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关于印发《九江市房地产开发项目竣工综合验收管理办法》的通知
九房字[2003]64号
各县(市、区)房产管理局、各房地产开发企业：
为了认真贯彻建设部《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》精神，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和省人大的《江西省城市房地产开发经营管理条例》的规定，结合我市房地产开发建设的实际，制定《九江市房地产开发项目竣工综合验收管理办法》，望认真遵照执行；并就现阶段做好房地产开发项目竣工综合验收（以下称“综合验收”）工作的有关事宜通知如下：
一、凡2003年9月1日后竣工的房地产开发项目在正式交付使用之前，必须办理综合验收；经综合验收合格并取得我局核发的《九江市房地产开发项目竣工交付使用许可证》后，方能正式交付使用。
二、综合验收必须符合下列条件（详见附件）：
(一)按批准的规划方案和设计要求全部建成，并满足使用要求；
(二)各单位工程质量验收合格，验收资料齐全；
(三)小区公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程全部建设完成；
(四)被拆户已按规定安置；
(五)物业管理企业已落实；
(六)其他应符合的条件。
三、申请综合验收应当提交下列证明材料及资料（详见附件）：
(一)房地产开发项目的土地批租合同、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、修建性详细规划、规划竣工图；
(二)工程质量监督机构核发的各单位工程质量验收备案证明材料以及规划、消防、人防等专业管理部门出具的专项验收合格证明材料；
(三)拆迁安置方案落实情况证明材料；
(四)物业管理及环卫管理落实情况证明材料；
(五)其他应提交资料。
四、综合验收办理程序：
(一)建设开发单位应在办理房地产开发项目第一栋房屋的《建设工程施工许可证》前，到市房产管理局办理综合验收预登记，领取《房地产开发项目竣工综合验收管理手册》。
(二)房地产开发项目竣工后，建设开发单位应按规定，向我局提出综合验收书面申请，并上报《九江市房地产开发项目竣工综合验收管理手册》，同时按综合验收要求的有关材料一并报送我局；
(三)我局在收到《九江市房地产开发项目竣工综合验收管理手册》和有关资料后，将在15个工作日内组织建设开发单位，并由建设开发单位通知该项目的施工单位、监理单位、设计单位等有关单位对小区室外供水、供电、智能化系统、公共设施配套等室外工程进行验收，同时对环卫、物业等管理的落实情况进行验收。对综合验收合格的房地产开发项目，在5个工作日内核发《九江市房地产开发项目竣工交付使用许可证》，同时收回该项目的预售许可证，换发销售许可证；对不合格的开发项目，将责令开发企业限期整改，直到合格后核发《九江市房地产开发项目竣工交付使用许可证》。
五、总规模大于5万平方米以上的住宅小区等群体房地产开发项目可分期交付使用，分期进行竣工综合验收；其规划竣工图及规划专项验收合格证明，可根据规划报建的情况，在最后一期竣工综合验收之前办理。
六、各房地产开发企业应高度重视此项工作，在项目竣工后应及时报请规划、工程质量监督、消防等专业管理部门进行专业验收，为综合验收做好准备。我局亦将根据开发公司的要求，按期组织竣工综合验收，以保证房地产开发项目合法如期交付使用。凡未按规定申请综合验收或者将验收不合格的房地产开发项目交付使用的，我局将依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《江西省城市房地产开发经营管理条例》等的规定，责令其改正并进行处罚。
七、如遇有关问题，请予我局综合开发科联系。
联系人：钟祥民
联系电话：0792-8136203
附：《九江市房地产开发项目竣工综合验收管理办法》
九江市房地产开发项目竣工综合验收管理办法
第一条
为了加强本市房地产开发项目验收管理，规范房地产开发项目涉及公共安全的内容和配套共用设施建设，维护购房者的合法权益，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《江西省城市房地产开发经营管理条例》以及市有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条
建设开发单位在本市依法取得的房地产开发建设用地上所进行的房地产开发项目的竣工综合验收，适用本办法。
第三条
房地产开发项目验收包括竣工验收、专业验收和综合验收。
竣工验收是指在房地产开发项目按工程设计文件和合同的约定事项建成后，由建设开发单位依照强制性工程建设标准组织勘察、设计施工、工程监理等单位，对房屋建筑以及按规定配套建设的市政公用设施工程质量的认定。
专业验收是指规划、消防、建筑工程质量等专业行政管理部门依照法律、法规的规定，对房地产开发项目落实工程报建审批事项情况所作的检验和认可。
综合验收是指市房产管理局组织有关行政管理部门对房地产开发项目中涉及公共安全的内容及共用设施建设配套等情况所作的认定。
第四条
房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。
第五条
市房产管理局是新建房地产开发项目综合验收的行政主管部门。负责具体实施新建房地产开发项目综合验收的日常工作。
规划、消防、建筑工程质量等专业行政管理部门应做好专业验收工作，积极配合房地产开发项目竣工综合验收。
第六条
建设开发单位应依照强制性工程建设标准，组织勘察、设计施工、工程监理等单位，做好竣工验收工作。
第七条
市房产管理局在具体实施新建房地产开发项目综合验收的日常工作中，主要职责是：
（一）房地产开发项目交付使用前综合验收的实施；
（二）督促房地产开发项目建设单位对综合验收中发现的问题限期进行整改；
（三）提供房地产开发项目申报综合验收工作的咨询指导和服务；
（四）编制和管理《房地产开发项目竣工综合验收管理手册》；
（五）核发《九江市房地产开发项目竣工交付使用许可证》。
第八条
建设开发单位必须将综合验收合格作为房地产开发项目交付使用的必备条件在商品房屋销(预)售合同中予以注明，并在交付使用时向购房者出示《九江市房地产开发项目竣工交付使用许可证》。
建设开发单位在各新闻媒体发布的商品房屋销(预)售广告，必须标注“九江市房产管理局忠告购房者：新建房地产开发项目必须通过竣工综合验收，方可办理《房屋产权证》”的字样。
第九条
房地产开发项目竣工综合验收实行预登记制度及《房地产开发项目竣工综合验收管理手册》制度。
建设开发单位应在办理房地产开发项目第一栋房屋的《建设工程施工许可证》前，到市房产管理局办理房地产开发项目竣工综合验收预登记，领取《房地产开发项目竣工综合验收管理手册》。
第十条
建筑面积在5万平方米以上的房地产开发项目建设项目可申请分期竣工综合验收。申请分期竣工综合验收的，建设开发单位须在办理房地产开发项目竣工综合验收预登记时提交分期建设的图纸及文件。
第十一条 房地产开发项目竣工综合验收应具备以下条件:
(一)除经批准停建、缓建的项目外，建设内容按批准的规划和有关专业管理要求、设计规范全部建成，达到符合使用要求，并已取得由相关专业行政管理部门验收合格或备案的证明材料：
(二)建设用地红线范围内所有的施工机器(具)、临时建筑物、构筑物、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕；建设期间临时设置的架空电缆、电线、地面裸露的管线等已拆除或埋入地下，达到工完、场清、地平、无垃圾；
(三)建设用地红线范围内不存在违章建筑；
（四）建设用地四周界限与建设用地外相连的道路、人行道、河道、围墙等设施建设，应当符合规划设计要求，并满足业主生活和通行条件；
(五)建设用地范围内各建设项目的竣工图纸、资料齐全；
(六)建设用地范围内的被拆迁户，已全部按拆迁安置方案落实；
(七)建设开发项目的物业管理已按物业管理有关法律、法规的规定，委托有资质的物业管理单位进行前期管理；
(八)建设开发单位已按照规定归集物业维修基金，移交用于物业管理和社区服务的用房；
(九)各项批准文件及竣工图纸、资料齐全。
第十二条 分期竣工综合验收的房地产开发项目建设项目应当符合下列条件:
(一)验收范围内的建设项目已经各专业管理部门专业验收合格；
(二)验收范围内的临时建筑物、构筑物、建筑垃圾已全部清除；
(三)验收范围内配套建设的供电、供水、供气、消防、电信、邮政、有线电视、道路、排污以及园林绿化等各项公共设施能满足正常使用要求并落实了维护措施；
(四)建设开发单位已按照规定归集物业维修基金，移交用于物业管理和社区服务的用房；
(五)各项批准文件及竣工图纸、资料齐全。
第十三条
房地产开发项目竣工综合验收，建设开发单位须提交以下资料：
(一)综合验收申请报告；
(二)《房地产开发项目手册》；
(三)规划总平面图(原件)、建设用地土地使用权证、建设用地规划许可证、房地产开发项目合同，所有单体项目建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售证、单位工程竣工验收备案证明，各类地面、地下线路、管网图纸和有关设备设施技术档案资料；
(四)建设工程竣工图纸；
(五)建设工程施工合同；
(六)建设工程监理报告；
(七)《房地产开发项目竣工综合验收管理手册》；
(八)本办法第五条规定的各专业验收合格证明；
(九)房地产开发项目前期物业管理服务协议，物业维修基金清单及物业管理情况材料；
（十）市房产管理局规定的其它资料。
第十四条 房地产开发项目竣工综合验收按下列程序办理：
(一)在房地产开发项目按工程设计文件和合同的约定事项建成后，由建设开发单位依照强制性工程建设标准组织勘察、设计、施工、工程监理等单位，对房屋建筑以及按规定配套建设的共用设施工程质量的认定。
（二）建设开发单位向各专业管理部门提出专业验收申请。各专业行政管理部门自受理建设开发单位提交的单项验收申请及所需资料之日起，在规定的工作日内完成专业验收。评定合格的，出具专业验收评定意见；不合格的，责成建设开发单位进行整改；
(三)专业验收合格后，建设开发单位向市房产管理局提出竣工综合验收申请，并提交本办法第十三条规定的资料；
(四)市房产管理局自收到申请报告及所需资料之日起，在30个工作日内组织验收组进行竣工综合验收；
(五)验收组通过审阅资料、听取汇报、察看现场，对房地产开发项目建设项目完成的各项工程建设指标进行综合评审，提出综合验收评定意见；
(六)评定合格的，由市房产管理局核发《九江市房地产开发项目竣工交付使用许可证》；评定不合格的，由市房产管理局发出《限期整改通知书》。
第十五条
房地产开发项目竣工综合验收合格后，建设开发单位可将该项目移交物业管理企业管理。房地产开发项目竣工综合验收不合格的，建设开发单位必须按《限期整改通知书》的规定进行整改。
第十六条
各专业行政管理部门及综合验收组有关工作人员必须恪守职业道德及工作纪律，客观、公正、高效地做好验收工作，严禁以权谋私、贪污受贿行为，违者给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十七条
规划、消防、人防等专业行政管理部门不依照国家规定，在验收资料齐全时，不办理专业验收、竣工验收备案或综合验收手续的，由其上一级主管部门责令改正，并承担相应的行政责任，并依照有关规定对直接责任人员给予行政处分。
第十八条
建设开发单位违反本办法第九条规定，不办理房地产开发项目竣工综合验收预登记的，市房产管理局不予办理《商品房预售许可证》、商品房买卖合同备案登记、《房地产开发项目竣工交付使用许可证》、房屋产权登记等手续；
第十九条
建设开发单位违反本办法第四条规定，将未经综合验收的房地产开发项目交付使用的，由市房产管理局责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由市房产管理局组织有关部门及单位进行验收，并视情节轻重对建设开发单位处以10万元以上30万元以下的罚款，同时并处以降低资质等级的处罚。经验收不合格的，依照本办法第十九条的规定处理。
第二十条 建设开发单位违反本办法第四条规定，将综合验收不合格的房地产开发项目交付使用的，由市房产管理局责令限期整改，并处交付使用房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；造成重大伤亡事故或者其它严重后果，触犯刑律的，依法追究刑事责任。
第二十一条 建设开发单位违反本办法第四条规定，将未经综合验收或综合验收不合格的房地产开发项目交付使用并已收取物业管理费用的，由市物价行政主管部门责令退还已收取的物业管理费用，并根据物价管理有关规定予以处罚。
第二十二条
建设开发单位违反本办法第四条规定，造成购房者损失的，依法承担赔偿责任。
第二十三条
建设开发单位违反本办法规定，涉及规划、建设、消防等行政管理的，由相关行政管理部门依法予以处理。
第二十四条
县（市）的房地产开发项目验收管理，可参照本办法执行。
第二十五条
本办法自2003年 9月 1日起施行。本市过去颁发的有关房地产开发项目竣工综合验收的规定与本办法有抵触的，以本办法为准。
第二十六条
本办法由市房产管理局负责解释。
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