[招商证券]中国人在美国置业投资的调研笔记_招商证券研究业务介绍

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[招商证券]中国人在美国置业投资的调研笔记  [城 市]：全国

 [发布时间]：2013-05-03

 [报告类型]：市场报告

 [发布机构]：招商证券

 [关 键 词]：美国,置业投资, 报告内容

今年春夏之际，我在美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院进修。利用周末时间，我和一些国内金融行业的朋友，驱车专程考察了美国东部几个州的房地产市场，特别是华人在美国购置房产的情况。一路走来，除了与普通华裔住户交流之外，还与学者专家、基金经理、地产经纪、房地产投资商等讨论了美国的房地产市场的近况和趋势，以及房地产价格回升对美国经济复苏的意义。纽约市史丹顿岛(Staten Island)

三月的一个周末，我们去了曼哈顿以南的史丹顿岛，这里属于纽约市的一个区。一位华人医学教授接待了我们，他主持的一个具国际水平的基因实验室就位于岛上，所以很早就在那里置业。二十多年来，他先后在岛上的不同区域购置了五项物业，目前仍持有两栋别墅。他带我们参观了曾经和现在拥有的房子，见证了一位华人在美国学习、工作、成家、立业的历程。这个岛是纽约的一个独立区域，自成体系，去曼哈顿通常要坐渡轮(也有收费大桥连接)。岛上一栋250 平米左右的别墅(美国的别墅，均不计地下室和车库面积)，价格约在50-80 万美元，价格低廉。长期以来因交通不便，并没有受到华裔新移民的青睐。不过，近十年来搬入岛内的华裔居民越来越多，现在大约有1.5万人，和其他社区不同，这里的华人置业以自住为主，投资客较少。

纽约州长岛(Long Island)

第二天，我们开车去了曼哈顿东面长岛(Long Island)的古西堡(Old Westbury)，这里是美国第二最为富有的县(County)，住的多是比较富裕的家庭。地产经纪带我们看了几栋豪华别墅，面积约300 至400 平米，开价在280-330 万

美元不等。这里房产通常占地很大，硕大的花园，加上游泳池和网球场，三四英亩很平常。这个区可说是传统高尚住宅区，绿树成荫，其设计品位和房屋质量，均令人惊艳。一位深圳来的私人企业家，去年在这个区购买了一套价值180 万的别墅，现在已经升值15%。我们参观了他的房子和后花园。他说，若要在深圳购买同样一套别墅(事实上，深圳没有这种花园别墅)，价格可能要高出三五倍。有趣的是，刚好有一群国内来的客人和我们一起看房，据说他们刚下飞机呢。其中一位当即决定购买一栋280 万美元的别墅。

长岛大颈镇(Great Neck)

随后，我们去了长岛最为华人喜欢的大颈镇。金融危机之后，华人在大颈的房地产市场可说是异军突起，成为当地中高端房屋的主要购买者。早就听说国内某歌星在此置业，而某银行纽约分行的领导也在这里买了房子。我的一位朋友，哥伦比亚大学毕业后在华尔街某大资产管理公司工作，他在大颈的一栋公寓(Condominium)里先后买了两套房间。刚毕业，与新婚妻子组成两人世界，他买了一套80 平米左右的公寓；几年后，家庭迎来了一个小生命，老人也来美国居住，他又买了两套房间打通成为一套约170 平米的大单位。原来那套就成为他的工作室了。华人喜欢大颈，主要原因是这个镇有着悠久的历史，居民多是在曼哈顿上班的专业人士，相比古西堡(Old Westbury)，这里的交通要方便很多，乘火车去曼哈顿只需25 分钟。地产经纪告诉我们，这里是全美最好的中小学校区之一。大颈镇闹中取静，环境优美，生活方便，社区成熟，房子品种选择较多，价格范围也比较宽，稍好一点的别墅至少需150 万美元以上，豪华别墅更贵。

宾夕法尼亚查兹福特(Chadds Ford)

四月初，我们去了宾州查兹福特的一个新住宅区，一位在华尔街投行工作的朋友前年在这里置业，他的邻居还有来自国内和香港的华裔家庭。这是一套双联别墅(Duplex)，房子是新开发的，面积大约300 平方米，买入价格约50 万美元，现在的价格略有下跌。这家的男主人平时租房在曼哈顿上班，周末才回来。女主人在附近的一间企业工作，顺便照看两个小孩。这是一个典型的华裔专业人士家庭，过着健康、简单而平静的生活。房子用于自住，因而对价格的起伏并不太关心，但他们深信房地产最坏的时候已经过去。

弗吉尼亚州里士满(Richmond)

四月中的一个长周末，我们花了三天的时间，驾车长驱南下，考察弗吉尼亚和北卡罗来纳州的房子。第一天，开车五个小时去到弗吉尼亚的首府里士满(Richmond)。那里的华人并不多，房价也比较便宜，我们拜访了一个华人家庭，她们三年前从上海移居这里。房子是联排别墅(townhouse)，250 平方米，三年前买入价格约20 多万美元。这是一个典型的两地分居的华人家庭，男主人常年在国内工作，妻子带着两个小孩在美国上学。里士满(Richmond)是南北战争时期南方的首府所在，这里的黑人比较多，南北战争之后，自由了的黑人奴隶和他们的后裔在这里居住、生活和工作。这个城市极具历史感，非常宁静，到处春意盎然，鲜花盛开。

北卡罗来纳州罗利市(Raleigh)

第二天，我们继续南下，向北卡罗来纳州进发。经过两个小时的车程，首先到达了著名的杜克大学(Duke University)，一所美丽的花园式的大学。杜克是南部的名牌大学，特别是它的女子高尔夫球队全美闻名。原打算考察一下学校附近的房产，因为华人喜欢购置名校附近的物业出租给学生(特别是中国留学生)，据说租金回报率颇高。但时间所限，只能走马观花。下一站是北卡的首府罗利市。北卡罗来纳州，历史上盛产烟草，著名的菲利普莫里斯公司就位于北卡。近十年来，由于美国推行戒烟，烟草产量渐减。该公司大举收购兼并，成功转型为一家食品、啤酒和饮料公司。北卡罗来纳州近年来积极进取，是美国经济最为活跃的区域之一，特别是在高科技方面，可说是美国东部的硅谷。北卡拥有四千家信息技术企业和软件开发公司，创新科技是北卡州政府不遗余力的发展方向，研究三角园区(Research Triangle Park)是生物科技聚集地，园区内有全美首个由州政府资助的生物科技中心。正因为如此，这里的华裔家庭也逐渐增多，据说有大约五万华裔在这里工作和生活。

旧房翻修的商业模式

我们在一位华人朋友的陪同下，深入考察了罗利市附近的房地产市场。这位朋友，主要从事房地产评估、投资和经纪业务，她在这里生活了六年。她的主要商业模式，就是收购市中心附近的旧房子，全面翻修以后出售。我们参观了几间她收购的旧房子，最老的是上世纪三十年代盖的老式别墅，非常残旧。她收购过

来后，并不推倒重建，而是在原有房屋结构的基础上，重新设计、翻新和装修后再出售。商业模式简单有效，旧房的收购价格一般在10 至30 万美元之间，都是单栋别墅，面积200-300 平米。装修花费5-10 万左右，主要是木工活，既要保留原有的风格，又要有全新的体验，装修方面颇费思量。全面翻修之后出售，市场价值至少可以翻倍。过去几年，美国房地产市场低迷，她低价收购了不少房产，而最近出手的翻新别墅，又赶上地产市场企稳回升，她做得非常成功。华人购买美国房产的规模、理念和风格

拥有一套带有花园的别墅，是所有移民追寻的“美国梦”。当初，那些备受马尔萨斯土地诅咒的欧洲人，拖家带口漂洋过海移民美利坚，无不为“新世界”这片广沃的土地、舒适的气候和自由的空气所吸引。近三十年来，不管是因为留学、工作、移民还是投资，华人在美国生根发芽。特别是最近几年，华人投资美国房地产的规模快速上升，美国房地产经纪人协会(National Aociation of Realtors)的调查发现，2012 年来自中国的住宅房地产投资高达90 亿美元。我问了几个专注华人业务的地产经纪，他们的业务年均增长在30%左右。另外，根据仲量联行(Jones Lang LaSalle)的数据，中国投资者也开始投资办公楼等商业地产，2012 年的投资金额约40 亿美元。从分布看，华人购买房产相对集中在西部的加州洛杉矶、旧金山一带，以及东部的纽约、波士顿一带，这些地方经济比较活跃，就业机会较多。另一个华人特别关注的因素是教育资源，好的中小学区、好的大学区，都备受华裔家庭的青睐。从房产类型看，多以别墅和高端公寓(Condominium)为主。从支付方式看，基本上是全额现金支付。不过，近一两年，汇丰银行开始为华人购房提供按揭贷款服务，只要能够提供国内或香港的收入和财政证明，就可以向汇丰银行申请贷款，极大地方便了华人买房的资金调度问题。调查发现，目前中国人在热点区域购买房屋时，大约有5%的个案有按揭贷款，这个比例将来会逐步增高。

中国的房地产开发商高调进军美国

随着越来越多的华人在美国购置物业，中国的开发商也开始瞄上了这个领域。最近，媒体广泛报道中国开发商开始进军美利坚。在东部，一间以河南郑州为基地的房地产开发公司——鑫苑置业(Xinyuan Real Estates, NYEX: XIN)，去年下半年在纽约布鲁克林区买下一块地，用于建设216 个单位的公寓

(Condominium)，他们希望将来的客户中有40%来自中国。而在西部，万科携手美国著名的房企巨头铁狮门(TISHMAN SPEYER)，于今年初拿下旧金山富升街201 地块。这些开发项目，都相当高调，令美国人为之侧目。王石的策略是：万科的客户想去哪里，我们就去哪里。王石在哈佛游学一年有余，相信他一定看到、学到很多东西。因而，他对美国房地产的说法，值得认真听一听，他在美国的投资动向，值得我们关注。

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