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2013年旅游地产暨秦皇岛楼市白皮书
2013-08-08 11:48搜房网
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[摘要]据中国指数研究院的最新数据显示，秦皇岛市6月住宅市场成交均价为7134元/平米，环比5月上涨0.65%；由2013年上半年数据可见，秦皇岛住宅市场房价同比去年同期处于明显上涨趋势，环比数据波动较大，体现了旅游地产季节性的特质。
前言：
2013年，注定是房地产行业不平凡的一年
“国五条”及细则横空出世后，楼市调控重拳一击接着一击，房地产开发受到巨大阻力，形势更加复杂，整个市场充满着不确定性，然而，地王却频出。
业内主流舆论认为，未来旅游业的发展将逐渐占据整个产业的主导地位。旅游地产必将成为旅游业发展大规划下的一个从属性的环节。这意味着房地产业曾经的诸多光环或将褪去，但也将迎接一个全新的时代。“谋变”中的房企多元化发展成为必然趋势，城市综合体及旅游地产必将成为开发商大量资本的投放处。
同时，随着北京城市的扩张和人口的不断增长，“溢出效应”使环北京区域受到购房者越来越多的关注，随着房地产行业新时代的到来，“大北京时代”也呼之欲出。作为京津冀“后花园”的秦皇岛地区，凭借其环渤海区域的独特地理位置及优越的养生、度假资源倍受关注。
近几年，秦皇岛市正处在加速发展期。今年5月，在秦皇岛北戴河新区投资环境说明会暨项目签约仪式上，共有16个合作项目达成了合作协议和投资意向，预计总投资额达425亿元。同时，《秦皇岛市中长期人才发展规划纲要(2010—2020年)》出台，将重点实施十项人才工程，引进数万名中高端人才。
政策的倾斜必将带来楼市的活跃，据中国指数研究院的最新数据显示，2013年1-2季度秦皇岛土地成交总面积为1590676平方米，土地出让金达286393.9万元，秦皇岛市6月住宅市场成交均价为7134元/平米，环比5月上涨0.65%；
一、中国旅游地产发展概述
（一）、发展阶段
中国旅游地产从1990年开始，经过1999年的调整期及2003年的资源整合阶段，到现在的快速发展期，共经历了4个发展阶段，目前旅游地产市场已经逐渐理性，开发模式也渐趋成熟。随着整个房地产行业新黄金十年的到来，旅游地产的开发也进入了黄金时期。
中国旅游地产发展阶段
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（二）、发展规模
据统计截至2012年底，全国已面市的旅游地产项目共有2259个,遍布全国85个城市和地区。同时，相比2011年区域集中性特征更加突出，海南、西南、环渤海、长三角及两广地区5大片区的旅游地产项目总数已占到全国的83%。涉及旅游地产开发领域的企业共有1629家，其中房地产企业约占80%，超过1/3的百强房企涉足旅游地产开发领域。
旅游地产开发企业结构
旅游地产密集区域及其项目数量
（三）、环渤海板块概述
依托于良好的滨海资源，环渤海板块已成为我国继海南、云南之后的第三大旅游地产重点区域，截至2012年底环渤海板块共有275个旅游地产项目，其中秦皇岛地区的旅游地产项目增长势头迅猛。
环渤海重点城市旅游地产项目占地面积（㎡）
二、秦皇岛市场走势解析
（一）、2013年上半年商品房成交情况概述
据中国指数研究院的最新数据显示，秦皇岛市6月住宅市场成交均价为7134元/平米，环比5月上涨0.65%；由2013年上半年数据可见，秦皇岛住宅市场房价同比去年同期处于明显上涨趋势，环比数据波动较大，体现了旅游地产季节性的特质。
备注：
1、数据来源：中国指数研究院 数据整理：搜房网数据监控中心；
2、数据取样时间：2013年1月1日至2013年6月30日；
3、样本平均价格由当地在售楼盘的价格计算得出。
（二）、2013年1-6月秦皇岛土地情况
国土资源部中国土地勘测规划院发布数据显示，2013年城市地价总体水平将小幅温和上涨。2013年1-2季度秦皇岛土地成交总面积1590676平方米，土地出让金达286393.9万元，其中住宅土地总面积近1341641平方米，商业土地总面积约为454805.7平方米，工业成交总面积约为178719.4平方米。
（三）、秦皇岛搜房电话来电情况
1.秦皇岛2013年1-6月搜房电话来电量整体情况
2013年1-6月秦皇岛总共有164个项目产生来电，总计来电29051通；同比去年1-6月（10216通）增长184.4%、增加18835通。来电量最高区县的前三位分别为海港区、南戴河区、山海关区。
2013年1-6月秦皇岛区域楼盘来电量TOP102、四个重点区域来电量排名TOP5楼盘：
海港区：
山海关区：
东戴河新区：南北戴河：
（四）秦皇岛市六月楼盘涨跌篇
据搜房网数据监控中心统计显示，截至6月28日，2013年6月秦皇岛市内四区加上周边县市在售待售楼盘共122个，6月共有29个楼盘价格发生了变化。其中20个项目价格出现上涨，占在售楼盘总量的17%； 93个在售项目价格无变动，占比76%；9个项目出现降价现象，市场整体呈现平稳状态。
备注：
1、数据来源：搜房网数据监控中心；
2、数据取样时间：2013年6月1日至2013年6月28日；
3、样本选取秦皇岛市在售待售项目，不包含地块、保障房、经济适用房。值得一提的是，秦皇岛在售待售的122个楼盘中，有69个楼盘相继推出各种优惠，占比56.55%。其中，海港区的在售待售优惠楼盘为35个；东戴河新区优惠楼盘数量10个，位列第二；山海关区9个，位居第三；南戴河区优惠楼盘有7个，昌黎县5个，北戴河区3个。可见随着暑期的来临，各大开发企业在加快了推盘速度的同时，也加大了推盘力度。
备注：
1、数据来源：搜房网数据监控中心；
2、数据取样时间：2013年6月1日至2013年6月28日；
3、样本选取秦皇岛市在售待售项目，不包含地块、保障房、经济适用房。(五)上半年开盘分析篇
据搜房网数据监控中心统计，从2013年1月到2013年6月共有21个项目有开盘动作，包括纯新盘面市和老盘加推，同比2012年上半年8个开盘项目增加了275%。由具体数据可见：一月由于临近春节市场较为平淡，有4个盘开盘；二月受春节影响仅有1个项目开盘；经过前两个月的存量积累，并受整个楼市影响，三月的开盘数量激增，共有10个开盘项目；四月也延续了3月的势头，新开盘项目达到6个；但五月仅有2个楼盘开盘；随着暑期的临近，旅游地产到达推盘高峰期，六月有8个项目开盘。
备注：
1、数据来源：搜房网数据监控中心；
2、数据取样时间：2013年1月1日至2013年6月30日；
3、样本选取秦皇岛市在售待售项目，不包含地块、保障房、经济适用房。
在2013年开盘的21个项目中，海港区有16个，占比76%；东戴河区域2个，占开盘总量的9%；山海关区域1个，占5%；卢龙县开盘2个，北戴河、南戴河、抚宁县、卢龙县均没有开盘项目。
备注：
1、数据来源：搜房网数据监控中心；
2、数据取样时间：2013年1月1日至2013年6月30日；
3、样本选取秦皇岛市在售待售项目，不包含地块、保障房、经济适用房。(六)上半年看房团相关数据
2013年上半年搜房网共举行15场秦皇岛区域看房团，线上报名网友达12523人次，仅北京地区6、7两月就有近3000名网友参加了秦皇岛区域看房团，6月大型看房团秦皇岛线报名人数环比5月增长65.05%。
（七）2013下半年购房者置业调查报告
反观购房者，2013年下半年秦皇岛置业心态问卷调查显示：对于房价预期，45.24%的居民预期房价将“小幅上涨”，26.19%的居民预期“基本不变”，28.57%的居民预期“下降”。未来6个月内准备出手购房的居民占比26.19%，14.29%购房者表示一年内购房，30.95%的购房者表示会在一年以上购房，其余19.05%的购房者，未明确具体购房时间，表示有合适房源就准备出手。
三、中国旅游地产购房者行为分析
1、旅游地产消费者购买心态的转变
据德勤数据分析，预计到2020年，全球将有7亿人超过65岁，人口的老龄化势必会促进旅游地产的发展，而旅游地产的休闲养老特性，也越来越受到关注。据统计，有64%的人购置旅游地产的目的是为了休闲度假、养老。
您选择购置旅游地产，目的是？
2、旅游地产消费者购买途径的转变
旅游地产的特殊性促使消费者逐渐使用互联网来实现购买前的信息需求，而近期这种通过互联网途径获取购房信息的比例由2010年的36%上升至现在的64%。远远超过报纸、单页等传统方式。
您通过什么途径了解心仪的旅游地产项目？
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3、国内居民旅游地产置业意愿强烈，但受政策影响严重
据调查统计，有65%的购房者对置业旅游地产意向强烈，但是否转化为购买力，则需要视政策指向而定，价格因素影响其次。
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