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长兴县物业管理履约保证金和前期物业服务费管理办法
为贯彻长兴县《关于加强住宅小区物业管理工作的实施意见》，规范前期物业管理行为，维护建设单位和物业服务企业的合法权益，保持物业小区正常秩序，根据有关法律法规和相关规定，制定本办法。
一、履约保证金：
（一）凡在本县内参与新建项目管理、与建设单位签订《前期物业服务合同》的，必须向县物业主管部门交纳一定数额的履约保证金，用于保证物业服务企业信守合同，诚实经营，保障物业管理活动有序进行。
（二）履约保证金的交纳标准按照招标物业总建筑面积确定：
总建筑面积在10万平方米以下的，履约保证金不少于5万元；
2、总建筑面积在10万平方米—20万平方米的，履约保证金不少于10万元；
3、总建筑面积在20万平方米以上的，履约保证金不少于15万元；
（三）物业服务企业应在《前期物业服务合同》到物业主管部门备案前将履约保证金缴入物业主管部门设立的履约保证金专用帐户上。
（四）物业服务企业不按合同履行义务时，可由业主或业主委员会提出申请，物业主管部门确认，根据实际发生金额代扣除其履约保证金，也可由物业主管部门动用履约保证金直接代物业服务企业履行义务：
（五）小区业主委员会成立，小区业主委员会不续聘前期物业服务企业的，物业服务企业凭《移交协议》和经业主委员会签字同意支付的退款申请单向县物业主管部门申请退还履约保证金，退还时连本带息；小区业主委员会续聘前期物业服务企业的，由小区业主委员会决定是否返还履约保证金，业主委员会也可决定款项由物业主管部门继续保管还是由业主委员会自行管理。
（六）物业服务企业有下列情形之一的，暂不退还履约保证金，待处置到位后经业主委员会认定，物业主管部门审核后办理返还手续：
1、挪用预收的公共能耗周转金的；
2、本应在物业费中开支的费用不按时向专业单位缴纳的；
3、退出小区管理时已预收退出时间后的物业费或小区物业经营用房租金，又不退还给业主委员会或转给新聘的物业服务企业的；
4、合同约定责任期内，未对物业共用部位、共用设施设备尽到维修责任，造成损坏、影响正常使用的；
5、合同终止时，不移交或少移交物业服务用房的；
6、合同终止时，不移交相关资料或资料缺失的；
7、合同终止时，未按相关要求有序撤出的；
8、合同未满擅自退出的。
（七）物业服务企业有恶意退出项目管理的、发生重大责任事故的或发生不诚信行为的，由物业主管部门审核，将没收履约保证金。
（八）物业服务企业被扣除的和被没收的履约保证金，用于小区善后处理和基础设施建设或纳入小区住宅维修资金帐户。
二、前期物业服务费
（一）建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同时，应对前期物业服务费的缴交、使用进行约定。
前期物业服务费，是指建设单位向物业服务企业支付的、用于新建物业项目交付前的、物业服务企业前期介入和开办的费用。前期物业服务费主要用于以下支出：
1、物业招标文件或管理方案中明确的前期介入人员的工资及培训开支；
2、物业管理办公用房的装修和办公设备及办公用品购置；
3、从业人员的劳保用品及操作器材购买；
4、办公电话、电表、水表等安装费用；
5、业主入住手册等资料费用；
6、前期物业服务其他费用。
（二）前期物业服务费的交纳
1、缴纳标准和缴纳时间：按物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积，实行不同规模不同标准、5万平方米以下不得低于5元/平方米，5—10万平方米不得低于4元/平方米，10—15万平方米以上不得低于3元/平方米，15万平方米以上不得低于2.5元/平方米具体标准在招投标中确定。
前期物业服务费由建设单位向县物业主管部门缴交。其中70%应在物业管理招投标开始前交纳，其余30%在物业交付联合检查之前交清。
前期物业服务费缴交时，县物业主管部门应当向建设单位出具财政部门统一监制的专用票据。
建设单位不按规定交纳前期物业服务费的，县房地产主管部门将不予发放预售证。
（三）前期物业服务费的管理：
1、前期物业服务费管理实行按项目设帐、物业企业申请、分批划拨、专款专用的原则。
2、前期物业服务费的财务管理和会计核算应当执行国家和财政部门有关规定，并依法接受同级财政、和审计部门的检查和监督。
（四）前期物业服务费的支付：
1、前期物业服务合同签订后15日内，物业服务企业可凭其合同、前期介入人员的工资及培训开支预算单、拨款申请单等相关资料，向县物业主管部门申请划拨30%的前期物业服务费。
2、第二次拨款申请在物业交付前3个月，物业服务企业可凭开办费预算单（含物业管理用房装合同或协议）、拨款申请单等相关资料，向县物业主管部门申请划拨50%左右的前期物业服务费。
3、物业交付后，县物业主管部门应当对物业服务企业前期物业服务费的使用情况进行检查，必要时可聘请中介审计单位进行审计，审计费用在前期物业服务费中列支。检查后前期物业服务费使用符合审计结果的，物业主管部门应拨付前期物业服务费剩余款项。
（五）其他：
物业服务企业退出物业项目服务时，按照《浙江省物业项目服务退出管理暂行办法》执行，办公桌椅等固定资产按前期物业服务费预算单中列明购置的数量移交给业主委员会。物业服务企业挪用前期物业服务费或弄虚作假的，由县物业主管部门责令改正，追回挪用的前期物业服务费，并给予不良行为记录和公示；情节严重的，由物业主管部门向上级物业主管部门请求依法吊销其物业管理资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
物业主管部门及其工作人员不履行职责或者滥用职权的，由上级行政机关或者有关部门责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其它直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
本办法自2012年6月1日起开始执行
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