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论物业管理文化
作者：杨茂俭
来源：《沿海企业与科技》2006年第12期
［摘要］文章对物业文化、物业管理文化、物业管理企业文化、社区文化进行了概念性辨析，并着重从文化的构成和主体关系、文化的继承与创新关系、文化的作用和价值关系三个角度，对物业文化、物业管理文化、物业管理企业文化和社区文化之间的关系进行阐述。［关键词］企业管理；企业文化；物业管理文化
［作者简介］杨茂俭，兖矿集团济东新村副主任，硕士，高级工程师，山东济宁，272072［中图分类号］ C93 ［文献标识码］ A［文章编号］ 1007-7723（2006）12-0106-0
2一、引言
房地产商品在商品中应当属于高档次、高层次、高消费的一类，房地产商品文化也因此成为内容丰富，涉及社会各个领域、层次，承古秉今，又极具时代特色和民族特色的商品文化。物业管理是房地产经济链的重要的一环，物业管理文化是与饮食文化、服饰文化、婚俗文化、酒文化一样重要的社会文化，其独特的“商品”特性形成了其独特的商品文化、行业文化——物业文化、物业管理文化、物业管理企业文化、社区文化。
二、物业文化
物业文化即物业本体设计、造型、建筑艺术、材料工艺、色彩、物业功能构成的物业自身的科学、经济、哲学、美学文化；由物业本体所在的地理环境、社区环境构成的人居文化（硬质部分）；由物业本体在使用中所积淀所集现的（非人工所为）；历史的（如名人故居）；历事的（如事件遗址或现址）社会文化和时代文化。物业文化依附物业而存在，物业文化是物业的内涵，它不会因物业破损而贬值，不会因物业消失而消失。
三、物业管理文化
物业管理文化不仅是物业管理企业的经营理念及企业活动的总合，那实质上应当叫物业管理企业文化更确切，物业管理文化是个大概念，物业管理文化应该是政府、行业中介、社会媒体、物企、业主、业委会等所有参与物业管理产业过程的社会各方关于物业管理的理念及行为过程的总合。它主要包括物业文化、物业管理企业文化、人居文化、社区文化、产业市场文化、社会文化等内容。
四、物业管理企业文化
物业管理企业文化是一种微观经济管理文化，属于物业管理行业的企业文化。物企文化主要由物管企业品牌形象、管理能力、经营技术水平、企业专业化、标准化水平、信息管理、信息开发利用、信息扩展创新能力、文化影响力等构成。物业管理企业文化是企业的灵魂。物业管理企业、业主是企业文化的共同创造者和受益者。企业文化价值越高，企业文化的创造者收益越大。但物业管理企业文化的价值不以物企受益程度来决定，而是以业主受益度和社会受益度来决定，以企业文化与社会文化交融程度来衡量。
五、社区文化
社区概念最早见于德国社会学家藤尼斯在1887年出版的《社区与社会》一书。原意为：在一相对独立的地域，具有独立稳定的区位（管理）结构，具有相同意识和价值取向的人群，因居住和其他社会关系而聚居形成的具有共同归属感、趋同感的区域社会。社区不同于社会，其区别在于社区有地域关系的概念，社会没有地域关系概念；社会有行政政治意义，社区没有行政政治概念。
社区文化是该社区的历史、习俗、传统、艺术、生产生活方式，以及人们的思想意识和价值取向等综合性产物。社区文化的主体是因居住和其他社会关系聚居在社区的，具有共同归属感和价值取向的人群，他们是创造社区文化和享受社区文化的主体。房地产商不能创造社区文化，创造的是物业文化，通过物业文化元素来提高社区文化环境，改善社区文化条件。物业管理企业也不是社区文化的创造主体。物企是通过改善和提高物业文化、人居文化和社区文化条件来实现企业文化对社区的影响。因此，开发商或物企都必须尊重社区文化的主体——业主的价值取向，把自己的企业文化融入社区文化，才能达到扩展企业文化影响，提高企业文化价值的目的。
六、以上四种文化的关系
（一）从文化的构成和主体关系看
物业管理文化涵盖了整个物业管理产业和过程，文化主体包括了所有参与物业管理产业活动的社会各方，因而，物业文化、物业管理企业文化、社区文化三者都是物业管理文化的重要组成部分。因此，只讲物业文化，在水景上做文章，把项目建在河道内，便是漠视物业管理文化的后果。只重企业文化，把物业管理当作售房促销手段，也是混淆物业管理企业文化与物业管理文化关系的行为。
（二）从文化的继承与创新关系看
物业管理文化的主体是所有参与物业管理的社会各方，物业管理文化的继承、创新、享有是社会各方共同的责任。物业文化的主体前期有业主、设计、建筑等多方；后期，物企和业主是物业文化继承和创新的主体。所以，业主应积极参与物业管理，物企应尊重业主的物业文化享有权、参与权、受益权。在物业文化、物业管理企业文化、社区文化之间，物业文化是社区
文化的元素，社区文化及其人文文化好比物业文化发展的沃土。如别墅，在我国及西方经济发展的初期，它指具有一定身份地位象征的高级住宅，在西方经济发展到一定阶段，它就具有了“别业”——第二住宅的含义。物企文化与社区文化之间，物企文化应融入社区文化，服从社区文化建设，成为其中的积极成分。因为物企组织实施的任何社区文化活动，首先是一种企业行为，一种积极的代理行为。
（三）从文化的作用和价值关系看
物业文化好比文字词组，社区文化、物业管理文化犹如语法文法，物业管理企业文化就是作文的过程。在价值关系上，物业管理文化是所有文化主体共同创造的，政府是物业管理文化社会效益的主要受益者；业主是物业管理文化环境效益的主要受益者；物企是物业管理文化经济效益的主要受益者。在物业文化的价值上，业主、物企、社区文化是物业文化及其价值的受益者。物业文化价值越高，三者受益越大。不同的是，社区文化受益于物业文化，业主受益于物业文化及其价值，物企受益于物业文化价值的价值。物业管理企业文化是物企的灵魂，企业全体员工和业主是物业管理企业文化的主要创造者和受益者。物企文化价值越高，物企和业主受益越大；但物企文化的价值不是以物企受益程度来决定，而是以业主受益度和物企文化对物业管理文化的社会贡献来决定。
文化是管理的灵魂。科学的文化产生正确的理论，正确的理论指导正确的行动。因此，物业管理行业要尽早结束“春秋战国”时代，必须在文化上尽早由“诸子百家”发展到以“法”强“秦”。
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