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以后委托买卖房屋要先出示证件
富房刘春晓
《房地产经纪管理办法》已经于2010年10月27日住房和城乡建设部第65次部常务会议审议通过，并经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意公布，自2011年4月1日起施行。这对于房地产经纪行业来说，是一个重要事件。
那么这个办法出台后，对于房地产交易尤其是二手房交易来说，有哪些影响呢？来自富房不动产研究部门的消息称，《办法》主要是对经纪机构和经纪行业从业人员的规范，让行业向着更加健康、有序、稳定的方向发展，对于广大业主和购房者来说，主要影响有以下几点：
业主委托出售、购房者委托购买房屋需提供相应资料。《办法》明确规定：“委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。”这与以往经纪企业的操作模式将有一定的差别。以前像富房这样的品牌经纪公司虽然也会要求委托人出示身份证明、房屋权属证明，但是主要是为经纪业务的开展提供便利，并没有做强制性的要求，这是行业内的惯例。事实上，成都进行的二手房交易，80%以上是没有事先核实资料的，只是在交易合同即将签订之前进行一次核实，这也导致很多房屋交易的失败，因为很多问题在核实资料的时候才暴露出来，这也直接导致很多业主或者购房者对于经纪公司的信任度大打折扣。但是作为经纪企业来说，虽然早就意识到这个问题，但是一直没有办法，因为我们如果强制要求这点，业主或者购房者可能就直接不对我们进行委托了。所以这个条款，对于房地产经纪行业的健康发展、提高房屋交易效率有着重要意义。
房屋交易日后将更加公开、透明。《办法》一是要求经纪机构及分支机构在营业场所公示诸如营业执照和备案证明文件；服务项目、内容、标准；业务流程；收费项目、依据、标准；信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；等一系列的相关资料。二是要求经纪机构在接受房屋委托时与委托人签订书面房地产经纪服务合同，合同中要包含经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准，服务费用及其支付方式、合同当事人的权利和义务等相关内容。可以说，这两条规定可以让房屋交易流程更加规范。虽然说富房等品牌经纪企业这些内容很多年前就已经公示了出来、走在了行业的前列，但是成都的经纪公司成千上万，有很多经纪公司并不具备以上内容，甚至连营业执照都不具备就开始营业，这也是很多房屋纠纷产生的根源，但是以后行业将更加规范，老百姓无论是买房还是卖房都可以事先选择一家放心的经纪机构进行房屋交易。
很多问题在核实资料的时候才暴露出来：
1，有些房子是限制上市交易的，例如公房，军产、校产等办公区与居住区无法分离的，仅有使用权的房屋，所有权有纠纷的，列入拆迁公告范围内的，共有房屋未取得其他共有人同意的等等，这些房屋是不能上市交易的，如果在委托初期没有了解到这些问题，那么向客户推荐这样的房屋，最后什么都谈好了才发现问题，就会让交易的双方劳心劳力，也影响经纪
公司的信誉度。,2，有些房子的来源比较复杂，交易税费过高、交易时间过长，导致交易无法顺利进行。曾经我们公司就遇到过一个房屋，房价在80万左右，开发商当时是携款潜逃的，房屋没有产权证，而这个房子是拍卖得来的，中间过程曲折，虽然我们有办法正常交易，但是将近15万的交易费用，让房屋交易的成本过高，而且交易过程非常复杂，耗时长久，当时进行了多次极其艰难的谈判才将这个房屋交易成功，如果能够在房屋委托的初期就能了解这些情况的话，那么交易起来就会比较顺利。
3，有些房屋是暂时没有取得房屋所有权证的，虽然品牌经纪公司对成都的楼盘哪些是办理了产权证的基本都清楚，但是总有一些房屋由于业主的特殊情况是没有办理房屋所有权证的。这类房屋出租是没有问题的，只要能够提供商品房买卖合同及业主身份证明就可以。可是如果是买卖的话，就相对复杂了，除了要明确业主的身份证明、户籍证明、婚姻证明、具有商品房买卖合同外，还要确定房屋购买时是贷款购买还是一次性付款购买、已经办理贷款时间（不满一年银行不提供结案），银行剩余尾款，产权证办理的大概时间，以及买方是否愿意以在公证处公证的方式购买，并且要向买卖双方说明其中的隐藏风险（对于房价预期的不确定）。
4，有些房屋的建筑年代比较久远，尤其是成都的很多老小区，楼龄不是很容易鉴定，这类房屋的交易对于一次性付款的客户是没影响的，但是如果客户贷款购买的话，那就影响比较大，因为银行喜欢受理一些楼龄比较新的房屋贷款，对于建筑年代比较久远的房屋则审核起来比较严格甚至有些银行根本不予贷款，这些问题对于贷款客户来说应该提前确定。
5，放贷未结清的情况。成都有很多房屋都是业主按揭购买的，这类房屋进行交易，首先是要结清房屋贷款，才能进行房屋所有权转移登记（俗称过户），这里面就有很多问题，比如说什么时间能够结清，业主自己是否有钱来结清，业主没有钱来结清怎么办？一般来说，申请结清贷款要提前在银行预约，并且一般来说排号要在1-2个月以后，这就是交易时间的问题。而遇到业主自身没有多余的现金结清房屋贷款的情况，一般有两种方式，一是用客户的购房款来结清贷款，但是客户是否愿意是个问题（因为是在申请过户之前结清，有时间差），就算愿意，里面也还是要有一个公证手续，如果客户不愿意，就只有找经纪公司或者找其他机构垫资，肯定会有一个费用问题，虽然很少，但是毕竟是费用，这些情况都要考虑到。最主要是贷款结案的时间比较长，对于客户来说，也是一个等待，需要提前在合同上进行约定。如果客户急需入驻，那么就会产生矛盾，所以说很多问题都是因为业主或者客户没有提前把相关的证件出示出来产生的。
6，对于贷款购房的客户来说，需要的资料也很多，如身份证明、户籍证明、婚姻证明、收入证明、信用度证明等，还有买房人的年龄对于贷款年限有所影响，收入的多少对于月供也有影响，信用度不高的（信用卡有多次预期还款记录等）银行很难受理贷款等，所以客户的资料也很重要，如果能够实现知道这些情况，对于交易效率的提高帮助很大。
7，现在限购令出来了，对于购房者的资料审查就更加重要。试想，如果一个经纪公司带了一个客户看了很多的房屋，终于选定了下来，价格也谈好了，即将签约的时候，发现客户因为各种原因（拥有房屋套数、户籍、社保、纳税证明等）无法购买，那么对于客户来说，是一个很大的伤害（浪费时间），也会导致经纪公司的信誉度下降。
房地产经纪行业作为现代服务业的重要组成部分，且在房地产市场里占据越来越大的比重，将是未来国家房地产主管部门监控的重心之一。相信，《房地产经纪管理办法》的正式实施，将为房地产经纪行业的发展带来一个崭新的明天！
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