股权转让房地产项目的涉税分析由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产股权转让税费”。
纯代锥讲侍息股权转让房地产项目的涉税分析胡伏中铁八局房地产3>开发有限公司财务部摘要:股权转让房地产项目是近年房地产市场上常见的资本运作模式，通常认为可以规避一些明确涉6>及土地的交易税费而作为一种普遍使用的纳税筹划方式。但从整个房地产项目开发流程来看，如操作不得当，也会带来负面影响。因此有必要进行综合分析，探讨对0>房地产企业最为有利的运作模式。关键询:股权转让;房地产;纳税中国分类号F810.42文献标识码A文章编号∞1-828X(2011)12-0158-02 3.2(关于土地增值税若干问题的通知)(财税[2006)21号)规定了号|言股权转让是指公司股东依法将自己持有的股份或股权转让给他;对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营人，使他人成为公司股东的民事法律行为。
房地产企业作为公司法人的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进企业，由于经营不善、企业扩张等模式，往往可能将房地产企业股权行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税转让给他人，与此同时，该房地产企业持有开发产品、在建工程、土一些具体问题规定的通知)(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地地使用权、投资住房地产以及与公司相关的资质、人员一并也得到转增值税的规定。但该文件只对以房地产进行投资或联营的征免税问移。在当前房地产市场宏观调控的情况下，房地产企业的整合与并购题进行了重新明确，但是，对于财税[1995)48号有关合作建房企业兼既有必要，也有可能。因此，出现了转让房地产项目(产品)或房地产并转让房地产的征免税问题没有包括其中，所以房地产开发企业依旧企业股权转让的行为。事实上，房地产企业股权转让的实质也在于转可以通过合作建房或兼并转让等方式进行土地增值税的筹划，合理规让房地产开发项目。避新政策所带来的税收筹划风险。3.3(国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复)(国税函[2∞OJ687号)规定你局《关于以转
二、股权转让房地产的攒税分析{一)可以规避有关房地产开发的法律限制让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示)(转地税报一是对于某些尚未达到成交条件的土地，(城市房地产管理法》[20∞]32号)收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份规定不得转让，因此，可以通过股权变动的模式进行交易。二是由于有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司1∞%的股权.房地产企业涉及开发资质、?L项手续、权证转移等，因此通过股权转且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地t建筑物及附着让模式，可以省去诸多麻烦，加快开发进度。物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。由此可见，对于一{二)有关房地产开发的涉税具体情况讨论次性转让100%股权，且股权形式表现的资产主要是土地使用权、地1.有关营业税等常规性流转税的利益分析上建筑物的行为，同样会按规定征收土地增值税，在实际操作中应规《财1-3 政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》避这一情况。(财税[2∞2)191号)规定:自2∞3年1月1日起，以无形资产、不动产投4.1J、结资人股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征在不考虑土地增值税的情况下，在交易环节股权转让较房地产转收营业税;对股权转让不征收营业税。而如果是房地产项目转让，则让少缴纳营业税和契税。土地增值税是否缴纳，何时缴纳，将视具体需要按;市场价值或者以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或情况及各地税务机关操作7>实践不尽相同。本文将在案例分析中进行讨受让原价后的余额;为营业额，税率为5%。论。2.契税等财产税分析根据目前税法的有关规定，直接转让房地产的，受让方应该缴
三、案例分析纳契税等税费。对于股权转让房地产，没有发生土地使用权及在建工A企业3年前取得一块国有土地使用权，价格为20∞万元.现与B程、商品房的转让，因此，不需要交纳有关土地交易的契税。当前，企业商定按190∞万元转让。该地将记的土地使用权人为C商业公司。契税的税率为3%。具体转让过程为A、B企业经谈判.在一年内分3次，先后将商3.有关土地增值税的利益分析业公司45%、20%、35~岛的股权转让给B企业，并按规定逐次到工商土地增值税是对转让房地产行为征收的一种财产税，据此，按税局办理了商业公司股东变更、章程变豆、法人代表变更等手续，B代法的原则规定，股权转让不涉及土地增值税。在房地产开发项目的股替A成为商业公司股东，从而实际获得土地。以上这种情况，在法律权转让中，具体有三个较大的规定需要考虑:上，不能视为发生土地使用权转让。3.I(财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定涉税分析:的通知)(财税字[1995)48号)规定:对于以房地产进行投资、联营1.如以转让土地使用权方式交易，在国土产权交易所转让，贝11转的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价人股进行投资或作为联营让金(费)为190多万元(现行交易费一般为交易价格的1%)，契税为570条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值万元。税。因此，房地产投资与房地产转让相比，可以避免缴纳营业税(当2.土地增值税分析然也就免缴以应交营业税为计税依据的城市维护建设税、教育费附2.1交易环节:由国税函[2000)687号看出，该文重点强调;一次加.以下同)和土地增值税等税费。转让房地产项目的土地增值税为性;转让1∞%股权，闵此，在理想情况下，本案例分3次转让，如不四级超率累进税率。被认定为增值税应税行为，则可以为A企业节约税金95ω万元? 财枝弘精购入土地4>成本为2000万元.售价为19000万元，为简便起见，不考虑
四、结论其他因素.增值为19000-2000= 17∞0万元，增值额与扣除项目金额1.以股权转让方式不能简单理解为一定比转让房地产方式节税。的比率=170∞120∞=850%.土地增值税税额=增值额x60'ì岛一扣除以股权转让方式进行交易通常转让}j;减少缴纳的税金，但受让方在最项目金额x35%=17ω1-3 0*60%-2000*35%= 9500万元。由于税费最终终应缴的土地增值税金额增大。因此受让方应充分关注其对土地增值由买方承担，因此，也可以认为是降低了B企业的成本)。税的影响。2.2后续环节:受让土地后.B虽然实际拥有了可供开发的土地，2.从节约现金流与考虑政策有利变动的角度，应规避国税函但是当B进行房地产开发时，却只能将2000万元作为土地成本计入[2∞OJ687号规定的形式.I[财税(2002)191号].其主要区别在于交纳土地增值税的时间点。具体金额方面，则需要根[2J{关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的据实际情况进行测算。但无论如何，对于大额的土地增值税，从节约批复)[国税函。ω0)687号].[3J{关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知[国税发(2009)91现金流的角度来看，推迟支付都是值得的。号].2.3延伸探讨。如果考虑计算土地成本与实际对价之间的巨大差异(即1.9亿元与20∞万元.).可考虑设立第三方公司进行过波，同时，作者简介:胡伏(1976-).女，汉族，四川成都人，大学文化。对2000万元的土地成本进行评估增值，再将其转让给B企业。但此种中铁八局房地产开发有限公司财务部，会计师，西南交大网络学院会计情况F.虽然B企业可以确认1.9亿元的土地成本，但第二方公司获得专业。评估增值收益仍需要按25%缴纳企业所得税，同时也需要交纳土地过户的契税与印花税，因此
是否合算也值得斟酌。....................................................〈志'{上接第150页)可以使用5年，用年数总和法，求每年应提多少折旧额?的计入到销售费用，说不清楚的一律计入管理费用，大小修理期间照年数总和=5叫+3+2+1=15 常计提折旧。第一年(1仪头10)x 5/15=30 第二年(1∞-1O)x4/15=24第三年(1αl-10)x 3 /15= 18 第四年(100-10)x 2 /15= 12
五、固定资产的处置第五年(1∞-1O)x1/15=6 处置分为4步:清理时.借:同定资产清理累计折旧固定资产减值准备
四、固定资产的后续支出l更新政法(资本化处理)1-3 贷:固定资产首先将固定资产的账面价值全部转入在建工程，在改建的过程中支付清理费用，借:固定资产·清理对于替换的旧的设备价值予以剔除。贷:银行存款2.大小修理(费用处理)收到处置价款，借z银行存款要点:按照用新的会计准则，一律不得预提或待摊，而对于发生贷:固定资产清理的大小费用，一次性计入当期损益(管理费用、销售费用).能说清楚将固定资产清理账户绪平，转入到
当期的营业外收、支。
1-3
股权转让涉税问题（基础篇） 《税收征收管理法》及其实施细则《个人所得税法》及其实施条例《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》（国家税务总局公告2014年第67号）《关于个人非......
非上市公司个人股权转让涉税分析一、营业税《财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税［2002］191号）第二条规定：自2003年1月1日起，“对股权转让不征收营业税。......
一、初露端倪2010年6月，N市国家税务局通过跟踪外经贸部门对外发布的股权转让信息，敏感地“嗅出”了里面的税务风险。顺着外经贸部门这条线，该局成立了核查小组，专门评估辖区内所......
浅谈股权转让中所涉税费文/郭利刚 律师股权转让是指公司股东依法将自己的股份让渡给他人，使他人成为公司股东的民事法律行为。股权转让是股东行使股权经常而普遍的方式，我国《......
关于股权转让的涉税政策1、企业所得税 (一)居民企业1、一般性税务处理根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)规定：三、关于......
