第九章 物业管理服务费报价及测算[材料]_物业服务费成本测算

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第九章 物业管理服务费报价及测算

概述

基于对君临国际广场住宅、写字楼、酒店式公寓、商业的全面分析和测算 得出第一年管理服务费支出为人民币1,317,957.57元第二、第三年管理服务费 支出为人民币2,255,529.27元通过对资源占用分析和全面平衡物业管理服务 报价为住宅0.8元/㎡·月写字楼4.5元/㎡·月酒店式公寓2.6元/㎡·月 商业1.5元/㎡·月。

第一节

经费测算的原则及说明

一、测算的依据

(一)南京市政府相关物业管理法律、法规

(二)“南京市物业收费管理实施办法”宁价房[2002]182号

(三)“南京市住宅区停车管理服务费收费标准”

(四)江苏中住房地产开发有限公司“君临国际广场”物业管理邀标书。

二、经费测算的原则

(一)遵循物业管理行业特点的原则

物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出是物业管理企业正常运转的基础也是为业主/使用者创造舒适工作 环境达到物业保值增值目的的基本条件。

(二)服务水平与管理费用相匹配的原则

根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点准确定位物业管理的水 平准确定位管理费用的标准。

(三)物业管理分项服务分项收费的原则

按照不同的物业所占用的资源比例在统一运作的原则基础上服务分区 不同的服务内容确定不同的服务费用标准。

(四)分阶段测算原则

考虑到管理期内项目分两期竣工投入使用。为此我们采用了分阶段测算 的原则以确保经费测算的准确、客观。

(五)管理者提取酬金原则

物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础并按一定比例提取“管 理者酬金”即

管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。

三、测算的有关说明

(一)按功能物业功能管理的原则

(二)物业管理费支出包括人工费支出、办公费用、设备设施维护费、清洁

费、绿化费、保安费、固定资产折旧、开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金及附加。

(三)有关费用的说明

1、人员工资标准

根据市场化原则参照行业工资水平结合南京市的物业管理服务行业特点

2、公用水电费

本测算不含公用水电费公用水电费的分摊遵照南京市物业管理的有关规 定和行业惯例。

3、住宅电梯使用费 住宅电梯未列入测算其费用收支遵照南京市物业管理有关规定和行业惯例。

4、物资装备的摊销

物资装备全部按3年摊销。

5、开办费摊销

根据江苏中住房地产开发有限公司提供的合同范本,中标后的签约期限为3 年因此开办费的摊销期限为3年。

6、不可预见费

根据物业管理行业惯例不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。

7、管理者酬金

依照江苏省物业管理条例和南京市物业管理办法每年按总支出的8—15% 提取管理者酬金本标书实际按5—8%。

8、本标书收费标准不包含住宅专用维修基金。

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