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我国旅游地产行业政策环境及运行状况分析
旅游地产行业相关政策分析
（一）房地产行业政策动态分析
1、确立政策利好基调
2015年3月5日，李克强总理在政府工作报告中指出，2015年要稳定住房市场消费，鼓励、支持自住型和改善型住房需求，促进房地产住房政策的平稳健康发展。同时，政府报告中还指出，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任。此外，首次提出“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举”，把一些存量房转为公租房和安置房。
2、不动产登记工作推进
自2014年年底，国务院发布《不动产登记暂行条例》后，不动产登记工作不断推进。2015年1月21日，国土资源部办公厅发布《2015年不动产统一登记工作计划安排》；3月1日起条例正式启动，全国不动产登记工作大范围展开；3月26日，国务院法制办网站公布《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》共8章137条，对于登记程序、类型、办理及不动产登记资料的查询保护和利用等进行了详细规定。
3、相关财税政策分析（1）央行降准降息
继2014年11月底，央行进行非对称降息后，2015年2月4日央行下调了金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；2月28日，央行宣布降息——自3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点并扩大存款利率浮动区间；2015年4月20日起，央行下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点；2015年5月10日，央行年内再度宣布降息，决定自5月11日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。至此央行2015年已进行了两次降准、两次降息。
（2）“3.30”房贷新政
2015年3月30日，中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。《通知》明确，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居
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住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。
（3）“3.30”住房营业税5改2 2015年3月30日，财政部、国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
（二）旅游业主要政策分析1、2013年休闲纲要与旅游法推出，旅游政策环境空前利好
2013年2月18日，国务院办公厅正式面向社会发布《国民旅游休闲纲要（2013-2020）》，2013年4月25日，第十二届全国人大常委会第二次会议表决通过了《中华人民共和国旅游法》，并于10月1日正式实施。
这两个事件是中国旅游和休闲发展历程中重要的标志，具有重要的历史意义。
2、国务院印发《关于促进旅游业改革发展的若干意见》
2014年8月9日，国务院印发了《关于促进旅游业改革发展的若干意见》（以下简称《意见》），部署进一步促进旅游业改革发展，提出到2020年，境内旅游总消费额达到5.5万亿元，城乡居民年人均出游4.5次，旅游业增加值占国内生产总值的比重超过5%。
《意见》明确了今后一个时期旅游改革发展的重点任务。一是增强旅游发展动力。深化旅游改革，推动区域旅游一体化，大力拓展入境旅游市场，增强旅游发展动力；二是拓展旅游发展空间。积极发展休闲度假旅游，大力发展乡村旅游，创新文化旅游产品，积极开展研学旅行，大力发展老年旅游，扩大旅游购物消费，拓展旅游发展空间；三是优化旅游发展环境。完善旅游交通服务，保障旅游安全，加强市场诚信建设，规范景区门票价格，优化旅游发展环境。
3、国办发布推进旅游业改革发展任务分解表
2015年1月21日，国务院办公厅正式发布《〈国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见〉任务分解表》，就《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》落实过程中各部门的主要任务进一步进行分解。
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《任务分解表》出台后，各部门的分工总共达到了67项，除地方事权外，涉及中央部门的任务基本上都进行了分解，将更有助于充分发挥部门职能，迅速形成部门合力，突出重点，形成突破，切实推动《若干意见》的贯彻落实。
4、《景区最大承载量核定导则》实施
2015年4月1日起，由国家旅游局制定的《景区最大承载量核定导则》正式实施。新版导则中首次明确了“最大承载量”的计算方法，并要求各大景区核算出各自的游客最大承载量，制定相关游客流量控制预案。《导则》的出台为景区客流监控制定了国标。
5、《游客不文明行为记录管理暂行办法》施行
2015年4月6日，《游客不文明行为记录管理暂行办法》由国家旅游局公布并正式施行。根据这一办法，省级旅游主管部门建立本行政区域的游客不文明行为记录。国务院旅游主管部门建立全国游客不文明行为记录。游客不文明行为记录信息保存期限为一至两年，期限自信息核实之日算起。
6、《导游领队引导文明旅游规范》发布
2015年4月24日，国家旅游局正式发布《导游领队引导文明旅游规范》，对导游领队引导文明旅游的内容进行了详尽规定，包括如何引导游客支付小费、如何野外如厕、提醒旅游者不在酒店禁烟区域抽烟等。
7、三部门发布《关于治理规范旅游市场秩序的通知》
针对旅游市场秩序中存在的欺行霸市、虚假广告、价格欺诈、非法经营、欺客宰客、强迫消费等突出问题，国家旅游局、公安部、工商总局三部门于2015年5月19日联合印发了《关于治理规范旅游市场秩序的通知》，把整治“不合理低价”、违法“一日游”等扰乱旅游市场秩序的行为，作为2015年整治旅游市场乱象的突破口和切入点，并将在京联合召开全国电视电话会，对治理规范旅游市场秩序工作进行全面动员和部署。
我国旅游地产业运行状况
中投顾问在《2016-2020年中国旅游地产业深度分析及发展规划咨询建议报告》中指出，我国旅游地产最早出现于20世纪80-90年代，虽然起步较晚，但发展势头良好。尤其是进入21世纪以来，作为拉动内需的两个热点行业，旅游业和房地产业都有了长足的发展。近年来，随着城市房地产开发重心逐渐偏移，房地产市场进入新一轮整合过渡期，市场投资和消费模式逐渐转变，旅游交换平台逐步形成，使旅游地产业进入了新一轮发展时期。旅游地产类型从单一的酒店、主题公园转向游乐设施、度假别墅、第二居所等多元化并存的发展态势。
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截至2009年底，国内旅游地产项目共计926个，2013年底，该数据已经刷新至5299个，到2014年该数据增至7965个。
图表 2005-2014年中国旅游地产项目数量
数据来源：国家统计局
旅游地产的发展几乎在全国是遍地开花。在2014年，国内旅游地产供应增长快速，市场步入红海竞争阶段，项目布局遍地开花，竞争格局更加复杂多变，海南、长三角、环渤海成为旅游地产最为集中的三个区域。2014年，有5324家企业涉足旅游地产，稀缺自然资源的抢夺成为行业发展焦点。图表 2012-2014年中国旅游地产开发企业数量
数据来源：国家统计局
2014年，西南地区旅游地产受制于政策影响，销售相对停滞，但仍在发展中。西南地区的昆明、版纳、贵阳、成都等城市共有864个相关项目，新增项目复合程度低，公寓产品仍是主流。度假需求为最主要的置业目的，45%置业者的目的都为度假，100万以下的低总价产品最受欢迎。2014年全国有3198个滨湖项目，滨湖项目分布更加广泛，长三角和西南地区相对集中。截至2014年底，我国共有1415个滨海旅游地
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产项目，占旅游地产项目总数的17.77%，开发面积大482764.7亩。同时，古镇旅游地产项目494个，相关项目处于快速发展期；古镇的功能更加多元，孵化园成为新的功能亮点，而古镇旅游智慧化升级，互联网成为运营创新点。
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