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城镇化，三四线楼市该何去何从？
据中国房产信息集团2012年10月发布的《中国城市房地产市场风险排行榜》显示，全国城市市场风险排名前50中除去少数资源型城市，三四线城市占到44个，比例高达88%，一二线城市并未出现在前50风险榜单中。
楼市一直是牵系民生大计的一个话题，政府的宏观调控、房价的波动等楼市信息无一不刺激着国人的眼球和神经。相对于经济发达、市场成熟、土地市场供不应求的一二线城市来说，三四线城市楼市的崛起也许更值得关注。
近年来，随着各地城镇化的推进，开发商纷纷迎接机遇跑马圈地在三四线城市布局，经济欠发达的地方楼市不仅挤满了地方房地产开发商，也吸引了众多实力雄厚的全国性开发商扎根布局。然而，地方楼市究竟是危险的信号还是机遇的开始还有待于时间这个最公正法官的裁判。
始自09年的国家一系列宏观调控政策一定程度上挤去了楼市的投机性泡沫，给发烧过度的楼市降了降温，但与房价真正回归理性仍有距离。在一二线城市受到严调严控后，众多开发商将战场转到了三四线城市。
三四线城市之所以能够吸引开发商的资金投入，与中央及地方政府城镇化建设的政策出台息息相关。政策的倾斜及预测的未来潜在消费需求促使众多开发商乐于在市场不发达、配套不齐全的三四线城市深耕细作。对于实力相对雄厚的开发商来说，大手笔拿地、大手笔造城在这样的三四线城市已经百见不鲜。但是，造出来的城能否成为有人气的城、配套完善的城有待考究。
与一二线城市相比较而言，这些城市经济发展起步较晚，主要以农业人口为主，人均可支配收入处于低位，潜在消费需求能否转化为实际消费能力还是一个未知数。如果仅看到庞大的人口数据就欢欣鼓舞，无疑是缺少实地考察分析的不明智之举。一套100平、总价四五十万的房子，对于大多数城镇居民来说都是一个不小的负担。政府城镇化的目的是要让更多人民群众分享改革开放的成果，切实提高生活水平，但高房价房贷之下，又谈何生活水平的提高？
其次，很多经济欠发达的三四线城市并不具备对外来人才的吸引力，相反，恰恰是人口输出大市。城市经济的发展需要人才的推动，同时，人才的引入也要需要城市吸引力，两者是相互作用的。政府大规模出让土地搞地产开发，在核心圈之外再建经济新圈，但如果不能吸引足够的产业和人才聚集，后期政府无疑要为大规模非理智开发买单。
年底网上很多地方楼市传来捷报，很多人说这是刚需释放的一年，在政策不明朗的情况下甚至出现了量价齐升的小阳春。但这只是三四线楼市的预热期，最早入市的房产企业刚好迎合了市场需求，楼盘推售业绩可观，与此同时，在市场集中放量后，很多超级大盘也透支了市场需求，未来楼市并不一定乐观。
人口不代表实际消费能力，地方政府的宏伟蓝图也不能代表，政府和开发商在推地和拿地过程中应谨慎对待、科学分析、认真规划，避免冒进追求规模和效应。城镇化不是单纯城镇版图的扩展，它涉及到就业、民生、基础设施建设等方方面面，如果这些基本面跟不上，新建的高楼大厦也只会成为一张张空洞的城市门面。
安徽理工大学*朱小娇
2013-1-25
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