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基于上海市人口老龄化趋势的老年公寓市场分析
一、引言
根据2001年在上海市中心区对老年人养老方式选择和养老住房需求进行的抽样调查结果显示：选择居家养老的占95.8%，选择进养老机构养老的占2.3%，选择老年公寓的占
1.9%。而据上海人口和计划生育委员会预测，2015年全市常住人口为2140万人，2020年为2250万人，60岁及以上的老年人口占户籍人口的比例，2015年将达到28.1%，2020年为34.1%。按2010年上海市国民经济和社会发展统计公报公布的城镇居民人均住房建筑面积34.6平方米，折合人均住房居住面积17.5平方米来计算，2015老年公寓市场建筑面积需求量将达到395.32万平方米，居住面积需求量将达到199.95万平方米。另一方面，虽然上海2009年住宅竣工面积为2433.03万平方米，比2003年增加了692.96万平方米，但是由于交通、医疗、老年人实际消费能力等因素，在建设适合老年人的老年住宅、老年公寓方面却相当滞后，而且建设好的老年公寓推广也很困难。很多老年公寓依然带有强烈的社会福利色彩，一般是由政府经营，大部分不具备成套独用的特点。老年公寓巨大的潜在需求，将成为房地产开发投资的热点，已在业内炒作了几年，但目前上海的老年公寓仍是走类似养老院性质的路线，纯粹的养老型、健康型的老年公寓还很少。那么，为何出现这种“外热内冷”的局面，情况到底如何？今后开发老年公寓也注意哪些问题？本文将对这些问题做出回答。
一、老年公寓的概念
老年公寓发展与推广的困境与开发商和消费者对老年公寓的认识有着很大的关系，有很多人将老年公寓与敬老院、养老院、老年住宅等同，在定位上的模糊导致了开发和营销上形成误区。老年公寓是满足老年人对更高生活追求的需求应运而生的，它既不同于一般的老年住宅，也不同于一般的养老院、敬老院、福利院等，它主要以安排老年老年人个体为对象，以满足老年人为追求更适宜的环境和服务为宗旨，它是专门为老年人建造的商品房性质的住宅小区，其环境、设施、房屋设计、服务等都是根据老年人生活的需求和特点设计的。老年公寓是居家养老与社区服务的结合，是社区服务的延伸，也是传统养老模式的发展，发展的前景十分广阔。在公寓里，既可以由老年夫妻独住一套家庭式的房间，生活上也可以自行安排调理，公寓里设置的公共福利设施也可以享用，也可以由老年人个人入住，生活方式（集体或独自生活）可以自己选择。老年人除了经济上具有相应的支付能力外，还必须签订一定的协议，包括对入住老年人的条件选择，以及权利和义务等内容。
二、老年人口总人数的快速增加为老年公寓的发展提供刚性需求
1979年上海市户籍人口进入老龄化社会，然而在上世纪最后20年中，上海市户籍老年人口数及其占户籍总人口比例(即老年人口系数)一直处于相对比较平缓的发展时期。进入21世纪以来，上海市户籍老年人口数和老年人口系数呈现逐渐加速增长的趋势。根据历年来上海市老龄科学研究中心发布的数据显示，2000年末上海市户籍老年人口数为241.76万，2009年末为315.70万，其间共增加了73.94万，平均每年增加8.22万。从2007年开始，每年新增的60岁及以上户籍老年人口数均已经达到10万以上(见表
1、图1)。从60岁及以上户籍老年人口系数来看，2000年末上海市为18.3%，2008年末上升到22.5%，其间增加了4.2个百分点。从老年人口系数逐年的变动情况来看，2005年前每年增加约0.3个百分点，2006年开始增加的百分点在提高，2008年增加了0.8个百分点，2009年增加了0.9个百分点，表明上海市户籍人口老龄化速度在逐渐加快（见表1）。未来十年上海将进入加速甚至重度老龄化阶段，高龄人口总量将继续增长，“纯老现象”更为突出。随着社会经济的发展和老年
人生活水平的提高，老年人对自己的生活环境和品质越来越关注，这些都将为老年公寓的发展创造广阔的市场。
表12000-2009年上海市户籍老年人口数和老龄化变动趋势
资料来源：2009年上海市老年人口和老龄事业监测统计信息、2008年上海市老年人口和老龄事业数据手册。
图1上海市“纯老家庭”人数和单身独居老人数变动趋势
资料来源：2006年、2009年上海市老年人口和老龄事业监测统计信息。
三、老年人口高龄化将进一步促进老年公寓市场的发展
从80岁及以上户籍高龄老年人口数的变动情况来看，2000年末上海市户籍高龄老年人口数为30.56万，2009年末增加到56.65万，其间共增加26.09万，平均每年增加2.90万，基本处于平稳发展之中，没有表现出明显加速增长的趋势。从80岁及以上户籍高龄人口占总人口的比例来看，2000年末该比例为2.3%，2009年末上升到4.0%，其间共增加1.7个百分点，年均增加11.29%，呈现户籍人口逐渐高龄化的趋势（见表2）。高龄老年人生理机体的衰老，身体条件更差，行动更为不便，生活更需要照料，精神更需要安慰气。中国老年
学学会理事徐勤指出，在老年长期护理服务需求与专业人员严重短缺矛盾日益突出的情况下，在家庭护理普遍弱化、机构护理无法完全承担护理功能的情况下，应大力推广以居家养老为基础的社区护理，可见高龄化的趋势也将进一步加大市场对老年公寓的需求。
资料来源：同表1。
三、从老年人口的分布看老年公寓的市场
2000年末上海市中心城区60岁及以上户籍老年人口系数平均为20.27%，2008年末平均为22.71%；而2000年末上海市郊区(县)60岁及以上户籍老年人口系数平均为16.91%，2008年末平均为20.99%。可见中心城区户籍人口老龄化程度均高于郊区(县)，但是从户籍人口老龄化发展速度来看，2000年末到2008年末中心城区共增加2.44个百分点，郊区(县)则共增加4.08个百分点。2000年末到2008年末，在全市60岁及以上户籍人口老龄化不断加快发展的态势下，黄浦区、卢湾区和静安区60岁及以上户籍老年人口数却在减少，2008年末比2000年末分别减少了0.55万、0.35万和0.13万；其间户籍老年人口数增加最多的是浦东新区、闵行区和崇明县，分别增加11.33万、7.24万和4.61万，户籍老年人口系数上升超过5个百分点的三个区县则分别是崇明县（5.58个）、金山区（5.26个）和奉贤区（5.02个）（见表3）。目前，上海市老年人口系数最高的为静安区、卢湾区和崇明县，分别为25.9%、25.5%、25.2%（见图2）。这些老龄程度较高的地区老年公寓的发展要比其他地方更为迫切。
表32000、2008年上海市中心城区和郊区县户籍人口老龄化比较
资料来源：上海市老龄科学研究中心发布的历年来相关老年人口数据。
图22009年上海市60岁以上人口占总人口比例示意图
资料来源：2009年上海市老年人口和老龄事业监测统计信息。
四、政策环境推动老年公寓的发展
提高老年人的生活质量是贯彻联合国提出的“建立不分年龄人人共享的社会”的要求，是落实党的“三个代表”重要思想和构建社会主义和谐社会的要求，是实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所教、老有所乐”的集中表现。2009年3月，全国老
龄办将推进全国老年宜居社区确定为工作的重中之重，在全国九个老年友好城市(城区)进行前期试点工作，其中上海市有杨浦区、黄浦区、长宁区、浦东新区四个区进行了试点。在建设老年宜居社区的推动下，建设老年宜居社区的主要目的和着力点应放在支持并改善居家老人的家庭和社区环境，更加重视社区硬环境的改善。2010年，在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》中指出：“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。”这里的“社会养老服务”，包括社区的居家养老、老年公寓的发展的等各类养老机构服务。鉴于老年公寓开发的福利性，政府必将提供更多的政策支持以推动这一事业的发展。
五、老年人口家庭功能弱化以及老年人自身观念的转变
伴随着人口的老龄化，家庭结构也随之变化，一对夫妇赡养四个老人、抚养一个孩子的“421”结构将是未来很长一段时间的主要家庭类型。由于家庭人口结构的变化，传统家庭赡养老年人的功能在弱化。老年人的观念也在更新，不再认为到老年公寓是“离家”养老，更不是子女不孝，而是一种应该享受的清福。公寓的服务设施和条件可以满足老年人的照料需求，老年人也可以借机解脱繁琐的家务劳动或子女之间的种种矛盾，过上自由休闲的老年生活，还可以消除在家里的孤寂感。同时，不少子女也非常支持，他们认为这样做是尊重老人对养老方式的选择，又能对老人尽到孝道，又可妥善解决老人的照料问题。最重要的是，有很多老年人，都有自己可以自主支配的养老金和储蓄，在经济上具备了追求更高生活层次的条件，他们希望有一个悠闲的居住环境，颐养天年。
表4 2006年上海与四省市老年人入住养老机构意愿比较单位：%
三、开发老年公寓过程中需要注意的问题
1、地点的选择
2、房屋的设计
3、综上所述，老年公寓的开发一方面有市场未知的风险性和推广起步的艰难性，另一方面存在着很大的可引导性和潜力。对房地产开发商而言，这也意味着一个新的投资机会，而且这也符合市场营销学的“市场细分”和“差异化竞争”。企业赢利的同时，也将造福于老年人，是一种“双赢”的选择。但是在开发老年公寓时还要重视老年人群体的特征，老年群体的需求与一般群体相比存在着较大的差异，不同特征老年人对老年公寓的需求也存在很大差异，尤其在房型及面积、安全便利、价格等方面。
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