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房地产企业财税政策分析与操作实务
最新政策
1、财税[2005]186号、国税[2006]8号 从2006年1月1日起，新成立的房屋中介将不再享受安置下岗失业的优惠。
2、财税[2006]21号 开发的房地产销售量达到85%以上可以清算。从2006年3月2日起，以房屋、土地使用权投资于房地产企业或者房地产企业以房屋、土地使用权投资入股，一律视同销售计征土地增值税。
3、国税发[2006]31号 新办房地产企业将不再享受减免税的优惠。
4、财税[2006]74号、国税发[2006]75号 个人购买的住房不满五年转让的，金额计征营业税。
5、国税发[2006]128号 从2006年10月1日起施行《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》。
6、国税发[2006]7号 房地产企业作为今年税务稽查的重点行业。
第一讲 营业税政策分析与操作实务
应纳营业税＝（主营业务收入+期末预收账款余额－期初预收账款余额+价外费用+视同销售收入）*5% 主营业务收入
1、是否及时确认收入
2、有无隐瞒收入
（1）与业主恶意串通
（2）以“炒房”名义隐瞒收入
3、定价是否合理
4、审核红字收入
（1）财税[2003]16号：销售退回允许退还营业税或抵顶以后的应纳营业税额。
（2）商业折扣、折扣销售、销售折扣：销售折扣与折让，必须开在同一份发票上，方可按照折扣后的金额计算营业税。国税函[1997]472号
（3）还本销售：是一种促销兼融资方式，即承诺在购买满一年期限退还房价的一定比例。国税函[1995]156号：还本支出不得冲减营业税。
5、财税[2003]16号：从2003年1月1日起，将外购或抵债取得的不动产、无形资产，对外转让，按售价扣除买价（抵债金额）的差额计征营业税。
6、国税函[1995]549号：拆迁安置房允许按成本价计征营业税。
二、预收账款
细则第28条，以预收款方式销售不动产的，营业税纳税义务发生的时间为取得预收款的当天。
1、除营业税外，还需预缴土地增值税和企业所得税。
2、不得将预收账款有其他往来科目代替。
3、不得以虚假的融资方式为名将预收款记入其他应付款账下。
4、会计处理：建议增设“待摊税金－待摊税金及附加”科目，核算与预收款有关的营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税。编制会计报表时，将本科目的余额，编入待摊费用科目并在会计报表附注中披露。
三、价外费用
细则：计税依据是指向业主收取的全部价款和价外费用，价外费用、违约金、延期付款利息、手续费、集资款、代收款项、代垫款项等等。
1、国税发[2004]69号：房地产企业代收的房屋维修基金，免征营业税。
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