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肥城市锦秀城小区
创建国家物业管理示范住宅小区情况汇报
第一篇 项目概况
锦秀城小区坐落于肥城市新华路和凤山大街交汇处，东邻市公安局龙山分局、西接新城政府办事处，位居新城东部上风上水地段的生态核心区，交通发达，地理位置优越。农贸市场、中小学、市政广场等近在咫尺；小区配套设施齐全，景观造型别致，建筑理念先进，物业品质卓越。
锦秀城小区占地100余亩，总建筑面积9.65万平方米，其中住宅面积8.8万平方米，商业房面积7850.33平方米；会所面积522.92平方米。小区绿化总面积约2.8万平方米，绿化率达40%，区内植物品种约100多种，充分体现了“开门见绿，起步有景、自然和谐，人文相伴”的建设初衷。
第二篇 山东东晨物业管理有限公司简介
作为锦秀城小区前期物业管理单位，山东东晨物业管理有限公司是国家物业管理一级资质企业，中国物业管理协会常务理事单位，2008年8月通过ISO9001-2000版国际质量管理体系认证，2010年6月又顺利通过了ISO9001-2008版国际质量管理体系认证。东晨物业凭借良好的经营理念以及“以人为本”的企业文化吸引了众多人才的加盟，公司现有员工1100多人，其中下岗职工400余人，高级技术人员69人、中级职称112人、初级职称184人。公司中高层管理人员均持有“全国物业管理职业经理人证书”，一般管理人员均持有“物业管理人员培训合格证书”，专业技术人员持证率100%。管理人员中本科以上学历占11.5%，大专以上学历占57%以上。东晨物业接管的项目涵盖了中高档小区、商业大厦、学校、厂矿及政府办公楼等多种物业类型，先后接管了国泰现代城小区、锦秀城小区、岱岳·凤山城小区、肥城新华书店大厦、上海世纪城、肥城市第一高级中学、肥城市国土资源局、肥城市怡和苑老年康复中心、泰安水岸华庭小区、泰安市恒基富丽东方小区、济宁梁宝寺能源管理有限公司等物业项目，总管理面积达180多万平方米，为公司持续发展奠定了良好的基础。
东晨物业在锦秀城小区建设之初，就对小区实施了前期介入服务，从业主的角度及今后物业服务的角度开展了大量工作，从而为今天社区的良好运行奠定了坚实的基础。凭借扎实的管理和优质的服务，2009年锦秀城小区被评为“山东省优秀物业管理小区”。本次锦秀城项目创建“全国物业管理示范小区”，公司上下给予了高度重视，于2010年1月成立了由东晨物业董事长李华山任组长，苏成富总经理和党支部书记孙荣远任副组长的创优领导小组，为创优工作的开展提供了强有力的组织保障。
第三篇 管理服务模式
锦秀城物业管理处秉承东晨物业一贯的“精诚服务、人文关怀”的企业宗旨和“以人为本，业主至上”的服务理念，寓管理与服务之中，建立社区服务体系，为业主提供多元化、全方位的服务。锦秀城管理服务模式简单概述为以下六点：
1、推行综合一体化管理模式，编制组织架构和人员定编定岗方案，对小区的房屋及公用设施的管理维护、清洁卫生、公共秩序、车辆管理、社区文化等事项实施高起点、高标准、全方位的综合一体化管理服务。
2、推行封闭式物业管理服务模式，秩序管理实行24小时三班倒全天候值班，分片定点、不定时定线巡逻、监控等。对所有人员、车辆的出入做到记录明确；清洁工作实行全天候保洁；维修实行24小时值班制，在约定和规定时间内对维修项目进行修复或处理。管理层要求全年365天有人值班。遇到重大事项及突发事件按质量管理体系有关规定处理。
3、推行智能化管理手段。建立小区闭路电视监控系统、配备录像记录设备，确保小区安全。完善小区可视对讲系统，业主随时可直接与门卫值班室联系，实行访客、住户和管理处三方之间的通讯畅通。
4、完善监督机制，促进物业依法、科学、民主管理。入伙前既与辖区公安派出所、街道办等有关政府部门联系，请其担任指导、监督、协助工作，积极配合市区及行业主管部门指导、考核，支持其对小区的正确执法检查，设立业主投诉箱，虚心接受业主和住户的广泛监督。
5、建立科学合理的服务质量考评制度。定期向住用户发放物业服务工作征求意见单，对合理建议及时整改，业主满意率达98%以上。管理处的一切工作，尤其是园区保洁、秩序维护、工程维修三大工作，严格按照公司ISO9001—2008质量体系进行规范、操作、检查、考评。
6、严格奖罚制度，推行激励机制。各岗位、各工作均严格实行公司三级检查制度和“百分考核制”。第四篇 常规性公共服务
锦秀城小区常规物业服务简要介绍以下九个方面，即：房屋及设施设备管理、秩序维护及消防管理、环境卫生管理、绿化管理、车辆管理、装饰装修管理、房屋租售管理、社区文化建设和专项特约服务；
1、房屋及设施设备管理
（1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图；物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象；空调安装统一。
（2）建立落实维修承诺制，零修、急修及时率100%，返修率不高于1%。维修强调文明施工，严格遵守公司工程维修有关制度要求。
（3）供电系统。积极配合及督促供电部门对园区箱变定期进行检查维护，保证正常供电，做到停电提前1天通知业主。
（4）弱电系统。保证系统正常工作，故障及时排除。
（5）消防系统。设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通，保证无火灾安全隐患。
（6）给排水系统。停水提前1天通知；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在10分钟内到达现场抢修，无长时间停水；制有应急处理方案。
（7）其他共用设施及配套设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。
2、秩序维护及消防管理
（1）配置专业秩序维护队伍，24小时值班及巡逻，队员文明执勤，言语规范，有能力处理突发事件。
（2）贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，在公安部门指导下对所辖物业区域的治安消防工作进行全面的管理。
（3）在危及人身安全处设有明显的提示标志和防范措施，并在宣传栏等显要位置设置治安消防宣传漫画、标语等。
（4）根据质量体系要求，定期对消防器材进行检查，保证其能够正常使用。
（5）联系消防部门定期在小区开展消防演练。同时，联系群众，搞好群防群治。
3、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。
（1）环卫设施完备，垃圾日产日清，实行标准化清扫保洁，定期进行卫生消毒灭杀。
（2）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。
（5）做好环卫宣传工作，提高业主的卫生保洁意识。
4、绿化管理
（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象，绿化完好率达到98%以上。
（2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
5、车辆管理
（1）小区主出入口设置道闸系统，实现人车分流，使进出车辆井然有序，无堵塞交通现象。
（2）严格执行车辆出入管理登记及外来车辆换证制度。
（3）停车场（位）设专人引导并设车位锁，车辆停放整齐，场地整洁。
6、装饰装修管理
（1）对本小区的装修提供咨询并进行审批，对装修活动及人员进行全过程监控，保证房屋的整体性、安全性和小区整体美观。
（2）所有装修人员到管理处办理出入证，依法接受管理处的管理。
7、房屋租售管理
（1）督促外来人员办理《暂住证》手续。配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。
（3）配合开发公司空置房管理及销售看房工作。
8、社区文化建设
（1）设立学习宣传园地，制有业主精神文明建设公约，定期开展社区趣味运动会、元宵灯会等健康向上的社区活动。
（2）配合街道办事处、居委会、派出所开展各项社区文化建设工作。
9、针对性的专项服务
（1）为有特殊需要客户提供“特保”服务。
（2）代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等。
（3）提供空房代管、房屋中介、报刊邮件的代订代收代发等服务。
（4）提供有偿维修服务以及安装、维护、修理各种家用电器和生活用品等的特约服务。并做到小修不过夜，中修三天完成。
通过本次创建“全国物业管理示范住宅小区”工作，东晨物业将继续在管理机制和服务水平上找差距，寻不足，求创新；着力强化员工的服务意识，不断优化完善管理模式，进一步提高业主的满意度，争创国内物业管理知名品牌企业，努力把锦秀城小区打造成国内领先的高品质社区，把其创建成为肥城人民理想的居住家园。
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