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威海银滩骗局解析 2010-11-01 17:18 题记
最近，央视暴光了《海景房交易存骗购陷阱记者暗访遭勒索》的深度调查，曝光了山东威海银滩海景房销售的种种猫腻：夸大房产升值空间、利用信息不对称忽悠看房者出手、限制看房者人身自由、强行索要买路钱„„
事实上，上海市民对山东威海的海景房也不会很陌生：地铁口、购房网站甚至自家信箱经常都会有相关的宣传海报，而在上海组团兜售威海海景房的机构更是多如牛毛。
昨日，记者以普通置业者的身份分别采访多家威海银滩一带的海景房销售本部以及其委托在沪负责营销、组织看房团的代理机构。调查发现，海景房“本部”与“上海代理”对海景房的说辞有四大猫腻。
猫腻一：
价格
同一楼盘每平方米差千元
昨日记者以购房者身份致电威海银滩某海景楼盘的售楼处。当地售楼处的工作人员告诉记者，楼盘依据房型、楼层、景观效果的不同，每间房的价格也不同，“最便宜的每平方米3600元，高档一点的均价要7000元。”
随后，记者拨打了该楼盘上海销售公司的电话，工作人员的报价是，最便宜的房型每平方米要3800元，而高档一点的均价差不多五六千元，“现在的价格十分合算，报团去看房要趁早，否则，可能过几天就要提价了。”
(房产经纪人张明分析:驻外售楼处与银滩各小区并未能联网看控销,报价在大致范围以内,实际售价以售楼处报价为依据,驻外公司不具有报价销售权利,只能广告宣传组织看房的功能,另外一般代理商商从资格不同,代理的小区也有差异,银滩不是只有一个楼盘,在售的一手楼盘不下十个,每个楼盘的位置和建筑水平也不一,价格上取间很大,根据楼盘才能估出大致价格,另外销售全部是在售楼处签定,我们并不是在办事处签购.办事处的报价只是大概的参考价格,并不是签约的价,有报价资格是各个楼盘的售楼处.)
猫腻二：
入住率
同一问题得到两个答案
“听说银滩那里一到冬天就几乎没什么人了，连暖气都没有？”这样一个问题，当记者询问某楼盘威海售楼处得到的答复是：“我们这里有规定，一个小区的入住率一定要达到40%以上，才能供暖。”而记者从该楼盘上海代理处却得到另一番答复，“这个你放心，一旦交了钱，就可以开地暖。”
当记者把该楼盘威海销售处的说法转述给上海代理处后，对方明显有些气急败坏，“你不要听他们乱说，以我说的为准”，“我们带你看的都是尾盘，小区的入住率都达到80%到90%”。
(房产经纪人张明分析:银滩的供暖问题一直是大家的关心所在,银滩毕竟是新兴城市,近些年的销售楼盘基本为期房楼花,或者是刚交房的新楼,银滩的配套是和小区的建成时间和入住率有直接关系.所以我们不可能期待房子建完,配套立马全部跟上,当然如果客户考虑到人气上,不妨可以看看二手楼,但是新房的质量上,小区景观上,外保温上都是超越二手房许多,中间利弊各自衡量.我自己住的碧海华庭北区今年十月交房,冬季就已经可以供暖,采暖期四个月,每平米20元采暖费)
猫腻三：
配套：小诊所忽悠成“大医院”
当记者询问某海景房的配套设施时，该楼盘威海售楼处小姐告诉记者，“我们这边紧邻当地的一个小镇，有学校、医院、商场，一应俱全。” 而该楼盘上海代理处的回答却露出了马脚：“小区隔壁就是学校、医院、商场，当然，医院主要是给镇上渔民看病的诊所，如果你想去大一点的医院，就要到乳山市中心，从那里过去，差不多15分钟的车程吧，还是很方便的。”猫腻
(房产经纪人张明分析:此问题可以追溯到上一问题的分析,配套不是一朝一夕,想在银滩一下子出现十几个三甲医院也是不可能的现实,银滩本身就是一个三线的刚发展的海滨城市,这里的配套自然比不得记者所在的城市完善,但是我可以给大家讲,水电煤,有线电视,宽带,供暖设施以及污水处理都达到国家的“七通一平”,大家关心的医院问题也可以给大家一个准确的答复.银滩现有的医疗设施如下, 乳山银滩医院 位于银滩西区的海洋所,即文中记者指出的含有歧视意味的给渔民看病的诊所
.乳山市人民医院银滩分院 是二级甲等综合医院.位于银滩中部白合养老公寓旁边.乳山市中医院在银滩设有分院乳山市温泉疗养院 大庆石油管理局银滩医院 位于大庆一区 银滩国际医疗康复中心，此项目处于筹建中)
猫腻四：
看房
看房团更像旅行团
昨日记者从上海一家银滩海景房代理机构了解到，公司每周都会组织看房团到威海看海景房。“以前好的时候，每周都会发五六趟车，现在是冬天比较冷，但每周也会发一到两趟车。”一业务人员说。
当记者询问起看房团的日程安排时，对方表示，一般周五晚上8点发车，周六早上6点左右到威海，“然后会带你们游览一下威海当地的海景。” “这个活动是必须的吗？”面对记者的追问，上述业务员非常肯定地回答说，“对的，是看房之前必须要做的，当然，如果有人提出要看其他景点的话，我们还可以带着你们去游览。” “看房每位要交200元，公司包食宿、交通费，如果在当地购房了，所有费用退还；如果不购房，我们保证也不增加费用。”上述业务员说。(房产经纪人张明分析:看房团到银滩进行异地置业,不仅仅考虑的是房子,他们更希望的看到的房子周围的环境,以及小区的配套,周围的旅游项目等等.毕竟银滩的房产依托于海,依托于环境,有海有景有房.银滩的居民也是环境移民的一种.当然象记者这样一股脑子就扎房子里的的脑残,记者肯定觉得没必要看环境了,因为记者是买房子,他只要看房子就行了,他不会关心房子周围的环境和配套的.不会关心房子周围有几辆车有几家饭馆有几个医院等等.在他眼中,环境没必要看的,看房子就OK了)
其他参议：
业内自曝：不下单买房会“翻脸不认人”
“上海代理银滩海景房的各类公司估计有50-60家，但其中只有少数几家是在上海注册的正规代理公司，多数都是在写字楼或居民区租办公房、在地铁口撒传单的草台班子。”昨日，威海某海景房销售中心总经理王先生在接受采访时说。
王先生表示，目前市场的确良莠不齐，“我们公司原先是上海一家房产代理公司，今年转型专做海景房代理，在威海当地还提供租赁等服务。”王先生表示，公司的看房收费标准是210元/人，“食宿是三星酒店标准。210元/人去趟威海，如果不买房你们不是亏本了吗？”对于记者的疑惑，王先生表示，到威海看房实际成本约为460元/人，不足部分来源于开发商的补贴。“公司的业务实际上相当于为房产开发商提供市场、营销以及广告宣传方面的外包服务，利润来源于开发商的一次性付出，并不从房屋销售中抽取提成。”
(房产经纪人张明分析:在房地产行业,每家代理公司都有自己合理的收入,当然这不会向客户收取,不同于二手房要业主出中介费的。代理公司收入主要是代理商与开发商之间的事宜,与客户购房并无关系.至于翻脸不认人,这倒不会。毕竟大家都是成立的公司，有规章制度，收政府监管。海景房销售商大部分是北方人,毕竟他们出车包宿管吃.性情中人，大家都没看好，偶尔会有些话比较不中听，就当是发发牢骚，反正他们终究还是管吃管喝管接送。
如果是自家车到银滩,就可以银滩寻找专业的本地代理商,由房产经纪人经纪人为其出行做安排.至于开发商补贴代理商费用一般不会出现,因为代理商和开发商的关系是合作,不是从属关系,代理商的利润不会是开发商的一次性支付.除非是开发商只是外包宣传肯定是出资给广告商,但是代理商的客户资源推介才是开发商的目的。所以一般不会看到广告公司卖房子。这个是记者误导消费者,有违实事求是精神啊.至于宣传手段,我们遵循几个原则,英雄不论出身,草台班子之中很多都是大学生,在宣传效果上,不管白猫黑猫,另外遵循城市法规,不违法不闹事.宣传手法就又业务员自定,那种效果好,就做那一种,比树牌坊作平面广告还深入人心啊)王先生还称，在地铁口发广告的公司多数都是靠销售提成，“一旦购房人没有下单买房，有可能出现翻脸不认人的行为。” 王先生透露，半年来公司已经在上海卖掉了几百套位于威海的海景房，“投资者多数是老年人，他们通常每年4-10月住到银滩，一入冬再回到上海。”
王先生还提醒说，投资海景房一定要注意两点：首先代理商是否有执照并在工商局注册；其次是否容许退房，“一般规范的代理公司是容许退房并返还订金的。
(房产经纪人张明分析:其实我们选择代理商,无非就是两个方面,一个权力方面的维护,如依法签定手续,出现问题及时解决.按揭的办理,后期房产交房以及产证手续的指导,以及后期房屋的租赁和买卖交易.代理商充当：一个代理人的角色.另外一个就是购房利益的维护,在原则上,面对全国销售的海景房，房产的价格没有优惠打折。但是代理商出让自己的利益,优惠于客户也是存在的,毕竟是相互依存的.所以选择代理商上面,一定要找专业的经纪人,有信誉的能够有经济实体的公司,保证长期在银滩.房产经纪人张明祝天南地北的朋友能够喜欢银滩,关注银滩,发展银滩)
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