房地产抵押贷款中的问题由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产抵押贷款是什么”。
赢了网s.yingle.com
遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>
http://s.yingle.com
房地产抵押贷款中的问题
房地产抵押贷款中的五个问题 随着经济的发展，房地产抵押业务逐年增多，它较好地解决了企业发展中资金短缺的问题，同时也在新的领域拓展了金融业务。但是在房地产抵押过程中存在不少问题，如企业不按法定程序办理抵押登记手续，金融机构把关不严；有关房地产抵押贷款方 房地产抵押贷款中的五个问题
随着经济的发展，房地产抵押业务逐年增多，它较好地解决了企业发展中资金短缺的问题，同时也在新的领域拓展了金融业务。但是在房地产抵押过程中存在不少问题，如企业不按法定程序办理抵押登记手续，金融机构把关不严；有关房地产抵押贷款方面的规范性文件滞后，执行不一；房地产多头管理，单位间沟通不够；企业破产、抵押房地产处置受阻；评估机构无序竞争，超值评估等等。这不仅给房地产主管部门造成管理上的混乱，而且给金融机构带来不同程度的贷款损失和风险。如何认识和防范、化解这些问题和风险、把损失降低到最低程度。
一、用假证抵押，重复抵押，债权落空
首先，不法分子利用制造的假证，或利用拆迁应注销的房地产权
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
证，到金融部门直接贷款，而尽量避开房地产主管部门在办理他项权利抵押登记时进行的审查。其次，多头抵押。不法分子先进行房产抵押，然后又到另一家银行进行土地抵押登记，造成多头抵押。再者，重复抵押。即同一宗土地到两家银行抵押，过去往往根据评估报告总额来测算抵押面积的相应的抵押金额，只在抵押合同或他项权利证明书上标明，未在土地证或实地分割的抵押地块上作标记。结果容易出现重复抵押，当处置债权时，无法保证债权的实现。还有一种情况，不法分子先将房地产在一定银行办理了抵押登记后，又假借挂失，骗取新证，再到另一家银行办理抵押贷款，造成重复抵押。
分析：这类问题，多发生在开展这项业务的初期阶段，原因是房地产多头管理，部门间沟通不够，有关抵押登记方面的规范性文件滞后，造成金融机构执行一度混乱，无所适从，往往注意到房证而忽略了地证，抵押登记手续不完善，造成金融机构经济损失和房地产部门管理上的混乱。
对策：金融机构对房地产贷款必须坚持两证齐全，坚持在两主管部门办理完他项权利证书时，方可签订贷款合同。另外，房地产主管部门与金融三家应经常沟通，有条件时，相关基础信息联网，实现信息共享或相互查询信息以便堵塞漏洞。对同一宗地多家贷款抵押时，金融机构要坚持在图上和实地标出抵押范围分割出相应资产的土地面积，然后根据评估报告折合抵押金额，从而保证土地分割抵押的准确性，债权实现的可靠性。
二、企业破产，债权难以实现
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
分析：相当部分企业，从金融机构贷款后，未能改善经营状况，由于包袱沉重，不能按时还贷。有的很快宣告破产，待破产处置资产时，出现了几种情况：
第一种情况，贷款时，金融机构要求企业以房地产抵押，并办理了合法的房地产登记手续。但根据国家有关规定，企业破产财产处置收入，要首先用于安置职工。其次要交纳国家的有关税费。这二项往往使企业所处置的财产收入尚不够偿付，哪有资金再偿付金融机构呢？所以，金融机构的优先受偿是空的。
第二种情况，对濒临破产的企业抵押贷款，金融机构应尽早要求企业处置房地产以抵偿债务。企业使用的土地，绝大多数是划拨性质的国有土地，处置到金融机构，必须经过土地主管部门办理出让手续，因企业无力出钱办理出让手续，金融机构要想获取房地产，必须代企业出款交纳土地出让金，才能获得土地、房产。获取了房地产，金融机构既不易经营，也不好出手。面临的是政府收回参与市场招、拍、挂，最后能收到的补偿往往抵不上企业贷款数额。
第三种情况是个别企业土地属于集体性质的建设用地，处置还要经过补办征为国有性质土地，这道手续补办难度比第二种情况更为复杂，涉及集体补偿等审批。
第四种情况，金融机构抵押贷款受偿获得的出让性质的国有土地，可以通过土地主管部门办理转让手续，以实现贷款的偿付。防止抵押的土地资产实现前后，容易产生的违法占地和隐形交易的问题。
对策：金融机构应对贷款企业经营、财务状况以及预期收益能力，法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
以及抵押物土地的性质，规范用途趋向，其他产权状况，要进行全面审查，对属国家限制发展的企业、濒临倒闭的企业更要慎重处置。经审查可给予贷款的，要求企业以合法的房地产抵押担保，包括集体性质的土地，由该集体所有人出具同意用该宗地抵偿债务，征地费是否冲抵的赔付处置证明等；并办理好相关的合法登记。房地产主管机构也应主动积极协调有关部门，特别对金融机构前几年抵押登记手续不完善的地方予以理解、支持，协调相关部门补办完善抵押登记手续，以便化解金融风险，确保信贷安全。
三、房产畅销、一房多卖，房产滞销、资不抵贷，债权实现受阻
第一种情况，现实生活中，开发商在房产畅销时，随着价格的攀升，个别开发商见利忘义，对于先期预售的房产在预购户没办理好所有权登记的情况下，又将其预售的商品房再出售于第三人，造成一房多卖的纠纷。
第二种情况，开发商预售了部分房产，没有办理完分割土地的手续，然后又拿土地证到金融机构抵押贷款，待开发商不能偿还银行欠款而经法院处置房地产时，法院把该房产处置给了金融机构，而预售房产户虽然已购买了该房产，又办不了土地手续，造成“一女二嫁”的房地产纠纷。
第三种情况，开发商取得土地使用权后，即办理土地抵押贷款，获取资金后进行开发、建设、销售。开发商往往边建设边销售，到后期销售不好，不能偿还贷款时，只能通过处置剩余的房产还贷，这就给银行造成贷款损失。
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
对策：房产部门针对上述问题应把好房产预售许可证制度实施关。土地部门应把好土地分割许可证制度实施关。房产部门积极推行涉房产权预告登记制度，预购商品房的当事人可向登记机关申请办理预告登记，使其登记的予购商品房具有对抗第三人的效力，从而保护自己的权益。这些措施到位了，就能有效地填塞漏洞，减少纠纷，化解信贷风险。
针对第三种情况，金融机构应与开发商签订房地产销售还贷协议，还贷与房产销售挂钩，要求开发商将销售收入按一定比例以偿还贷款，记入指定账户。房地产开发项目借款期限一般不超过项目的预计开发完成期，开发完成后，应及时办理未销售房产抵押登记，保证以房产处置收入偿还贷款。
四、涉案房地产抵押贷款处置受阻，债权落空
分析：由于部门间的工作缺少必要的沟通与协调，在土地抵押物依法处置时，法院往往忽略了土地的产权属性及国务院有关企业破产、资产处置主要用于安置工人的规定。处置时受偿顺序执行就会受阻；往往土地部门考虑涉案土地资产处置程序复杂，涉及职工的切身利益和地方社会安定等因素，不便配合法院执行，致使土地处置受阻。在法院的判决和裁定无法执行下去的情况下，最后结局往往是土地资产由土地部门代表政府收回，通过市场竞拍，按规定顺序受偿；金融机构债权受偿的比率就很少了。
对策：金融机构应充分考查贷款企业状况，建立预警机制，最好抢在企业破产前处置抵押物，以减少贷款损失；一旦企业破产，要加
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
强与房地产和法院等有关部门联系，依法处置抵押物，以期使损失减少到最少。防止抵押权人对设定抵押物（土地）实现后不能及时到土地部门办理过户手续，或者再转于其他地方，就会造成抵押权人违法占地及隐形交易、程序违法等问题。
五、超值抵押房地产，贷款赔付受损
分析：前几年，部分商业银行由于对抵押贷款的土地性质认识不清，（如出让、划拨、国有、集体等）在实施贷款比率（贷款金额与评估价值比率）上掌握不准。实际操作中，个别银行抵押贷款，均按一个比率实施放贷，造成不同性质的土地在处置时，出现过低（贷款额度不够，保险系数大一些）或过高，造成超值抵押，处置时贷款不能全额抵偿，造成贷款损失。
近年来，评估中介市场竞争激烈，一些中介评估机构出于营利目的，往往屈从于委估方的需要，高估冒算房地产价格，这样就造成超值抵押，若实现债权时处置这种产权，银行就要受到经济损失。
对策：根据国家有关部门规定，充分考虑处置变现税费和风险，确定合适的抵押贷款率。一般掌握标准：以出让方式取得的土地使用权，抵押贷款率控制在80％左右；而以划拨方式取得的，控制在50％左右；对集体性质的土地，更要慎重，在考查能够转为国有性质，能处置兑现时，方可同意抵押贷款。另外要选取合法的资信好的评估中介机构合作，特别要与办事效率高，诚信度好的中介机构合作，确保所评价格客观、公正、公开。另一方面，金融机构应尽量了解当地房地产市场价格水平，并要求评估机构承诺评估结果客观、科学、合理，法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
以避免中介机构的虚假评估行为。
金融机构只要把握住房地产抵押贷款，必须同时办理二证（房产他项权利证、土地他项权利证），方可与企业或个人签定放贷协议，就能防止假证抵押和重复抵押等问题；同时，金融机构发放贷款后，还应跟踪经营企业贷款的使用和生产情况，如发现企业未按《贷款合同》约定的用途使用贷款，金融企业有权利指出并要求企业更正其行为。金融机构还应经常查看已抵押房地产，发现企业在已抵押土地上擅自变更产权，或擅自建设、违反城市规划，或房产存有隐患的，属旧城改造区范围的，应及时要求企业变更抵押内容或采取其他保全措施，以最大限度地减少贷款损失。
房、地、金融等相关部门应建立协调联动机制；条件具备的，相关业务联网，信息共享，就能防止和规避因信息缺欠所出现管理上漏洞及贷款损失等诸多问题。
土地管理部门应尽快将开发商手中的大土地使用证分割注销后分摊给每个购房户，使开发商失去侵害购房户权益的机会。同时，土地管理部门要和土地估价师协会一起加强对土地评估机构的监管，对违法、违规的行为要从严惩处。另外，要加强对土地估价师的业务培训及道德修养方面的教育，从而提高执业素质和估价报告质量，杜绝高估地价的情况发生。
土地部门应尽快建立规范的土地二级市场，使金融机构债权实现到手的土地资产在土地部门监管下变现，找到一个公平交易的途径和场所。
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
房产管理部门也要积极推进完善房产产权预告登记制度，堵塞开发商“一女二嫁”的漏洞。
收房时首先要关注竣工验收备案表 http://s.yingle.com/
二手房公积金贷款可以转按揭吗
http://s.yingle.com/
中介避税高招暗藏四大风险
http://s.yingle.com/
论公益征收的流程步骤
http://s.yingle.com/
业主支付委托保证合同
http://s.yingle.com/
男子伪造购房合同帮人取公积金入狱 http://s.yingle.com/
工商银行二手房贷款利率——各项贷款 http://s.yingle.com/
房产中介人员拟设备案管理制
http://s.yingle.com/
房屋买卖协议书 http://s.yingle.com/ 买期
房
需
要
注
意
什
么
http://s.yingle.com/
租房合同签约重点 http://s.yingle.com/
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
解析黑中介违规操作二手房交易小心四大陷阱 http://s.yingle.com/
二手房买卖中介违法行为
http://s.yingle.com/
中美房地产中介之比较
http://s.yingle.com/
重庆市商品房买卖合同
http://s.yingle.com/
定金转让买期房有风险
http://s.yingle.com/
50平米二手房贷款银行拒贷
http://s.yingle.com/
二手房贷款办理的五个要素
http://s.yingle.com/
什么是认证，为什么要办理认证
http://s.yingle.com/
印发《南京市购买普通住房补贴发放操作细则》的通知 http://s.yingle.com/
仲裁机构的裁决书是否可以作为权属登记的确权依据 http://s.yingle.com/
二手房买卖按揭贷款的风险
http://s.yingle.com/
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
二手房买卖房产中介七大违规操作 http://s.yingle.com/
私立医院，学校的房产能否设定抵押权 http://s.yingle.com/
个人住房抵押贷款证券化后，如何办理抵押权的变更登记 http://s.yingle.com/
印发《成都市公共住房管理中心房屋租赁价格确定办法》的通知 http://s.yingle.com/
二手首套房贷款利率上调至基准利率1.1倍 http://s.yingle.com/
二手房贷款利率计算器2017 http://s.yingle.com/
受理查封时为什么要先查阅登记档案 http://s.yingle.com/
房产抵押担保合同 http://s.yingle.com/ 简单
租
房
协
议
书
范
本
http://s.yingle.com/
2017银行二手房贷款规定
http://s.yingle.com/
按揭买房可投三种险
http://s.yingle.com/
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
民间借贷以房地产作为抵押的，能否办理登记 http://s.yingle.com/
他人对我持有的土地使用权证书提出异议怎么办 http://s.yingle.com/
我国现行的登记制度是确权登记还是备案登记 http://s.yingle.com/
额度紧张连云港有银行停办二手房贷款 http://s.yingle.com/
二手房门店换角色房产中介变“纠纷协调员” http://s.yingle.com/
对城镇低收入住房困难家庭实行住房租金补贴的通知 http://s.yingle.com/
做好配租廉租房与最低收入住房困难家庭租房补贴政策衔接工作意见的通知 http://s.yingle.com/
人民法院的司法建议是否能作为登记机关注销权属证书的依据 http://s.yingle.com/
二手房公积金贷款的手续
http://s.yingle.com/
按揭保险费有“猫腻”
http://s.yingle.com/
什么是重复抵押 http://s.yingle.com/
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
机关和全额事业单位对新职工发放补充住房公积金相关问题的通知 http://s.yingle.com/
已经办理现房转让的预告登记如何受理法院的查封 http://s.yingle.com/
二手房买卖防中介收费陷阱
http://s.yingle.com/
正规二手房贷款流程
http://s.yingle.com/
被抵押的房屋可否被约定债务人违约就直接归债权人所有 http://s.yingle.com/
市级机关和全额事业单位老职工住房补贴相关问题的通知 http://s.yingle.com/
向职工发放住房面积差额货币补贴问题的通知 http://s.yingle.com/
【2017二次加息二手房贷款利率】
http://s.yingle.com/
开发商无预售证卖房无效合同消费者可要求赔偿 http://s.yingle.com/
个人若是分别向不同的银行申请住房贷款，银行是否能知道房子已经抵押了 http://s.yingle.com/
企业被吊销营业执照以后，是否还可以出售房屋 http://s.yingle.com/
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
浙江省房屋建筑面积测绘合同
http://s.yingle.com/
二手房贷款条件变苛刻广州暂未停贷 http://s.yingle.com/
入行门槛不高数量迅速膨胀谨防二手房中介不规范操作陷阱 http://s.yingle.com/
《中华人民共和国物权法》对地役权的规定与传统的地役权有哪些区别 http://s.yingle.com/
集体土地上的房屋可否买卖
http://s.yingle.com/
因法定原因取得的房屋所有权，为什么在处分前应先办理权属登记 http://s.yingle.com/
二手房贷款省钱有妙招
http://s.yingle.com/
二手房房龄过大贷款艰难
http://s.yingle.com/
预售款监管的影响力
http://s.yingle.com/
个人独资企业的房产，在办理抵押登记时，是否需要该企业法定代表人的配偶签 http://s.yingle.com/
上海市公有住房承租权转让合同样本 http://s.yingle.com/
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
北京二手房买卖贷款流程
http://s.yingle.com/
中介霸王条款被废 http://s.yingle.com/ 合股购房并以其中一人名义登记的效力如何 http://s.yingle.com/
预查封转为查封，轮候查封转为查封，是否需要书面告知法院 http://s.yingle.com/
上海市房屋转租合同样本
http://s.yingle.com/
为结清贷款二手房如何过户
http://s.yingle.com/
二手房贷款所需资料
http://s.yingle.com/
在审查产权时，登记机构是否要考虑事实婚姻的问题 http://s.yingle.com/
房地产所担保的债权的诉讼时效结束以后，登记机关是否也可以认定抵押权无效 http://s.yingle.com/
印发《上海市国有建设用地土地核验管理办法》的通知 http://s.yingle.com/
2017最新二手房贷款利率
http://s.yingle.com/
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
房屋中介不得代收代管二手房相关交易资金 http://s.yingle.com/
做好向市直机关事业单位未享受购房优惠政策的人员发放住房补贴工作的通知 http://s.yingle.com/
购房合同补充协议 http://s.yingle.com/ 当事人签订的合同是最高额抵押，如果一次就将贷款限额放足的，是否还是最高 http://s.yingle.com/
二手房交易升温防二手房黑中介“暗箱操作” http://s.yingle.com/
中介助“淘”二手房“幼齿房”最尴尬 http://s.yingle.com/
在登记时，遇到哪些情形登记机关应当进行公告 http://s.yingle.com/
房地产抵押登记应按什么流程步骤 http://s.yingle.com/
登记机关的公告有哪些效力
http://s.yingle.com/
购二手房的时候如何顺利获得贷款 http://s.yingle.com/
房子没买成中介费照给买卖双方与房产中介纠纷 http://s.yingle.com/
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
受理查封时为什么要先查阅登记档案 http://s.yingle.com/
住房贷款合同 http://s.yingle.com/ 抵押房
产
能
否
出
租，转
让
http://s.yingle.com/
不让中介费成买房的负担双方须共同支付佣金 http://s.yingle.com/
如何运用好二手房贷款政策
http://s.yingle.com/
商品房期权是否可以转让，是否应和开发商重新签订合同 http://s.yingle.com/
建设项目是否可以转让
http://s.yingle.com/
调整住房公积金，新职工住房补贴缴存基数的通知 http://s.yingle.com/
需“改底单”的房屋可否出售
http://s.yingle.com/
卖一处二手房黑掉一万元差价中介“猫腻”露馅 http://s.yingle.com/
集体土地上的房屋，能否设定抵押权 http://s.yingle.com/
法律咨询s.yingle.com
赢了网s.yingle.com
无锡市房屋白蚁预防合同
http://s.yingle.com/
法律咨询s.yingle.com
刀豆文库小编为你整合推荐3篇房地产抵押贷款合同，也许这些就是您需要的文章，但愿刀豆文库能带给您一些学习、工作上的帮助。......
房地产抵押贷款介绍定义房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款房地产抵押贷款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式，在融资业务......
房地产抵押贷款合同范本随着人们法律意识的建立，合同的用途越来越广泛，合同的签订是对双方之间权利义务的最好规范。那么问题来了，到底应如何拟定合同呢？以下是小编为大家整理的......
房地产抵押贷款合同随着人们对法律的了解日益加深，越来越多的人通过合同来调和民事关系，签订合同可以使我们的合法权益得到法律的保障。那么相关的合同到底怎么写呢？以下是小编......
房地产抵押贷款合同在当今不断发展的世界，合同起到的作用越来越大，在达成意见一致时，制定合同可以享有一定的自由。相信很多朋友都对拟合同感到非常苦恼吧，下面是小编为大家整理......
