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农村宅基地法律政策要点
近些年来我国的城市化进程不断加快，这当中就涉及到宅基地的问题越来越多。关于征地拆迁当中的纠纷也越来越引起社会的关注。下面选取一些宅基地的常见的问题
涉及到农村宅基地的是宅基地的流转，土地征收，房屋拆迁，土地纠纷解决的途径，农村村民的宅基地违法行为承担责任等。
一、宅基地流转
（一）非农业户口居民在农村的宅基地如何处理? “村民”的身份是取得农村宅基地的直接依据，原农业户口居民迁到城镇或是境外后转为非农业户口，他们丧失了享有农村宅基地使用权的资格，但是他们原在农村的房屋属于私有财产受法律保护，并且根据我国的“房地一体”的原则，非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，并不是由集体经济组织马上收回，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第48条规定分两种情况处理：第一种情况，房屋产权没有变化的，也就是说非农业户口居民没有转让或赠与房屋，房屋所有权人没有变更，可依法确定其集体土地建设用地使用权。直到房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。第二种情况，房屋产权发生变化，非农业居民把房屋转让或者赠与原集体经济组织的其他成员，此时房屋产权和宅基地使用权应当依法进行变更登记。
法律政策索引《确定土地所有权和使用权的若干规定》第48条。
（二）农村宅基地能否继承？
农村宅基地不能单独继承，依据我国法律规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于集体，使用权属于房屋所有人，农村村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。所以宅基地不属于遗产，不能被继承。但建造在宅基地上的房屋属于公民个人所有，可以继承。按照我国物权法规定的地“随房走”的原则，公民继承了房屋，当然可以使用房屋所占的宅基地，村民对于继承的房屋之下的宅基地只有使用权。所以不能单独继承宅基地且根据《土地管理法实施条例》第6条“因依法转让地上建筑物、构建物等附作物而导致土地使用权转移的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记”的规定，继续使用这块宅基地的条件是到县级人民政府土地主管部门进行变更登记。需特别指出的是，将来继承的房屋灭失后，就不能进行重建后者以其他方式继续使用这块宅基地了。
法律政策索引《物权法》第182条、183条，《土地管理广发实施条例》第6条。
（三）农村宅基地能否用于抵押、用于投资？ 农村宅基地的唯一用途是建造农村住宅，超过一个用途之外都是法律所不允许的。如农村宅基地不能用于抵押，也不能用于投资，也就是说，农村村民不能利用宅基地盈利。《物权法》第184条规定了不得抵押的财产，其中，土地所有权不得抵押，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地不得抵押。如果宅基地使用权进行了抵押，抵押权实现的结果可能出现城镇居民拥有农村宅基地的结果，这与当前的政策“城镇居民不得购置农村宅基地”相违背。并且，宅基地主要是作为生活资料提供的，所以权利人不能将宅基地作为生产资料用于投资，例如将宅基地投资建厂或者改为鱼塘等。因此农村宅基地不能用于抵押，也不能用于投资。
二、农村土地征收
（四）农村土地征收需要经过哪些步骤？
根据相关法律政策，目前我国农村土地征收的程序可以归纳为以下步骤：
第一步农用转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。第二步确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设 项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规划费用。
第三步用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。
第四步用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保等手续，并缴纳各项审批费用。
第五步用地单位再持有以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。
第六步国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。
第七步由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。
第八步国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》，被征地单位应在规定的期限内交出土地。第九步被征用单位交出土地后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者签订国有土地有偿使用合同（出让供地）或向土地使用者核发划拨决定书（划拨供地）。用地单位按
约定缴纳出让费用。
第十步签订出让合同并按约定缴纳费用后，用地单位才真正获得该土地的使用权，用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。
第十一步如用地单位欲转让该土地的土地使用权，必须符合国家关于已出让土地转让的规定和《国家土地使用权出让合同》的约定。转让国有土地合同使用权时，不得改变规定的设计条件。以转让方式取得建设用地后，转让的受让人应当持《国有土地使用转让合同》、转让地块原建设用地规划许可证向城乡规划行政主管部门申请换发建设用地规划许可证。
三、房屋拆迁
（五）农村房屋拆迁需要经过哪些法律流程？(1)领取房屋拆迁许可证：拆迁房屋的单位向房屋所在地的市、县人民政府拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证。
（2）发布拆迁公告：房屋拆迁管理部门发布拆迁公告，将拆迁许可证书中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，向社会公布。
（3）订立拆迁补偿安装协议，实施拆迁：由拆迁人与被拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。
（六）征收农村宅基地费用包括哪些？
征收补偿包括土地补偿费、安置补助费以及地上附作物和青苗的补偿费，是对被征地农民和农村集体经济组织失地的补偿。征地补偿费的作用在于使被征地农民生活水平不因征地而降低。使被征地农民的长远生计有保障，并且在征地的过程中，要维护好农民集体土地所有权和农民土地承包经营权的权益。管好用好这项资金，就是维护农村集体经济组织和农民土地经营权的收益，也是保证农民收益和促进农民增收的一项重要的措施。所以征收农村宅基地的费用包括宅基地土地补偿费、安置补助费以及地上附作物和青苗的补偿费，这些费用按照专户存储、专账管理、专款专用的原则规范管理，实行专户管理制度，设置专门的账册，单独对征地补偿费收支原始凭证装订成册。
法律政策索引 《农业部关于加强农村集体经济组织征地补偿费监管理指导工作的意见（农经发〔2005〕1号）》。
(七)征收农村宅基地的补偿费归谁所有？
征收农村宅基地，由于宅基地是农村集体经济组织所有，根据《土地管理法实施条例》的规定，征收宅基地的补偿费归农村集体经济组织所有。但是按照土地补偿费用主要用于被征地农户的原则，土地补偿费用应在农村经济集体组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制定。土地补偿费应全部用于被征地农民生产组织安置。也就是说，虽然农村征用的宅基地的补偿费用归集体经济组织所有，但是土地补偿费最终需用被征收宅基地的农户。
法律政策索引 《土地管理实施条例》第26条，《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资[2004]238号）。
（八）征收农村宅基地的补偿费用如何计？
《土地管理法》第47条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附作物和青苗的补助费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6--10倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费用标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的4--6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征收土地的附作物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
征收城市郊区的菜地、用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发基金。
依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准。可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。
国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿和安置补助费的标准。”
征收农村宅基地的补偿费用，即宅基地补偿费、安置补偿费和地上附作物和青苗的补偿费的补偿，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
四、宅基地纠纷处理
（九）怎样解决农村的宅基地纠纷
我国《土地管理法》中对宅基地纠纷的解决办法，主要有三种
（1）协商解决。《土地管理法》第16条第一款规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决......”据此规定，农村村民之间发生的宅基地纠纷，可以先通过协商的方式加以解决。
（2）行政解决。《土地管理法》第16条第2款规定：“个人之间，个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。”该法还规定，侵犯土地的所有权或者使用权争议由县级以上地方人民政府土地管理部门责令停止侵犯、赔偿损失。所以，农村村民之间或村民与村集体经济组织之间的宅基地纠纷，可以请求政府有关部门予以解决。
（3）司法解决。《土地管理法》第16条第3款规定：“当事人对有关人民政府处理决定不服的，可以在接到处理通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”这表明农村村民之间就土地的使用权和所有权发生的纠纷，只能《土地管理法》第16条的规定，先经过有关行政机关的处理，对于处理决定不服，才可以向人民法院提起诉讼。否则，人民法院不予受理。
此外，宅基地纠纷还可以通过人民调解的方式解决。人民调解是指在调解委员会（包括城市的居民委员会和农村的村民委员会）的主持下，以国家的法律、法规规章、政策和社会公德为依据对民间纠纷当事人进行说服教育、规劝疏导，促进纠纷当事人互相谅解，平等协商，从而自愿达成协议，消除纷争的一种群众自治活动。人民调解是现行调解制度的一个重要组成部分，是我国法制建设的一项独特制度。
五、农村宅基地违法行为应该承担责任
（十）农村村民的宅基地违法行为应该承担哪些责任？ 根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》和《基本农田保护条例》的规定，农村村民的宅基地违法行为应该承担以下法律责任：
（1）农村村民未经批准或采取欺骗手段骗取批准，非法占有土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法土地上新建的房屋。
（2）农村村民超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占土地的，多占的土地以非法占用土地论，即按照未经批准或采取欺骗手段骗取批准非法占用土地的违法行为处罚。(3)农村村民买卖或者以其他形式非法转让宅基地的，由县级以上人民政府主管部门没收非法所得，可以并处罚款。(4)农村村民不按照批准的用途使用宅基地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收非法所得，可以并处罚款。
(5)农村村民擅自占用耕地建房，破坏种植条件的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（6）农村村民占用基本农田建房，毁坏种植条件的，由县级以上人民政府土地主管部门责令改正或治理，恢复原种植条件，处占用基本农田耕地开垦费1倍以上2倍以下的罚款；构成犯罪的,依法追究刑事责任。法律政策索引 《土地管理法》第77、81条，《土地管理法实施条例》第36条，《基本农田保护条例》第33条。
（十一）农村村民因使用宅基地而占有耕地是否应当进行补偿？
农村村民占有耕地应当进行补偿。《土地管理法》第31条规定：“国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。国家实行占用耕地补偿制度。非农建设经批准占用耕地的，按照‘占多少，恳多少'的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应该按照省、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。”可见，村民占用耕地建造住宅，补偿的办法首先是开垦与所占耕地数量和质量相当的耕地，其次才是缴纳耕地开垦费。这是为保持耕地总量平稳所坐出的特殊保护政策。
法律政策索引 《土地管理法》第31条
（十二）农村村民建房占用的宅基地超过省政府规定的标准如何处理？
根据《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资法〔2008〕146号）的规定，宅基地面积不得超过省（区、市）规定的标准，对宅基地超占用面积的，在办理登记时按下列情况处理：
1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按照当时国家和地方有关规定处理后，可以按照实际使用面积进行登记。1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积=标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定做出处理，并按照各地规定的面积标准进行登记。
村民建房占用的宅基地超过省政府规定的标准依据建房时间不同适用不同的法律规定，以最新的法律规定，即1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后至今，如果宅基地超过各地规定标准的，在土地权利证书记事栏注明超过标准的面积，使村民的宅基地使用权固定化，但并未完全承认村民超过标准的面积。区分不同情况做不同的处理，分户建房时，比照当地面积标准，分户后在标准之内的，另外颁发宅基地使用证。现有房屋拆迁时，超过当地标准的面积不予补偿。改建、翻建时也依具体情况缩减超出标准的部分。总之，农村村民建房占用的宅基地超过省政府规定的标准先在宅基地使用证书上予以标注和确定，然后依据各种具体情况逐渐缩减超过当地标准的宅基地。
法律政策索引《国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发〔2008〕146号）。
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