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房地产市场分析报告的写法
房地产市场分析报告是通过对房地产市场 信息的收集、分析和加工整理之后写成的书面报告。一份高水准的房地产市场分析报告，能够揭示房地产市场的内在规律，预测房地产市场的发展趋势，帮助房地产 市场参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。遗憾的是，当前各类写作书刊中鲜见房地产市场分析报告的写法指导，高水准的房地产市场分析报告难 得一见。笔者不揣浅陋，拟结合工作实际谈谈房地产市场分析报告的基本组成及常见格式。
一、房地产市场分析报告的基本组成一份完整的房地产市场分析报告通常包括以下五个部分，即市场现状分析、近期采取的主要政策措施、市场存在的主要问题及原因、市场形势预测、下一步的政策建议及主要措施，各部分通常须阐明的内容如下。
“市场现状分析”部分是整篇报告的核心内容，其通常又包括八个方面。分别有：（1）报告期社会经济发展概况。该部分主要反映房地产市场发展的宏观背景。包括地区生产总值（GDP）、固定资产投资规模及其变化情况（时间序列数据及同比、环比、占比等，下同）；城镇居民可支配收入及其变化情况等。（2）报告期房地产开发情况。可同时作为反映市场后续发展趋势的先行指标。包括房地产开发资金来源构成、投资完成额、土地购置面积、土地开发面积、新开发面积、施工面积、竣工面积等指标的数量及其变化情况等。（3）报告期房地产市场供求总量及对比情况。对于增量房市场（最好能区分预售和现房销售），应包括：批准预（销）售面积（套数，针对住宅，下同）、累计可售面积（套数）等侧重反映供应的指标及其变化情况；登记销售面积（套数）、消费意愿、消费者价格预期等侧重反映需求指标及其变化情况。对于存量房市场，应包括存 量房规模、二手房交易面积（套数）、租赁面积（套数）等指标及其变化情况。（4）报告期房地产市场结构情况。此部分主要针对增量房市场中的住宅，应包括按套型、价位、区域等标准划分的各子市场中的供应量、需求量、供求关系、价格走势等指标及其变化情况，以及各子市场供应量、需求量占总体市场的份额及其变化情况。（5）报告期房地产市场价格情况。对于增量房市场，应包括城市房地产市场信息系统提供的平均交易价格、同质价格、典型楼盘价格等指标及其变化情况，并参考统计部门提供的70大中城市房屋销售价格指数及其变化情况，且应按住宅、非住宅进行细分。对于存量房市场，应包括城市房地产市场信息系统提供的二手房平均交易价格、平均租赁价格等指标及其变化情况，并参考统计部门提供的70大中城市房屋销售价格指数中的二手房指数、租赁指数等指标及其变化情况。（6）金融、财税等其他与房地产市场相关的数据及情况分析。（7）其他需要说明的问题，例如市场的季节性波动、外资进入情况等。（8）报告当期市场现状分析小结。对上述指标和分析的主要结论进行总结，并对报告期房地产市场形势做出基本判断和总体评价。“近期采取的主要政策措施”部分主要应阐述在报告期内，结合本地区实际采取的主要调控措施，以及对市场的影响效果，取得的成效和经验等。
“市场存在的主要问题及原因”部 分通常应关注以下几个方面：一是报告期房地产市场存在的突出矛盾，或者出现异常变化的指标（例如供求总量大幅增减、供求关系明显失衡、价格水平大幅波动、市场结构剧烈变化等），以及引发这些矛盾或异常变化的原因。二是报告期房地产市场中出现的趋势变化，或者市场中出现的新情况、新问题，以及出现这些新情 况、新问题的原因。三是报告期当地房地产市场中引起广泛关注的热点性、敏感性问题（如新闻舆论大量报道等），以及专题分析。
“市场形势预测”部 分主要是采用定性判断与定量测算相结合的方式，对未来一段时间（通常半年至一年）房地产市场的发展趋势做出预测。可依据对当前市场形势的分析，并考虑影响 房地产市场走势的有利和不利因素，把握供求总量、供求结构、价格水平的变化趋势，对市场的基本走势做出判断。亦可根据各统计指标时间序列数据反映的规律 性，结合各市场先行指标和住房状况调查、指标需求调查等专项调研结果，对新增供应量、需求量、价格等核心指标进行定量测算。
“下一步的政策建议及主要措施”部分主要是结合现状分析和预测结果，提出进一步加强房地产市场宏观调控的政策建议，以及当地拟采取的主要措施。
二、房地产市场分析报告的常见格式
俗话说，文无定法。房地产市场分析报告 亦如是。上述五个基本组成部分在房地产市场分析报告中并非缺一不可，具体内容的分列也并非“一成不变”。如“近期采取的主要政策措施”以及“下一步的政策 建议及主要措施”有则述写，无则省略；简约的分析报告甚至可以只写“市场现状分析”，其它部分一概略去。又如 “市场现状分析” 部分可以拆分成“基本情况”和“运行特征”两个部分，也可以将“存在问题”部分归为其中。关于房地产市场分析报告的常见格式，笔者以2008年部分省市房地产市场分析报告的纲目为例，列举如下，供广大同仁参考。
（一）单写“市场现状分析”型
如题为《2008年 广州市房地产开发和销售情况分析》一文的纲目为：
一、房地产开发投资发展现状和特点：
（一）房地产开发投资增速平稳回落；
（二）住宅投资结构优化、商业营 业用房投资快速增长。
二、房地产开发企业资金到位情况。
三、商品房销售情况：
（一）销售形势整体低迷，年底销售量有所回升；
（二）房地产销售价格同比涨幅 回落，环比价格继续走低；
（三）商品房空置面积持续增加。
四、限价房和保障性住房建设情况。
五、2008年广州市土地拍卖情况。
（二）“市场现状分析” +“市场形势预测”型 如题为《2008年 西安市房地产市场运行报告》一文纲目为：
一、房地产开发投资额高速增长但增幅逐步回落。
二、房屋施工面积、新开工面积继续增长，但增速逐渐回落。
三、商品 房销售面积持续下降。
四、房屋销售价格冲高回落，涨幅高于上年。
五、房地产类贷款增速总体趋缓。
六、土地价格年末有所回落。
七、房地产企业景气指数高位回 落。
八、对2009年的展望。该文前七个部分实为“市场现状分析”，最后一部分为“市场形势预测”。
（三）“市场现状分析” +“存在问题”型
如题为《2008年成都市房地产市场监测运行情况报告》一文纲目为：
一、运行情况及主要特征：
（一）开发投资增长停滞，全年仅增长3﹪；
（二）商品房施工面积继续扩大，但增幅放缓，新开工面积和竣工面积双双下降；
（三）商品房销售面积和销售额大幅下降，市场形势严峻；
（四）空置面积不断增加，1-3年 住宅空置尤为突出；
（五）购地面积大幅下降，地价不断走低，待开发面积大幅增长。
二、运行中的主要问题：
（一）商品房施工规模不断扩大，市场供需矛盾更加 突出；
（二）住房供应结构不尽合理，结构性矛盾还比较突出；
（三）开发资金压力不断加大，中小房地产企业面临生存困难；
（四）市场销售持续低迷，商品房空 置面积不断增加。
（四）“市场现状分析”+“存在问题”+“建议”型 如题为《2008年 天津市房地产市场回顾》一文纲目为：
一、房地产市场运行特点：
（一）房地产业增加值与上年基本持平，各季发展速度上下波动；
（二）房地产开发投资实现较快 增长，增速高于京沪渝；
（三）商品房建设规模继续扩大，竣工面积增加；
（四）房地产开发到位资金增长趋缓，低于同期投资增速；
（五）经济适用房建设全面推 进，非住宅类项目建设规模扩大；
（六）房价涨速减缓，交易量下跌。
二、当前全市房地产市场面临的主要问题：
（一）商品房成交量持续下降；
（二）房地产开发 资金逐步趋紧；
（三）房地产业增加值持续下降；
（四）房地产开发投资后劲已显不足。
三、几点建议：
（一）保持滨海新区房地产投资快速增长；
（二）加快示范 小城镇建设进度；
（三）稳定“新家园”经济适用房建设规模；
（四）积极鼓励居民住房消费；
（五）完善项目基础设施建设，提高综合配套服务。
（五）“政策措施” + “市场现状分析”+“市场形势预测”型
如题为《2008年 重庆市房地产市场报告》一文纲目为：
一、年末“救世”政策回顾：
（一）国家宏观政策（略）；
（二）地方政策：减免部分交易税费、二套房比照首套政策、加大 公积金投放力度、部分房企税费与贷款可延期、主城购房上户口。
二、全市房地产开发市场运行情况：
（一）开发投资与土地购置情况；
（二）开发企业资金到位情 况；
（三）商品房销售市场状况。
三、三大因素决定2009年重庆市能否率先走出“冬天”：
（一）试验区效应吸引外来人口助推房市回升；
（二）主城区以外区县市场需求仍在；
（三）房价增长相对平稳。
参考资料：
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