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省会“村证房”80%卖给市民 小产权房成全国性难题
十几个城中村开发的“村证房”80%卖给市民
河北省石家庄市是城中村改造项目最多的省会城市之一。经过这几年的发展，目前石家庄“村证房”的房价已经从最早的每平方米均价六七百元，上涨到近3000元，但仍普遍比同地段的商品房价低30%甚至更多。近日记者在石家庄市采访时了解到，目前石家庄的塔谈村、留村、大郭村、岳村、于底村、大马村等十几个城中村都已开发销售“村证房”，其中不少楼盘80%卖给市民，留给村民的不到20%。
去年新修订并实施的《石家庄市城市房屋权属登记管理条例》规定，居住在“城中村”集体土地上的村民首次可办理房产证，并可进行抵押贷款，从市区内挑选出两个村进行“村证”转“市证”试点。而非村民购买的“村证房”将不能办理这两项业务。同时重申：一是村集体建设的房屋，只能出售给本村村民，不允许出售给市民或外村村民；二是村民购买村集体土地上的房屋和自建的房屋，取得房屋权属证书后，只能在本村范围内进行转移过户。这个条例规定，给集体土地房屋办理房产证，进行正式权属登记，从法律角度上表明了其身份的合法性。对于市内有些村开发建设并对外销售的“村证房”，按照相关规定不在办理房产证范围之内。一旦产生纠纷或要进行拆迁，也不受相关法律的保护。据专家分析，购买“小产权房”的危害，从购买者角度看，无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护，一旦遇到政府重新规划和拆迁，一般情况下不予补偿；“小产权房”开发工程多承包给实力不大的小建筑商，房屋质量问题屡见不鲜。从国家角度看，“小产权房”省去巨额国有土地出让金和土地、规划、建设手续费，如作为商品房销售，造成国有资产流失；城中村大肆自建、自卖“村证房”，以“小片开发”为主，从而造成了“插花开发”，这给城市统一规划带来麻烦，如果政府强行拆迁可能影响社会稳定。
2006年6月18日，建设部发出的《关于购买新建商品房的风险提示》明确表示：有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，这种“小产权房”不能办理房产证等合法手续，合法权益不受法律保护。有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，都不符合法律规定，不受法律保护。市民购买心态：“能有个住的地方就行”
就在建设部的风险提示发布后很短的时间内，石家庄市房管部门暂停“小产权房”办证试点工作，原因是“通过试点发现问题很多，暂时没有摸索出合适的解决办法”，并重申集体土地上建起的“小产权房”只能在村民内部流通，不能上市交易。河北省建设厅厅长朱正举也表示，严查集体土地上违规房地产开发行为，严禁“村证房”对外销售。2006年8月，石家庄市建设局会同相关部门彻查违规村民住宅建设项目，要求立即停工。同时，拆除其住宅售楼部，彻底清理售楼广告。
而在高房价背景下，虽然一些购房者知晓“小产权房”的风险，“厚道”的开发商也会如实承认“村证房”身份，但城市中低收入消费者还是争着购买，他们“不管那么多”，仅仅满足“能有个住的地方就行。”时至今日，一些“小产权房”还打着“城中村改造”“旧村改造”“建设社会主义新农村工程”的旗号对外销售。
11月21日，记者在石家庄市开发区宋营镇东仰陵村的“小产权”楼盘——加洲阳光采访了解到，这里建有10幢7层的多层住宅楼，今年6月对外销售，销售对象不限，目前已经售出80%，半年内每平方米价格也涨了500元，达到2900多元，与其仅一路之隔的一个“大产权”楼盘——天然城均价为4000元/平方米。售楼小姐向记者说明，“„加洲阳光‟现在是„村证房‟”，但她承诺：“两年内保证能转成„市证‟，明年5月交房时，如果„市证‟办不下来，也能出具市房管局盖章的产权证，而不是村委会发的产权证。”记者表示怀疑时，她解释，“早在2001年，这块地还属于正定的时候由当地规划部门批准，目前正在办理土地性质转换手续。”
记者采访了解到，一些“村证房”开发商常常对购房者承诺，“几年之内土地产权就能完全办市证”，“将来只要补交土地出让金，就可以由„村证‟变为„市证‟”。不少市民想当然地认为，“城市在不断发展，城中村土地早晚要变性，„生米做成熟饭‟，政府还能把楼房拆了不成？”所以，“明知山有虎，偏向虎山行”。
专家：小产权房已成全国性难以破解又必须破解之题
据记者了解，在国家叫停“小产权房”之前，石家庄市区各周边“村证房”外售率高达当年新房销售的20%左右。与此同时，全国很多城市的“小产权房”已经颇具规模。一些专家表示，不可否认，主管部门对“小产权房”下手有点晚，而且不够有力。小产权房目前已经成为全国性的难以破解又必须破解之题。
首先，对已经建成并售出的“小产权房”如何消化处理？不符合土地利用、建设规划的小产权房项目强行拆除势必影响社会稳定，是否补偿，如何制定补偿标准；国家征收，改变集体土地性质，如何补缴土地出让金？其次，主管部门采取什么严厉措施杜绝出现新的“小产权房”，避免助长顶风违法，进一步恶化形成无法收拾的烂摊子。村民在集体土地上是否可以建房？相关法律并没有明令禁止。如果允许建设，带来的不仅是规划问题，并且不可避免地流入“不要名分，有个窝住”的城市中低收入家庭。第三，购买“小产权房”的市民往往会有法不责众的“赌”的心态，用预期利益赌国家的政策动向改变，赌国家的政策执行力。
如何解决小产权房问题，将是一场体制、政策和民生的艰难博弈。专家认为，必须全面、综合、突破地将其作为一个系统工程来完成。单一政策已经不能从根本上解决问题，也不能使用强迫手段简单处理不计后果。专家建议从以下几方面入手：
第一，国家对房地产市场调控几年来效果不佳，充分说明一个问题，不少地方政府执行力存在问题，首先应该解决政府执行力问题。这本身就是一个工程浩大的政府改革问题。不管国家出台什么政策，政策再好，如果不能执行到位，结果必然是不理想的，甚至会起反面作用。
第二，对土地制度进行改革并完善相关法律。农村集体土地未来的发展方向和现实冲突，导致村民住宅只能在村民内部进行简单转让，无法真正解决村民、集体、国家以及社会经济发展的利益分配关系。另外，目前在一定程度上还存在对农村集体土地监控管理缺失问题。对土地制度应该进行改革，包括国有土地的转让、划拨、出租、出售，理顺个人、集体、国家三者的利益关系，形成一套切实可行的适应现阶段情况的中国特色社会主义土地制度。
第三，对于已经建成的村民住宅，违规向外出售的，必须依照法律严肃处理。对于各个环节涉及腐败问题的，应该追究犯罪责任；对于违规购买村民住宅的客户应该追缴非法利益，并作出应有的经济处罚以维护法律和政策的尊严。
另外，凡购入村证房的外户，应统一发证、转换身份，但必须补交差额利益，对村干部及开发商实行严格处罚手段，以期达到目的：使开发商、村干部、购房者三者均得不到非法利益，并且受到违规违法处罚。
村证房PK市证房
◎村证房的好处是 ：
１、要比市证房便宜好多，因为这里面没有土地转让费。
2、是买卖也很方便，甚至比市证房还要好交易，通过村委会就可以了，手续费很少，如果认识熟人，还可以免费。
3、在民风淳朴的村里住，也有安全感，村里有治保会，晚上还有村巡逻队什么的，自己再另些小心，一般不会有什么事发生。
4、有的村福利好些，外来人也可以多少沾些光，比如采暖费比市里便宜，村里的楼区门口有门卫，物业费由村委会支付……
5、村证房最大的不好就一点，没法拿它做抵押贷款。
有人说什么70年如何，比如你现在20，不管你买哪的房，多少钱，什么证，什么位置的，70年后，你90了，70年后什么样，别说70年了，不多说，20年后，房子旧的成什么样了，还有，也许20年之前你早把它转手卖了呢？当然，村证房，从大局看，是不好的，它占村子的地，是集体的，而不是个人的，这地是不能做抵押也不能买卖的，但它就是有市场，是因为更多的人买不起市证房，村委会的也想趁此机会打着为村民谋福利的幌子大捞一笔……很多因素掺合一起，这房子就起来了，举实例，新浩城，大家都知道吧，八家庄的地，向国家交了土地转让费，卖的多贵，打工的你我，谁买的起，唉，可以给你贷款，嘿，你就是“房奴”了，水泵厂，去年拍了300万/亩，想想吧，盖出的房子还不最少4500/Ｍ2呀，你更买不起了，这时，让你贷款买，你都不买，宁可租着住，还有，南二环有个丰河苑，在西南二环外一点，村证房，你
要在中山路以北上班，你去买吗？一年多以前，均价大概是1800/Ｍ，就这早抢完了，再说年前的经济适用房，2380/Ｍ，这价也算合理，问题你能抢上吗……
所以，合着自己的劲儿，在正在建的三环以里，二环以外，守着主要干道买个村证房还是可取的，不好的是，现在政府已明令禁止村委会建造和出售村证房了，所以，你多花一点儿钱，从村民手里买得了。
◎石家庄的哥们姐们，你们现在都住的啥房？
俺现在就住的村证房，就是当时让一次付请有点儿吃不住劲儿了，还好，挺过来了，想想哪时要不买，现在更买不起了，我买得早99年，那时那房价那是相当的便宜，猜，多少钱，猜，再猜，得了，我还是说了吧660，那时龙泉花园一年后买是580，可它在获鹿呀，现在你给150000，俺也不卖，俺还住哩，◎去年村里搞改造，俺家里又买了一套房子。100平米左右的2室厅，花了8万7千多，感觉没什么不好的。2000年俺家在万信花园那里买房子的钱，能在村里买4.5套房子了。
◎关于石家庄村证房的话题，在去年的七八月份最为热闹，但随着10月份村证办理房产证悄悄在方北村“试水”，到后来因种种问题而搁浅，这个一度火热的话题也逐渐降温了。
但我今天还是有话说。主题只有一个：“我该不该买村证房？”
根据《石家庄市城市房屋权属登记管理条例》规定，“村证房”是“城中村”村委会为了改善村民住宅环境，利用本村的集体土地自主开发建起来的村民福利房，销售对象仅限于本村村民，可在村民内部转让，但不允许作为商品房对外销售。村里只发类似宅基地证的房产证明，没有在房管局备案的统一印制的房产证。
“在集体所有的土地上建造的住宅不允许对外销售，这样的房子不可能有销售许可证和房产证的。集体土地也没有交纳土地出让金，给国家造成很大损失，应该禁止。”“购买这种房子，产权不受法律保障。”这种论调，在理论上是完全成立的，而且我也一度认为，在现实中也将这样落实。仿佛购买了村证房，就会产生无穷的烦恼和不能保障的产权。但，我错了。
最近在跟有关部门领导私下的沟通中，我领会到了政府部门对这个问题的看法。尽管不是白纸黑字红章的文件而是信口而出的谈天，类似小道消息，我倒宁愿相信这就是真正的解决途径。——在中国，往往小道消息是对的。这位领导的意思是：村证房肯定会而且能顺利办理房产证的，只需要到时候补交相应的土地出让金即可。要知道，现在大家疯抢的经济适用房，到五年之后您可以转让的时候，也是必须要交土地出让金的。
——这样来算，以省会今年2000多元的经济适用房的价格，是不是可以在类似于它甚至比它更好的位置和地段，买到更好的村证房呢？
这是我睡前的胡思乱想，不知对错，望各位读者真假自辩。
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