签订合约，作出明确的规定，如未能及时给予解决，应该及时通知王某给本人同意后才入室维修。
3、[答]不是。罗先生应承担赔偿责任。《民法通则》126条规定，建筑物或者其他设施及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒埸、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有权人或管理人应承担民事责任，但能够证明自己没有过错者除外。
二、论述题
1、物业公司的法律地位，其权利和义务是什么？
[答]物业管理公司是依法设立能独立承担民事法律责任，依照物业管理服务合同收取物业管理费，制止损害、伤害物业管理的行为。法律、法规及业主大会授与其他的权利。业务是全面履行物业管理服务合同提供的各项物业服务，接受业主的监督，接受业主有关物业物理费用的咨询，发现违法行为应制止并向有关部门汇报。他可享受国家对第三产业的优惠政策。物业公司的权利有如下七方面内容：
一、根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法。
二、依照物业管理合同和管理办法对小区实施管理。
三、依据物业管理合同和有关规定收取物业管理费用。
四、有权制止违反规章制度的行为。
五、有权要求管委会协助管理。
六、有权选取聘专营公司承担专项管理业务。
七、可实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。
统一为目的。他可享受国家对第三产业的优惠政策。
物业公司的义务有如下四方面内容：
一、履行物业管理合同，依法经营。
二、接受管委会和小区居民的监督。
三、重大管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可。
四、接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及小区所在地人民政府的监督和指导。
2、综合物业管理实践论述强化物业管理从业人员的法律地位的重要意义。
[答] A、随着社会发展和经济/精神文明的进步，我国法律体系的在不断健全和完善，人民的法律意识也在不断加强，对全民进行法制意识的加强十分必要。
B、物业管理是20世纪80开始产生的新生行业，随着国内房地产市场的迅速发展，以政府、行业协会对行业的大力推动，物业管理行业得到了长足的发展，成为人民居家生活必不可少的组成部分。但基于其是一个新生行业，尚存许多不足的地方，且各地区，各企业发展极不平衡。尤其是作为第三产业----服务业的物业公司更是避免不了种种方面的问题。物业的投诉率一直位列榜首。
C、物业管理企业追求的目标是——以公司经营为主导，为业主推出完善的服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。
D、为了提高物业管理人员自身素质，规范物业管理行为，最大限度的为业主服务，学习法律知识，加强法律意识至关重要。E、受传统观念影响及物业作为新生行业不太受理解，物业管理人员被称为是业主请来的保姆，不被社会和业主所认可。干起管理服务工作十分被动。
F 2 003年《物业管理条例》、及相关《业主大会规程》、《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，明确了物业管理各主体间的关系。为物业经营管理指明了方向。
《房地产开发经营管理》
一、简述题：
1、土地使用权有偿出让——是指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限权一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付使用权出让金的行为。土地使用权出让本着平等、自愿、有偿的原则。根据用途分居住用地70年、工业用地50年，教育、科技等50年，商业等40年，综合或其他50年。
2、融机构融资条件——A开发商过绩的业绩表现（好）B、开发商的会计报表（衡量开发商是否有足够的经济实力和管理能力来投入拟贷款项目）C、拟开发项目的情况（建设该项目风险系数有多大）D开发商拟贷款的数量E贷款期限（有多长）E、利息率（多高）F、贴现率（情况）G有利于金融机构同意融资的其他因素。
3、房地产开发活动主要参与者是——A土地所有者或当前土地使用者B房地产开发商C政府及政府机构D金融机构E建筑承包商F专业顾问等。
4、房地产具有A位置的固定性或不可移动性B经济寿命的可延续性C适应性E不一致性F需要管理G能从周围社区环境的改善中获得利益6个特性。
认识这些特性对于我们来讲可以做到A正确地有预见性地选择投资地点B可以有效地获得几个经济寿命，从而获得更可观的收益C大大增强租客的吸引力增强投资的收益。
D增强知名度，提高形象和信誉E确保投资置业总体收益最大化。E能从周围社会环境的改善中获得巨大利润。
5、资金的时间价值——是指同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值。房地产资金（股本金）、金融机构贷款或其他融资方式等
6、房地产市场特征——A房地产市场是房地产权益的交易市场B房地产市场是地区性市场C房地产市场需要专业人员提供专业服务D房地产市场具有易出现市场不均衡和垄断的特征。
二、计算题：
1[解]P=10000I=12%N=3
单利F=P+PIN=10000+10000*12%*3=13600元
N3
复利F=P（1+I）=10000*（1+12）=14050元
2、[解]P=300000*70%=210000元I=12%/12=1%
NN2020
A=P（I（1+I）/[（1+I）-1]）=210000*1%（1+1%）/[（1+1%）-1]=3013元
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