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学校物业管理典型案例分析
物业管理的实施过程中经常会遇见这样或那样的疑难问题，如何解决此类问题，是学校物业管理中的一个难题，为了更好地促进学校物业管理，我们将下面的案例的评析提供给大家，希望能对各地学校的物业管理有一定的借鉴作用。由于各地学校的情况不同，物业管理的模式不同，因而存在着差异性，解决问题也不一定照搬，应根据本校的实际情况进行分析、解决，但必须依据法律和法规，超出法律和法规的做法都是错误的。
一、保安酒后殴打学生案件
某学校物业管理中心的两名保安，外出吃饭，由于喝酒过量，在回宿舍的途中酒醉，行走不便，强行要一名学生送俩人回宿舍，学生没有理会，俩人强行抓住学生，发生了纠缠，并且动起手来，俩人将该学生的眼镜打碎，伤及眼眉。该学生被送往医院救治，眉骨处缝合３ 针。事发后，其他学生报告给学校保卫处，校保卫处立即将两位保安人员送往派出所，经查属实，被拘留审查。物业管理中心知道此事后，立即由中心主任和主管副主任前往医院看望学生，并表示慰问。同时决定在学生住院期间，每天负责送饭给打伤的学生。在核实了事件发生的情况后，按照规定，对两位保安作出开除的决定，扣罚当月工资，罚款５００ 元。学生家长得知此事后，由于同处一城，立即向学校提出要求，赔偿伤病和精神损失，还要物业管理中心作出检查，否则就要在报刊上予以曝光，还扬言与学校领导很熟，一句话就可以让后勤集团的领导下台等等。针对此情况，物业管理中心进行了分析，认为此事发生在保安下班后，个人喝酒过量所导致的，系个人行为，与物业管理中心无关，物业管理中心只是有教育不严的问题。为此，不予理会，仍然每天送饭到医院，并且为其熬制鸡汤等补养品，悉心照顾着学生，一直到其出院为止，并为其交付了住院费和医药费。在这期间，学生家长多次威胁，并四处找人，物业管理中心也没有对其要求作出大的反映，一直拖了近一个月。最后，学生家长提出了让学生补考的要求，不再提要物业管理中心检查等要求了，物业管理中心立即联系了学生处，作出了缓考的决定，解决了学生因伤没有参加期末考试的问题，此纠纷得到了圆满解决。
【评析】
保安打人首先违反了《中华人民共和国治安管理处罚条例》第二十二条第一款“殴打他人，造成轻微伤害的。处以l 天至１５ 天的拘留。”由于殴打部位在脸部，＇可能会造成他人留下疤痕，因此构成了伤残罪，依据枟中华人民共和国刑法枠第二编分则，第四章侵犯公民人身权利、民主权利罪第二百三十四条“故意伤害他人身体的除３年以下有期徒刑、拘役或者管制。”但是，保安系下班后的自己行为，与物业管理中心无关，物业管理中心不应该承担经济赔偿责任和法律责任，但应承担教育和管理职工的责任，并且物业管理中心在处理此事中一直以人道主义出发，坚持为被打学生送饭，还为其支付了医药费和住院费，做到了仁至义尽，并以冷处理的办法，最后解决了问题，可以值得借鉴。
二、枯枝掉落砸伤行人案
某学校一棵靠近院墙的国槐的一枝枯枝自行掉落在院墙外，不巧院墙外有一位女同志和爱人经过，正好砸在女同志的身上，划破衣服，砸伤背部和手臂。事发后，其爱人给物业管理中心绿化部打来电话，告知情况，主管绿化的副主任立即赶往现场，查看结果与所报事实相符，立即将女同志送往医院医治，经医院检查无大伤，住院休息几天即可。该女同志向校物业管理中心提出了赔偿要求，１ ．负责医疗费：２ ．补偿精神损失费；３ ．支付营养费等约３４００ 元，并提出了附加条件，即已怀孕，如保不住再议。物业管理中心没有表示同意，也没有表示不同意，只是说先看病，我们请示领导后再说。期间，其多次催促要求答复，物业管理中心在咨询律师后，了解到砸伤行人需要赔偿，但可以不赔偿精神损失费和保证怀孕的胎儿，因此经多次谈判，达成了共识，赔偿了医疗费１３００ 多元，解决了纠纷。【评析】
枯枝掉落砸伤行人系绿化管理不到位的问题，全部责任在于物业管理中心，应该赔偿。对于受害者的一些无理要求，必须持慎重的态度。该物业管理中心的做法比较合适，不与其发生正面的冲突，先了解法律上的规定，明白了处理的程度后，再与受害人进行谈判，摆明道理和应承担的责任，直至解决了纠纷，同时物业管理中心要提高防范意识，勤修剪枯枝，防止意外事故发生。
三、楼宇玻璃掉落砸坏小车案
某学校一位老师将其小车停放在楼前，中午，楼上的一块玻璃突然掉落，砸在小车前挡风玻璃上，将挡风玻璃砸碎，并划伤了小车的前盖。该玻璃系过道窗户上的，窗户是铁皮钢窗，年久失修。车主认为物业管理中心对小区进行了物业管理，并收取了物业管理费，对楼宇负有管理义务，楼宇公共部位的玻璃掉落砸坏小车，应当予以修理车辆，恢复小车原貌。【评析】
第一要看物业管理中心是否对小车负有保管的责任。我们有的地区在管理中对车辆实行了保管的责任，与业主签订了车辆保管合同，收取了车辆保管费，形成了事实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，物业管理中心就形成了对保管车辆负有毁损、丢失的损害责任。《合同法》第３７４ 条规定：“保管期间，因保管人保管不善造成物毁损、丢失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。”该物业管理中心没有与业主签订保管合同，也没有收取保管费用，因此，可以定为无偿停靠，可以不赔偿。第二要看物业管理中心对掉落的玻璃是否负有管理责任。《民法通则》第１２６ 条规定“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁臵物、臵挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”规定中明确了所有人和管理人的责任。该玻璃是公共过道窗户上的，系物业管理中心管理的场所，物业管理中心应当尽到一个管理人应当尽到的义务，有责任去消除这种隐患，尽快地对窗户进行维修，由于年久失修，造成玻璃掉落，砸坏小车前挡风玻璃和前车盖，物业管理中心应当承担不可推卸的过错责任，应当赔偿车主修理费用。
四、大风刮倒了危树，砸坏了私人的财物 北京的大风天容易发生刮倒大树的事件，一场大风刮倒了居民区内的一棵粗大的加杨，砸在了二层住户的玻璃窗上，砸坏了窗户，砸碎了玻璃，幸好没有伤着人。原车辆工程学院实验室内的一棵大洋槐的一枯枝被风刮落，掉在一辆桑塔纳车上，砸坏了车的前挡风玻璃，幸而也未伤及人。为此，住户和车主均向物业管理部门提出索赔，原因是物业管理部门对树木养护不当，应赔偿一切损失。而物业管理部门认为树木的折断是外力的作用，不可预见。因而不应赔偿，但是物业管理部门还是迅速派人维修了住户的窗户，并将汽车送往修理厂修理。经过此事，物业管理部门绿化部立即对全校的树木进行了检查，发现了３９ 棵危险的树木，立即以学校的名义向园林局打了紧急砍伐危树的申请报告，并获得了批准，消除了安全隐患。此事反映了绿化的养护管理上还有不细的问题，特别是枯枝砸车事件完全可以避免，因为枯枝可以见到，只要细加修整就可预防此事发生。【评析】
亡羊补牢，为时未晚。堵住事故发生的漏洞是物业管理的关键，只有将事故隐患消灭在萌芽之中，才能保证安全。
五、楼上漏水维修费应由谁承担？
某学校的住户苏某发现厕所顶棚往下漏水，于是与楼上住户赵某交涉，要求将厕所的防水再做一遍，并且费用要由赵某承担，赵某以自家没有装修为由不予理会，苏某多次要求解决未果，因此将赵某告上了法庭，但在庭审中由于苏某的证据不足而败诉。于是苏某将自家的厕所顶棚重新更换。２００３ 年１１ 月某日，苏某家的厕所项棚的面积漏水，苏某又到赵某家查看原来暖气管的阀门被赵某弄坏，大量暖气水流到地面，造成大量向楼下渗漏。苏某又向赵某提出更换厕所地砖，重做防水的要求。由于以前的纠纷，上过法庭，赵某执意不肯。于是苏某找到物业管理中心，要求给予解决，物业管理中心了解情况后，又亲自到两 家进行了调查，发现是由于管道多年未修，已经腐烂，需要更换，管道系学校售房给个人时承诺由学校维修的公共部位，因此，维修费应由学校支付。物业管理中心向学校上报了申请专款的报告，并经批准，再与两家协商后达成共识，同意防水重做一次，并使用与原地砖颜色相近的材料，从而解决了两家的纠纷和矛盾。【评析】
楼上漏水是造成邻里之间纠纷和矛盾的一个重要因素，及时解决漏水问题有利于维护业主之间和睦共处的关系。在《中华人民共和国》《民法通则》的第８３ 条明确规定“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”因此，由楼上漏水产生的物业管理纠纷可根据民法中的过错责任原则来判定责任。过错责任原则以过错为要件，因当事人一方的过错造成的后果，就由过错者承担责任负担费用；没有过错就没有责任，那么费用的承担就适用公平原则，由双方公平分 担。本纠纷由于是学校承诺的公共部位长久使用，管道损坏所致，所以应由承诺方学校支付维修费用。
六、施工现场摔伤学生要求赔付案
某学校内的一个暖气井被施工的大车压坏，需要修建，由于白天行 人较多，改在夜晚施工，白天只是将压坏的井进行了围挡，晚上九点多 钟时，施工人员刚刚撤去围挡，放上了施工牌，但还未挂上指示红灯。一名学生骑着自行车直奔欲修理的暖气井而来，一头扑倒在地，磕破了手脚，磕掉了两颗门牙。施工人员立即将学生送往校医院，治疗了伤病。事后，该学生提出了索赔，要求物业管理部门赔偿他的医药费和精神损失费一万元，同时该学生所在系院的领导也找到物业管理部门，学生和系院以施工单位没指示灯为理由，要求必须赔偿。物业管理部门也以该学生未看施工牌子理由，拒绝支付。经过反复协商，最后施工单位赔偿了学生的医药费和２０００ 元的营养费。【评析】
施工现场的管理要正规化，不能随意，在施工之前一定要有所提示，安装指示红灯，防止意外事故发生。此事件的原因是施工单位围挡不及时，未先安装指示红灯，才造成了学生不慎掉入井内，受到伤害，施工单位负有管理责任，但学生也有不看指示牌，快速骑车而掉入井内。根据枟建筑法枠第四十四条指出“建筑施工企业必须依法加强对建筑安全生产的管理，执行安全生产责任制，采取有效措施，防止伤亡和其他安全生产事故的发生” ；第四十五条指出“施工现场安全由建筑施工企业负责”。既然施工单位负有安全责任，因此，需要赔偿学生一定的损失。
七、一层住户私自改动下水管道，造成二层污水外溢
某学校教工宿舍二层一住户家的下水往外流污水，住户将情况报告给物业管理部门后，维修人员迅速赶到现场。此楼虽然是过去建造的丙级楼，下水管道时有堵塞，以前只是一层冒污水，而从未发现二层也往外冒的现象。为此，检查了一层的住户，原来，一层住户是学校刚搬进来的住户，在装修中私自将自家的下水另外做了管线，通到了污水井，而将自家的原出水口堵塞住，因而形成了总管道堵塞后，污水从二层住户往外冒的现象。此问题是虽然一层住户不应该私自将下水道改线，但关键的原因还是管线太陈旧，不符合现代生活的要求。根本解决 的办法还是要更换下水总管线。为此，物业管理公司经与学校协商从房屋公共维修基金中出资更换了总管线，解决了住户的下水堵塞问题。【评析】
根据枟物业管理条例枠第五十条规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和公用设施用途的，应当依法办理有关手续后告知物业管理企业”。住户私自改变下水管道，并未按照程序报批，也没有告知物业管理公司，应由住户负责，但由于学校老楼的公用设施老化，造成一层经常堵塞，一层住户才将下水管道移位。学校也应负担一定的责任，整改管道才是解决问题的根本办法。
八、供暖试压发生了异常的案例
某学校进行供暖试上压时，发现一实验室内出现了异常，暖气水从一个洗手盆往外冒，破坏了整个打压工作。物业管理部门的维修人员立即赶到现场，经检查发现，原来该实验室在装修时请校外施工队负责装修，校外施工队在施工过程中，私自将洗水池的下水接到了暖气管上，致使暖气上压后，出现往外冒的现象。维修人员立即截断了下水管，堵住了出水口，暂时解决了外冒的情况。此事引起了学校的重视，对此事做出了通报，批评并处罚了该负责人，并重申了所有施工必须经过物业管理部门审批，并由物业管理部门监督施工，以保证质量。【评析】
此事反映了学校一部分老师和领导对装修问题的不重视，私自请无资质的施工单位施工，出现了不应该出现的问题。按照枟建设工程质量管理条例枠规定，应由施工方赔付，但由于实验室请的是无资质队伍，无法索赔，只能做行政上的处理，关键还应提高各级组织的质量意识和对《建筑法》知识的了解，依法办事，防止此类问题的出现。
九、家属小区绿地被业主种植香椿、葡萄等杂树怎么办
某学校家属物业小区的绿地近年来，不断被一些业主种植上香椿和葡萄，绿地变成了杂树林，这些占地的业主得到了实惠，每年有所收获，但却占用了广大业主的绿化用地，颇有微词。物业管理中心起初进行了劝阻，但收效甚微，一些业主仍然我行我素，不听劝告，继续收获着丰收的果实。物业管理中心感到有点失控，于是，贴出公告要求在五日内自行清除种植的香椿葡萄，逾期将强行解决，再统一恢复绿地。规定的期限到了，但仍有部分人未按规定清除杂树，为此，物业管理中心将此情况向城管部门作了汇报，并提出了恢复绿地的方案，征得城管部门同意后，物业管理中心自行动手开始对香椿等杂树进行了清除。清除刚刚开始，就有业主用电话向城管和园林局进行了举报，投诉物业管理中心私自砍伐树木。园林监察人员和城管部门的执法人员立即赶到现场，由于已与城管进行过沟通，他们得知是为恢复绿地，美化小区所采取的措施，立即向群众作了解释，首先肯定了物业管理中心规划绿地的做法是正确的，同时指出小区的绿地是全体业主共享的资源，还告诉业主重新规划绿地是得到有关部门同意的，从而得到广大群众的拥护，树立了物业管理中心的形象，也为不遵守小区物业管理的业主 上了一堂教育课，使得重新规划绿地的方案得以实施。【评析】
业主私自种植杂树的现象在学校的小区中普遍存在，特别是一层的校园内更是屡见不鲜，在改变居住环境的同时，还要建立居住文明的再造。小不管则成大乱，对违规的苗头一旦露头，就要坚决制止，否则会四处滋生，蔓延开来，造成被动的局面，再行解决就不容易了。物业管理部门一定要利用业主公约实行管理和服务，保障广大业主的利益，体现“三个代表”的思想，一切问题就会迎刃而解。
十、宽带网安装过程中的纠纷
某物业管理部门与北京市电信部门签订了安装宽带网协议，委托北京市电信部门对家属区内的居民住宅楼进行安装宽带网，在施工中不慎将住户吴× × 家的电线打断，致使该户电路断电，事发后，施工单位进行了抢修，并接好了电线，但由于电工的疏忽接反了电线，而该住户又出差在外，长达一个星期未在此居住，等出差回来后发现冰箱未启动，存放里面的食品全部发臭，而且冰箱已无法除臭。为此，住户向物业管理部门提出了因施工损坏了他的冰箱为理由索赔要求物业管理部门赔他电冰箱的要求。物业管理部门以不是施工单位，并以找不到施工单位为理由拒绝赔付。住户也以不解决此问题不交物业管理费相对峙。【评析】
此事虽是施工单位施工时造成的，但物业管理部门也负着监管的责任，应由施工单位负主要责任，物业管理部门负一定责任，应由两家共同出资购买同样冰箱，赔付住户吴× ×，才能解决此纠纷。
十一、电梯跑出来的狗吓了王老太太案
一日，居住在某学校王老太太晨练归来正欲乘电梯回家时，从电梯里窜出一条狗来，将王老太太吓了一跳，心跳不已，许久未缓过神来。为此，王老太太要求物业管理部门给予精神损失费３０００ 元，作为小狗对她惊吓的补偿。后经多次协商，赔付王老太太５００ 元的精神赔付费。【评析】 此事反映了物业管理部门管理上的漏洞，北京市明确规定，饲养的宠物不得进入载人电梯等公用设施内，以妨碍居民的正常生活。而物业管理部门未张贴告示，让住户了解文件精神，也未让电梯工作人员制止宠物进入电梯，因此，物业管理部门负有责任，所以应该赔付。
十二、辞退员工应否补发赔偿金的纠纷
某学校的物业管理部门保洁部辞退了一名从事垃圾楼装运工作的清洁工，此人已来学校工作１０ 余年。１ 月他到劳动局上访状告物业管理部门应按《劳动法》赔偿他，每年一个月的补偿费，工作了１０ 年，应付１０ 个月的补偿，其每个月工资为６５０ 元，共应补偿６５００ 元。物业管理部门以其在上班时间捡破烂，并经保洁部主管多次批评仍不改正，因而违犯了劳动纪律，所以给予辞退，在辞退时物业管理部门还将此决定告诉了本人，还在物业管理部门内发了通报，因此不给予赔偿。劳动仲裁委员会经调解调查，情况属实，根据枟劳动法枠第２５ 条第二款规定严重违反劳动纪律按用人单位规章制度可以解除合同。由于物业管理部门 多次劝告仍违反纪律，因而予以解除，本人也承认并签字，物业管理部门又作了告示，所以不予赔偿每年一个月的赔偿金。【评析】
随着《劳动法》的贯彻、落实，劳动纠纷将越来越多，这是摆在学校物业管理部门的一道课题，如何解决此类问题，关键在于要依法办事，要坚持法律程序，不能随意开除，必须要有依据，同时要根据要求，予以公示，这是唯一的办法。
十三、拆除私搭乱建小棚的案例
某学校为了规范校园的环境，做出了拆除住户私搭乱建的小棚决定，物业管理部门进行了实施，某住户住在顶层，私自在屋顶上搭起了小屋，并且建造时施工的问题还往下渗水，给其他住户带来了不便。于是物业管理部门对其私搭的小屋予以了拆除，该住户不满，找到律师事务所，要求与物业管理部门打官司。一日，该住户委托的律师找到物业管理部门，责问为什么拆除该住户的小屋。物业管理部门领导回答：根据建设部和北京市物业管理和相关的法律规定，物业的公共部位任何人不得侵占，因为房顶是公共部分，不是一家的地方，如果要使用，必须征得所有的住户同意才能搭建，而且，往下渗水，妨碍了其他住户的利 益，因此必须拆除。委托的律师感到有道理，一起说服了该住户，未引起争端。【评析】
根据《物业管理条例》第五十一条规定“业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区内的道路、场地，损害业主的共同利益”。由于住户私自侵占公共部分，损害了其他业主的利益，所以必须拆除。但也说明了物业管理不只是要依法办事，而且要做耐心的思想工作，以理服人，使住户理解物业管理，支持物业管理，才能使有关的政策法规得以贯彻落实。
十四、拒交停车费引起的交通处罚
某学校物业管理部门对住宅小区进行物业管理，其中有一住户家里有辆小货车，做运输业务，该人过去经过劳改现已释放，很不讲理，他拒不交停年费，物业管理部门三番五次找他做工作，但就是不交。因此，物业管理部门通知他，如再不交就不让他的车进入小区，该住户称：如果不让进，就把车堵在大门口。为此，物业管理部门请教了交通部门，了解到堵塞交通可以用拖车将其拉走。因此，在该住户不交停车费的情况下，拒绝了该车进入小区大门，该住户就将车堵在了门口，物业管理部门立即打电话给交通部门，交通队来了拖车将其拖走。该住户 起先认为物业管理部门还会将车还给他，过了三天见车未归还，就着急了，找物业管理部门要车，物业管理部门告诉他，你的车是交通队拉走的。他更着急了，开始请求物业管理部门出面帮他要车，最后在物业管理部门的帮助下，交了罚款要回了货车，该住户再也不拒交停车费了。【评析】
物业管理要依靠政府有关部门的支持，既要讲原则，还要讲策略。根据枟中华人民共和国道路交通管理条例枠第六十六条规定，“任何单位和个人未经公安机关批准，不准占用道路摆摊设点、停放车辆、堆物作业、打棚、盖房，进行集市贸易和其他妨碍交通的活动”。该住户将车停发在非停车场的道路上，应该受到处罚，物业管理公司依靠交通队进行执法，既解决了堵塞道路的问题，又教育了住户，还收齐了停车费，一举三得。
十五、投票“价格线”
在百家湖花园首次面向全国招聘“管家”之后，江苏省南京市龙江小区１０ 幢高教公寓的所高校的３０００ 户高级知识分子家庭为花明白钱，也通过招标的方式寻找“管家”。江苏爱涛臵业、星汉物业、南大物业、东海物业、养园物业等１２ 家物业公司第一次打起了“价格战”。为解决南京高校教师住房困难的全国重点工程——— 南京龙江小区１０ 幢高校公寓于２０００ 年４ 月底交付使用，占地约３０ 万平方米，由南北两个区域组成。龙江高校公寓委托管理期限为３ 年。特别引人注目的是龙江高校公寓业主管理委员会在此次招标中明确提出，物业管理收费标价占招标总分的一半，标书占３０ 分，答辩和企业信誉分别占１０ 分。根据１９９９ 年１２ 月８ 日出台的枟江苏省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法枠，住宅区物业管理公共性收费指导价即便是最高的５ 级，每月每平方米也就是０ ．５ 元。在上限已经很明确的情况 下，南京的物业管理公司面临的就是拿出最有竞争力的价格来。招标书发出后，南京的很多物业管理公司第一次仔细测算起自己的成本来。江苏爱涛臵业的总经理梁苏拉说，南京的物业管理市场才刚刚启动，老百姓对物业管理收费一向颇有意见，这次明确将收费标准作为硬杠杆，显然增加了物业管理公司的压力，比如爱涛臵业要想在招标中获胜，就要拿出更具竞争力的价格来，降低一个收费等级，提高一个服务档次，势必要求各家公司物业管理人员一人多专、一人多岗，以降低企业经营成本。从长远来看，这对南京的物业管理行业无疑将起到积极的作用。【评析】南京两次物业管理招投标活动效果分析
１９９９ 年１２ 月５ 日，南京百家湖花园住宅区就物业管理单位进行了招投标。２０００ 年３ 月２０ 日，南京龙江高教公寓又以招标的方式面向社会选聘“管家”。最终，两家物业管理公司取得了龙江高教公寓南北两大片区的管理权。南京市的这两次招投标活动推动了江苏，特别是南京市物业管理市场化的进程。
１畅百花湖花园住宅区招标概况
（１）物业标的：在建，规划建设２６，８ 万平方米，已建１１ 万平方米，其中别墅３ 万平方米（已入住）。
物业类型有别墅、高档公寓。设施基本齐全，维修基金基本落实。物业管理区域：一个。
（２）招标范围：全国公开招标，公证部门全过程公证。
（３）招标主体：物业管理主管部门受开发商委托，与开发商共同招 标并运作。
（４）投标方：深圳、上海、江苏等地的６ 家物业管理公司。
（５）评委组成：建设部、北京、上海、深圳及高等院校、开发商等资深 专家１０ 人。
（６）评标方式：专家综合评定，其中信誉调查由招标办随机抽查 评分。
（７）评分类别及权重：信誉（１２％）、标书（５４％）、答辩（３４％）（８）公共服务费确定：政府定价：别墅，３ 元／（月〃 平方米）；高档公 寓，０ ．５ 元／（月〃 平方米）。（９）招标执行依据：借鉴其他省市经验。２畅龙江高教公寓招标概况
（１）物业标的：已建２９ ．３ 万平方米，南北两片，即将入住率９５％ — ６２０ — 附：
学校物业管理相关政策法规及典型案例分析 以上。
物业类型：经济适用型普通高层住宅，设施齐全，但车位、管理用房 等不足，落实了维修基金；物业管理区域为２ 个。（２）招标范围：南京地区省、市物业管理企业投标，公证部门全过程 公证。
（３）投标方：南京地区省、市属１２ 家企业。
（４）评委组成：业主委员会、省主管部门、市物业管理协会、院校、企 业等资深专家７ 人。
（５）评标方式：借鉴工程招标方式，无底价竞标，专家评标，业主委 员会最终定标，其中信誉调查由业主委员会随机抽查评分。
（６）评分类别及权重：信誉（１０％），标书（３０％），价格（５０％），答辩
（１０％）。
（７）公共服务费确定：政府指导价与市场调节价相结合，中标价为
０ ．３６ 元／（月〃 平方米），业主委员会标底价为０ ．３４ 元／（月〃 平方米）。
（８）招标执行依据：枟中华人民共和国招标投标法枠，并借鉴其他 经验。
３畅两次物业管理招投标的启示
（１）物业管理市场化进程需要政府积极引导，规范行为。从整体上 来看，江苏省目前物业管理发展还很不平衡，基本上处于单位垄断、开 发商垄断、行业垄断的状况，未形成统一的物业管理有形市场和无形市 场，不利于生产要素的合理流动。物业管理的招投标活动，迫切需要政 府从适应市场经济发展的角度，积极培育和完善市场，包括建立物业管 理招投标中介服务机构，在物业管理培训中增设招投标课程，有步骤地 进行业主委员会主任培训等。同时，建立健全物业管理市场化的法律 法规体系，制定规范统一的“游戏规则”，营造良好的市场交易环境。（２）增强业主自治能力，发挥开发商、业主委员会的作用。百家湖 花园物业管理属前期物业管理招标活动，而龙江高教公寓则是以业主 委员会为招标主体，并具体操作招标活动。业主委员会作为物业管理 市场的主体地位得以明确，作用得以发挥，为业主委员会成为高教公寓 的决策中心奠定了良好的基础。另一方面，随着住房制度改革的深入，购房者对房屋的增值及附加值要求越来越高。商品房已从过去简单的区位、面积、户型向环境和服务延伸。开发商开始重视自己产品的物业管理，通过市场竞争来改变 “自建自管”状况，找到了提升产品的新卖点。
（３）物业管理企业参与市场竞争的意识强烈。两次招投标活动，均引来数十家企业积极参与，踊跃投标，共同表现了对物业管理市场化的信心和决心。龙江高教公寓是全国有着特殊意义的住宅区，工程建设伊始，国务院领导就非常关注，省政府明确提出要将其建成“一流的建筑，一流的居住人群，一流的居住环境，一流的物业管理”的住宅区。高教公寓具有规模大，即将入住率高，业主素质高的特点。众多企业希望通过市场竞争，使自身经营上规模，达到提升企业服务水准和品牌的目的。同时，通过参与竞争，企业也看到了自身的差距，认识到今天的参与是为了以后走向市场打下基础。“以人为本”，“以业主为本”，为业主 提供全方位的便利条件，提供因地制宜的特色服务，以其他收益弥补公 共服务费的不足，是中标企业共同的想法。（４）需要引起重视和改进的问题：
① 工程建设与物业管理脱节的现象依然存在。两个物业标的，均不同程度存在设施不足问题。如高教公寓自行车停放车位严重不足（设计每户１ ．８ 辆），地下进出口太小，无汽车泊位，缺少物业管理用房，垃圾中转困难等问题，给物业管理带来先天不足的遗憾。
② 物业管理属服务性行业，其招投标不同于工程、设备招投标。评标应侧重企业的信誉、业绩和标书中的方案质量、答辩的应变能力等，而将公共服务费报价单列作为评分类别，其权重不宜超过２０％。
③ 物业管理采取招投标的市场化运作，其公共服务费价格应由市场调节形成，政府不宜定价或过多限制。
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