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城镇化催生楼市新机遇 对二三线城市影响大
全泽超
2013-2-4 14:03:20来源：《南方日报》2013年01月31日
日历翻开2013年，新的一年到来，对楼市来说，忐忑的2012年已安然度过，2013年一切呈现新的气象，给购房者带来了新的期待和展望。
2013年的楼市充满了新鲜的气息，充满了乐观向上的正能量。其中，最让楼市振奋不已的正能量，莫过于去年年末政府着力推进“城镇化”建设相关信息的集中释放。
据国家发改委规划推算，城镇化在未来10年可拉动40万亿元人民币投资。市场分析预计，届时楼市将在这一大蛋糕中分到一杯羹。
城镇化将成为拉动内需的主力之一
说到城镇化，市民都不会陌生。这并不是一个新词汇。今年初，城镇化在楼市业界内被频繁提起，一时间成为业内一个热门的词。
原因在于对政策极其敏感的楼市从政府释放信息中得知，今年的经济工作重点之一将是推进城镇化建设。其实不止今年，从各方面信息中得知，在未来的几十年内，中国都将着力推进城镇化。
党的十八大的报告就多次提到城镇化。有媒体注意到，在十八大报告中，单单提及“城镇化”一词就有七次之多。其中，十八大报告将城镇化从局限“区域协调发展”一隅，上升至全面建成小康社会载体。
不止是十八大，去年12月份召开的中央经济工作会议在对2013年经济工作主要任务的部署中提出，“城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在”。据悉，由国家发改委主导的《促进城镇化健康发展规划(2011-2020年)》初稿已编制完成。
城镇化之所以得到重视，是因为它与工业化、信息化和农业现代化是“四位一体”，相辅相成，密不可分，城镇化同样是目前克服经济下滑、拉升国内消费的最好推手。而目前中国的城镇化水平仍低于世界平均水平。据有关统计显示，未来10年中国城镇化水平将升至60%。
大量刚需或将释放
政府密集地表态加快城镇化建设，这给房地产行业带来了充分的遐想。尽管政府推进城镇化的构想与房地产毫不相关，但城镇化涉及基建和住房，无疑，房地产行业意外地成为了最大的受益者之一。
城镇化的进程给楼市带来了两个实实在在的好处：其一，让城市人口增加并且聚集，增加了潜在的购房人数；其二，增加了城市的区域面积，为楼市提供了更多的可开发地块。
新的城市居民不存在限购的问题，在经济实力达到一定水平后，他们将成为主力刚需置业者。而需求加大并不代表会带来房价的飙升。城镇化带来的城市可开发土地面积的增加可以让地方政府赖以生存的“土地财政”有更多的资源选择，不至于“惜地如金”，从而减少目前占房地产成本中极高比例的土地成本，从而
间接地降低房价。可见，对购房者和开发商而言，城镇化都不失为一个好消息。
城镇化带来购房需求这一效应最为明显。“十二五”规划中提出了要提高城镇化率4个百分点的目标。目前，中国有13亿人口，城镇化率每提高1个百分点，就有1300万农民转为城镇人口，从这个角度看，未来每年将有1000多万农民转为城镇居民，巨大的住房需求，将成为重要支撑。
研究认为，未来10年我国新增城镇人口将达到4亿左右，按较低口径保守估计，即农民工市民化以人均10万元的固定资产投资计算，能够增加40万亿元的投资需求。当然，这40万亿不可能为房地产行业所独有。但作为城镇化的主导力量之一，房地产行业无疑可以从中分到一杯羹。
据中国指数研究院去年12月发布的《未来十年(2011-2020)中国房地产市场趋势展望》报告显示，城镇化进程强力推动首次置业等刚性需求。未来十年，我国城市化率将以年均1.1个百分点的速度提升，每年新增城镇人口约为1700万人，以人均30平方米住房面积计算，新增住房需求将超过50亿平方米，再考虑租赁住房人群购房，首次置业需求共计约为81.9亿平方米，占总需求比重达52%，刚需将继续成为市场主流。
处于全国大环境中，江门楼市也备受感染，充满了正能量。广州美吉地产代理有限公司总经理汤建军对本地楼市的前景十分看好，“城镇化必然会带来大量的需求”。他说。
对二三线城市影响大
作为三线城市的江门，能在城镇化这场盛宴中得到什么？业内人士认为，江门有足够的理由乐观。因为根据城镇化布局的发展思路和要求，以及城镇化布局的特点，城镇化战略有利于房地产市场发展，尤其是二三线城市的开发。
城镇化对二三线城市的积极影响并非停留在理论层面。此前，恒大、万科等房企巨头就已经嗅到了先机。
说起恒大，很多江门市民都会想起去年热卖的项目恒大泉都，这是恒大布局三线城市的例证之一。实际上，2013年恒大集团计划推出50个项目中，绝大部分位于潜力巨大的三线城市。而恒大去年全年923亿元销售额之中，有超过98%受惠于非一线城市项目的销售，仍然以三线城市占大多数。
万科地产在布局二三线城市方面也不甘人后。从2012年第三季度开始，新增的土地项目至少有23个，规划建筑面积约为376万平方米，而这些新增项目也大多位于二三线城市，如徐州、贵阳、莆田等。有报道称，万科地产将要进入江门市场，联系到万科在城镇化大潮中的战略布局也不足为奇了。
事实上，不仅是恒大、万科，房地产商们早已瞄准了城镇化过程中三线城市这一块肥肉，仅从江门的市场情况来看便可窥一斑。从去年下半年到今年初，江门楼市贵宾连连，先后迎来了保利地产、万达集团等房地产大鳄。保利地产更是野心不小，拟投入百亿在江门的滨江新区打造一个城市综合体，相当于再建一个城市中心。
二三线城市的城镇化水平更低，具有更大的发展空间。业内人士认为，这一轮发展机遇主要属于二三线城市。这些城市刚需剧烈释放，具有巨大的房地产发
展潜力。
《未来十年(2011-2020)中国房地产市场趋势展望》报告也支持这种观点。报告认为，随着城镇化的推进，位于大城市周边辐射范围内的三四线城市可能面临新的发展机遇，新增城镇人口、经济发展都会给这些城市带来市场需求。
从房产巨头纷纷抢滩江门来看，江门无疑是未来城镇化浪潮中一个重要的战场。巨头进驻不仅给江门带来高品质的楼盘，而且加快了行业结构的洗牌，促进江门楼市的健康发展。2013年开年，市民充分感受到了城镇化给江门楼市带来的正能量。江门楼市在2013有何精彩的表现？且拭目以待。
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